(Назад)
(Cкачать работу)Федеральное агентство по образованию
ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ВЫСШАЯ ШКОЛА БИЗНЕСА
Факультет Маркетинга
КУРСОВАЯ РАБОТА
АНАЛИЗ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
Капатский Александр Александрович
Научный руководитель
ст. преподаватель
_______________Т.Ю. Барановская
Выполнил студент гр. 361
________________А.А. Капатский
Томск 2008
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение 2
1.1. Определение сущности понятия недвижимость и его структуры 5
1.2 Рынок жилья: субъекты, факторы 13
1.3 Факторы, влияющие на спрос и предложение 20
Западносибирском федеральном округе 33
проекта Доступное и комфортное
жилье-гражданам России 38
Заключение 43
Список литературы 45
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность. В современной России наблюдается процесс активного формирования и развития рынка недвижимости. Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента рынка недвижимости.
Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью: риэлтерские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости, о появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости.
На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.
Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.
Таким образом, целью данной работы является изучение спроса и предложения на рынке недвижимости в современной России и прогнозирование соотношения этих показателей на 2008г. на основе динамики развития рынка недвижимости с 1990 по 2007 годы. В соответствие с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:
Объектом исследования является спрос и предложения в строительном рынке. Предмет исследования - рынок недвижимости с 1990-2008 годы.
Основным методом исследования нами был выбран метод дедукции, то есть расчет от частного к общему, сначала по каждому федеральному округу, затем путем суммирования по России в целом.
Представленное исследование основано на данных, предоставленных ЗАО Бизнес Порт прогноз жилищного строительства в 2007г. (по регионам России), выполненное в 2006г. Данная работа представляет собой полноценное исследование о ситуации на рынке недвижимости с 1990 по 2006 гг. на основе тенденции прошлых лет. Все данные представлены в таблицах, что позволяет сопоставлять данные по регионам в сравнении, и дает объективную картину в строительном рынке.
В работе использованы материалы исследований отечественных авторов: Борисова Е.В., Волковой М.Я., Донцовой Л.В., Каменского М.И., Пашовой Д.Б., Печатниковой С.М., Роговой Е.С., Шпрингеля В.К. и других. В этих работах можно проследить развитие рынка недвижимости в историческом аспекте, а также узнать о новых тенденциях в строительной отрасли.
www.studsell.com
(Назад) (Cкачать работу)
Функция "чтения" служит для ознакомления с работой. Разметка, таблицы и картинки документа могут отображаться неверно или не в полном объёме!
Федеральное агентство по образованию
ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ВЫСШАЯ ШКОЛА БИЗНЕСА
Факультет Маркетинга КУРСОВАЯ РАБОТА
АНАЛИЗ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
Капатский Александр АлександровичНаучный руководитель
ст. преподаватель
_______________Т.Ю. Барановская
Выполнил студент гр. 361
________________А.А. Капатский
Томск 2008
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение2
Общая характеристика рынка недвижимости и его сегментов5
1.1. Определение сущности понятия «недвижимость» и его структуры5
1.2Рынок жилья: субъекты, факторы13
1.3Факторы, влияющие на спрос и предложение20
Состояние жилищного рынка в России28
Проблемы жилищного рынка28 Исследование объемов жилищного строительства в
Западносибирском федеральном округе33
Реформирование рынка жилья в рамках национального
проекта «Доступное и комфортное
жилье-гражданам России»38
Заключение43
Список литературы45
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность. В современной России наблюдается процесс активного формирования и развития рынка недвижимости. Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.
Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью: риэлтерские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости, о появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости.
На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.
Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.
Таким образом, целью данной работы является изучение спроса и предложения на рынке недвижимости в современной России и прогнозирование соотношения этих показателей на 2008г. на основе динамики развития рынка недвижимости с 1990 по 2007 годы. В соответствие с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:
Определить понятие «недвижимость» и его сегментов; Сделать анализ ситуации на рынке строительства жилья в России; Выявить факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимости; Сделать прогноз объемов жилищного строительства на 2008г.
Объектом исследования является спрос и предложения в строительном рынке. Предмет исследования - рынок недвижимости с 1990-2008 годы.
Основным методом исследования нами был выбран метод дедукции, то есть расчет от частного к общему, сначала по каждому федеральному округу, затем путем суммирования по России в целом.
Представленное исследование основано на данных, предоставленных ЗАО «Бизнес Порт» «прогноз жилищного строительства в 2007г. (по регионам России), выполненное в 2006г. Данная работа представляет собой полноценное исследование о ситуации на рынке недвижимости с 1990 по 2006 гг. на основе тенденции прошлых лет. Все данные представлены в таблицах, что позволяет сопоставлять данные по регионам в сравнении, и дает объективную картину в строительном рынке.
В работе использованы материалы исследований отечественных авторов: Борисова Е.В., Волковой М.Я., Донцовой Л.В., Каменского М.И., Пашовой Д.Б., Печатниковой С.М., Роговой Е.С., Шпрингеля В.К. и других. В этих работах можно проследить развитие рынка недвижимости в историческом аспекте, а также узнать о новых тенденциях в строительной отрасли.
Интерес для нашего исследования представляет также большое количество учебных пособий, среди которых нами были использованы работы Асаула А.Н., Иваницкой И.П., Ивановой Е.Н., Савиной А.А. и другие.
Данная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии. В первой главе раскрывается сущность понятия «недвижимость», его составляющих, определяются факторы спроса и предложения на рынке недвижимости. Во второй главе, На основе статистических данных дается анализ динамики развития рынка недвижимости в целом по России и отдельным федеральным округам. Предпринята попытка сделать прогноз объемов ввода жилища в эксплуатацию на ближайшее время. В заключении сделаны основные выводы по исследованию.
1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСНОВНЫХ СЕГМЕНТОВ
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот. В этой главе перед нами ставится задача охарактеризовать рынок недвижимости, выявить неценовые факторы, влияющие на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости.
1.1 Определение сущности понятия «недвижимость» и его структуры
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.
Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.1
Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах:
рынок жилых и нежилых помещенийрынок земельных участковрынок ценных бумаг на недвижимость
К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и
referat.co
Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.
Американскими экономистами выявлена функциональная зависимость между этими параметрами, которая условно может быть представлена в четырех секторах.
Секторы I и IV отражают состояние рынка жилищных услуг (квартплата, использование жилищного фонда), а секторы II и III – рынка жилищного фонда (цены жилищной недвижимости, строительство). [15]
Сектор I отражает функциональную зависимость уровня квартирной платы (стоимости жилищных услуг) от спроса на имеющийся объем и качество жилищного фонда. Рынок жилищных услуг определяет величину квартирной платы (платы за наем). Уровень цены квартирной платы (P) определяется объемами жилищного фонда (S) и потребительским спросом (D) на конкретные объекты жилищной недвижимости (качественные характеристики). Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже цена квартирной платы, скорректированная спросом. Цена квартирной платы, соответствующая в каждый конкретный момент спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда, является равновесной.
Сложившиеся цены квартирной платы (P) трансформируется в цену приобретаемого жилья на рынке капитала (R) и зависит от нормы капитализации недвижимости (i), способности приносить доход – сектор II. Этот сектор отражает функциональную зависимость цен на жилье от установившегося уровня квартирной платы и нормы капитализации. При этом, чем выше уровень квартирной платы, сформированный объектами жилищной недвижимости, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов – это тот текущий доход, который стремится получить инвесторы, приобретая недвижимость.
Норма капитализации подвержена влиянию таких факторов, как ставка процента по долгосрочным займам, ожидаемый рост квартирной платы, риски неполучения дохода, налоги на недвижимость.
Сложившиеся равновесные цены на объекты недвижимость, в свою очередь, вызывают определенный объем нового строительства – сектор III. Объемы строительства будут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что, в свою очередь, со временем создаст некоторый прирост жилищного фонда – сектор IV. Чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства. Таким образом, будет определен годовой объем строительства, который нужен для поддержания необходимого жилищного фонда при его естественном выбытии через норму амортизации. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же эти величины отличаются, то такие переменные, как цена, квартплата, строительство и жилищный фонд, не находятся в полном равновесии.
Равновесное состояние на рынке жилища можно представить весьма условно. На практике ситуация равновесия параметров жилищного рынка фактически отсутствует, поскольку они всегда находятся в динамичном состоянии. Постоянное изменение значений параметров происходит как цепная реакция на воздействие различного рода факторов. Однако такая модель представления внутренних зависимостей позволяет понять действующие на рынке закономерности и использовать их при принятии управленческих решений. Модель позволяет проводить анализ состояния рынка недвижимости, выявлять его особенности и сложившиеся на нем диспропорции.
На параметры рынка жилья оказывает влияние не только внутренние, но и внешние факторы. Под внешними факторами понимается влияние на рынок недвижимости других связанных с ним экономических подсистем. При этом внешние факторы воздействуют на разные параметры в разной степени. Имея представление о внутренних связях элементов жилищной сферы, можно определить, в какой области, как интенсивно и под влиянием каких внешних факторов, а также в каких направлениях изменяются сложившиеся соотношения параметров.
Например, фактор экономического роста в экономике, выражающийся в росте доходов населения и изменении демографической ситуации, приводит к увеличению спроса на жилищные услуги, что, в свою очередь, влияет на поэтапное изменение всех параметром системы. Экономический спад приводит к обратному поведению всех параметров.
Внешним фактором, влияющим на поведение системы, в частности на рынок жилья, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики отдача от жилищного фонда становится ниже. При снижении уровня доходности в других сферах доходы от недвижимости становятся для инвесторов более привлекательными. На поведение инвесторов влияют также изменения в государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот, увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства.
Увеличение спроса на жилье как предмет собственности и спроса на жилищные услуги ведут к повышению цен на жилье, объемов строительства и жилищного фонда при вероятностном снижении квартирной платы.
Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по краткосрочным кредитам под строительство приводят к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Увеличение затрат на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют также факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства приводит к уменьшению предложения жилищного фонда, росту уровня квартирной платы и, в итоге, к увеличению цен на жилье.
Таким образом, можно сделать вывод, что на соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости влияет целый ряд факторов. Состояние жилищного рынка характеризуется значениями его основных параметров, изменяющихся под воздействием внутренних и внешних факторов и образующих устойчивые соотношения (пропорции). Внутренние факторы представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъектов на жилищном рынке. Внешние факторы представляют собой результат взаимодействия субъектов жилищного рынка с другими секторами экономики и влияния государственного регулирования.
2. СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА В РОССИИ
Для того, чтобы определить основные проблемы жилищного рынка России, необходимо, прежде всего проанализировать основные параметры жилищного рынка, определить установившиеся между ними соотношения и их характерные особенности. По результатам анализа выявить имеющиеся на рынке деформации, выделить те существующие факторы, которые могут в нужном направлении изменить требуемые параметры и их соотношение.
2.1. Проблемы жилищного рынка
Нынешнее состояние жилищного рынка России не устраивает ни большинство граждан страны, ни государство. Проводимая в течение уже нескольких лет реформа ЖКХ, комплекс мер по реализации жилищной политики так инее привели к кардинальным изменениям в этой области. Отсутствие ожидаемых результатов во многом объясняется тем, что эффективный механизм управления таким сложным объектом, как жилищный рынок, так и не был создан. Принимаемые на уровне государства управленческие решения остаются достаточно противоречивыми, не учитывают систему внутренних закономерностей работы жилищного сектора, особенности и практическую хозяйственную деятельность экономических субъектов рынка жилья.
Начиная с 90-х годов, жилищная сфера России стала постепенно перестраиваться в новых экономических условиях и подчиняться законам рынка. Однако и по сей день их действие во многом находится под влиянием условий и факторов, характерных для административно-плановой экономики советского периода. Единовременно действие как новых, так и старых экономических отношений, в конечном счете, и предопределяет специфику современного жилищного рынка России.
Представляется целесообразным проанализировать основные проблемы жилищного рынка России и соотношения спроса и предложения на нем по каждому из секторов, предложенных американскими экономистами, и изложенная в предыдущей главе.
Сектор I, где непосредственно формируется цена квартирной платы, остался практически не затронутым рыночными отношениями и характеризуется наибольшей долей теневых операций. В условиях жесткого государственного регулирования квартирная плата перестает полноценно выполнять свою функцию в механизме ценообразования объектов жилищной недвижимости, тем самым, порождая теневой бизнес. Тот факт, что реформа ЖКХ так и не обрела черты четко и ясно реализуемой программы действий, только усилил этот негативный фон. Как показывают статистические данные, доля квартирной платы в общем объеме расходов населения понижается с ростом объемов получаемых доходов, что неизбежно приводит к увеличению платежеспособного спроса на дополнительные жилищные услуги и объекты жилищной недвижимости со стороны групп населения, располагающих наибольшими ресурсами. По совокупности эти факторы влияют на динамику роста цен на жилищно-коммунальные услуги и объекты жилищной недвижимости, увеличивая давление спроса на рынок.[16]
Ограниченное действие параметра квартирной платы, ее теневой характер влияют на значения других показателей рынка (цена жилищной недвижимости, строительство, жилищный фонд). В итоге недвижимость перестает выполнять свою долгосрочную инвестиционную функцию, обеспечивающую устойчивый рост вложений с течением времени, что автоматически ограничивает приток столь необходимых инвесторов на жилищный рынок. Строительство и эксплуатация доходных домов так и не получили должного развития. В настоящий момент известны только единичные случаи существования таких объектов. И это притом, что спрос на аренду жилья достаточно высок и постоянно растет. Различного рода ограничения, накладываемые государством на квартирную плату, не дают возможности собственникам жилья получать прогнозируемый, долговременный желаемый уровень доходов, предлагаемый рынком. Это, в свою очередь, искажает уровень капитализации доходов от эксплуатации недвижимости и приводит к сбою в механизме ценообразования недвижимости.
Такая ситуация характерна для сектора II. В настоящий момент реальный уровень капитализации доходов от эксплуатации жилищной недвижимости не установлен ввиду ничтожно малого числа официально зарегистрированных арендных сделок с жильем. Присутствие инвесторов на рынке ограничивается в основном строительством жилых домов с целью их быстрой реализации, зачастую еще на стадии нулевого цикла строительства.
Отрасль жилищного строительства (сектор III) также остается пока не полностью включенной в действие рыночных отношений. Этот сектор жилищного рынка во многом продолжает находится под неоправданным административным государственным влиянием, в основном на муниципальном уровне. Для современного жилищного строительства характерны следующие особенности:
1) высокий спрос и уровень цен, определяющих его привлекательную доходность;
2) низкая конкуренция работающих на рынке строительных компаний, обусловленная ограничениями в сфере городского зонирования и лицензирования;
3) высокая степень зависимости застройщиков от городской администрации. [17]
Фактором, отрицательно влияющим на параметры жилищного рынка, является административно ограниченное действие земельных отношений, находящихся в сфере жесткого государственного контроля и не выполняющих роль эффективного рыночного регулятора при формировании цен на недвижимость, в том числе затрат на строительство. Другими словами, в механизме работы жилищного рынка полностью отсутствует составляющая «эффективного землепользования». В себестоимости строительства жилья затраты на отвод земельного участка определяются административной оценкой, а не сложившимся на рынке спросом.
Жилищный фонд (сектор IV), созданный в основном в советский период, по всем качественным характеристикам не соответствует требованиям населения. Это обстоятельство предопределило высокий неудовлетворенный спрос на новое качественное жилье и разнообразные жилищные услуги, предоставляемые им. Частная форма собственности на объекты жилищной недвижимости как основа рынка к 2002 г. достигла 70% общего объема жилищного фонда страны, что позволило расширить его коммерческий оборот. Качественные характеристики жилищного фонда при этом остались неудовлетворенными. Относительно новое жилье составляет не более 7-8% от общего объема жилищного фонда, тогда как ветхое и аварийное достигло уровня 3%, а доля благоустроенного жилья составляет не более 61% жилищного фонда. Достаточно низкий уровень обеспеченности населения жильем, не соответствующий современным потребностям, обусловил крайне высокий уровень спроса на объекты жилищной недвижимости, ограниченный только платежеспособностью. [18]
По результатам проведенного анализа текущего состояния жилищного рынка страны и его особенностей можно сделать следующие выводы.
Жилищный рынок в целом характеризуется несбалансированностью, неблагоприятными значениями своих основных параметров и наличием диспропорций:
1) несоответствием качественных и количественных характеристик жилищного фонд и предлагаемых им жилищных услуг (рынок предложения) спросу на жилье и жилищные услуги;
2) несоответствием уровня платежеспособности населения отложенному спросу на жилье и жилищные услуги;
3) ограниченностью финансовых ресурсов при наличии спроса на инвестиции;
4) узостью и деформированностью рынка жилищных услуг в условиях неэффективной системы государственного субсидирования и регулирования жилищной сферы, приводящими к последовательному искажению размера квартирной платы, цены жилищной недвижимости, объемов строительства и жилищного фонда;
5) отсутствием в механизме ценообразования рыночных регуляторов доходности от эксплуатации жилья собственниками отсутствием эффективного землепользователя, что в условиях неэффективного государственного регулирования приводит к последовательному искажению параметров рынка недвижимости;
6) невыполнением жилищной недвижимостью долгосрочных инвестиционных функций;
7) несоответствием фактических объемов коммерческого жилищного строительства платежеспособному спросу на объекты жилья, во многом вызванным административным сдерживанием роста рынка предложения жилищной недвижимости. [19]
referat911.ru
