Риэлторы советуют, что покупать жилье (брать ипотеку) нужно сразу, как есть такая возможность. И чем раньше, тем лучше. Однако сезонность на рынке недвижимости пока никто не отменял...
Редакция "РБК-Недвижимости" обратилась к участникам рынка с просьбой ответить на вопрос "Когда в течение года выгоднее покупать квартиру?". Ответы экспертов в большей степени касаются рынка нового жилья.
"Январь-февраль не самый удачный сезон"
Частный риэлтор Владислав Поздняков: "Приобретение новостройки эконом-класса в Москве и ближайшем Подмосковье рекомендую осуществлять в июле-августе-сентябре. В это время ранок не разогрет, предложений достаточно для того, чтобы выбрать. Январь-февраль не самый удачный сезон для покупок новостроек, так как все самое лучшее и ликвидное разбирают в ноябре и декабре. Обращайте внимание на репутацию застройщика, на сроки сдачи дома, подключенные коммуникации, месторасположения дома и окон, этаж, планировку квартиры.
Вторичный рынок. Рекомендовано приобретать в начале года начиная с 20 января по 20 апреля. И вторая половина года это август, сентябрь, октябрь. Но так как большинство сделок являются альтернативными, "мотор" крутиться в пиковые сезоны. Исключение составляет начало года, те кто продал в уходящем году и смог разбить свою алтернативную цепочку, дабы не потерять покупателя, сами становятся покупателями в начале года со свободными деньгами".
Когда можно торговаться
Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп": "Выгоднее всего покупать новостройку, когда застройщики устраивают различные акции и предоставляют скидки. Например, в декабре-январе все дают предпраздничные скидки. Возможно, какие-то акции будут в марте. Но, как правило, основные скидки предоставляются зимой.
Летом редко кто проводит маркетинговые акции. Скидку можно получить, только если на рынке произойдет какое-то затишье. Но это в любом случае не будут публичные акции, инициированные застройщиком. Договориться о скидке можно будет только в индивидуальном порядке.
В принципе, если говорить о скидках в индивидуальном порядке, то их вполне можно получить в перерывах между активными периодами продаж. Традиционно, наиболее активные продажи идут весной - с февраля по июнь, а также осенью - с октября по декабрь. В перерывах между этими активными периодами с застройщиками можно торговаться".
Не стоит ждать праздничных акций
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ": "Выгодно покупать квартиру в период проведения специальных акций и скидок. Помимо акций, приуроченных к крупным праздникам, в течение года застройщики инициируют разнообразные акции и предлагают покупателям интересные варианты по выгодной цене.
Однако, рост стоимости жилья обусловлен, как увеличением стадии готовности жилого объекта, так и экономическими факторами (инфляция), поэтому не стоит ожидать, что квартиры в доме, который активно строится сейчас, подешевеют, например, ко Дню Победы.
Даже если квартира приобретается по условиям той или иной акции, вряд ли возможно, что последующая акция будет выгоднее предыдущей. Если вы желаете приобрести квартиру по максимально выгодной цене, то единственным верным способом будет покупка жилья на ранней стадии строительства, а какой будет месяц на календаре не важно.
Также если вы уже решили купить квартиру, то не стоит откладывать покупку, в ситуации стабильно развивающегося рынка время играет против покупателя, ждать, что внезапно появятся очень выгодные предложения, может быть ошибочной тактикой".
Сыграть на падении валют
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate: "Действительно, есть периоды, когда покупать квартиру в строящемся доме наиболее выгодно. Естественно, чем на более раннем этапе состоится приобретение, тем ниже стоимость покупки. Однако, риск долгого ожидания получения ключей от вожделенного жилья пропорционально выше. В качестве примера: к нам обратились потенциальные собственники одной из квартир в доме на Беговой. Так вот, покупка состоялась в 2006 году, а собственность еще не оформлена, правда дом построен и началась отделка квартир. А сколько воды утекло за 6 лет...
На мой взгляд, такие эксперименты лучше не делать, а покупать квартиру при более высокой степени готовности дома у надежного застройщика, не ведясь на мнимую дешевизну.
Если говорить о сезонности, то, конечно, зимне-весенний период - это чаще всего затишье, хотя последние годы опровергают привычную статистику. Можно сэкономить, подгадав свою покупку под новогодние или рождественские скидки, использовать рост или падение соответствующих валют. Однако, все это величины, не сопоставимые с общей суммой покупки.
Я бы не советовал экономить при решении такого серьезного вопроса, как покупка квартиры, по крайней мере, делать это нужно без ущерба для качества и надежности покупки".
vsenovostroyki.ru
Описывает адвокат Олег Сухов – специально для IRN.RU
Еще с 2005 г. введен в силу 214-ФЗ Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Многие покупатели новостроек ошибочно полагают, что закон, имеющий обязательную силу, защитит их, что они не могут быть обмануты. Однако подобные предположения не соответствуют действительности, а ряды обманутых дольщиков разрастаются. Застройщики продолжают использовать неправомерные схемы продажи жилья, чтобы гарантировать собственные интересы.
Уступка от подрядчика Застройщики, как правило, не возводят дома сами, за свой счет, собственными орудиями труда и техникой. Строительство дома передается генеральному подрядчику или нескольким подрядчикам, которые в свою очередь привлекают субподрядчиков (более мелкие компании). С субподрядными организациями, что поставляют стройматериалы, осуществляют узконаправленные работы, застройщики предпочитают расплачиваться не денежными средствами, а квартирами. Совсем не редкостью являются договоры уступки или соинвестирования, встречающиеся между застройщиком и подрядчиком (субподрядчиком). И самое интересное в подобных договорах то, что они действительны только до той поры, пока основной застройщик и мелкая строительная компания «дружат». Как только дружба заканчивается и начинается война, что бывает достаточно часто и вызвано или претензиями к работе, или их оплатой, права на квартиру у субподрядчика аннулируются.
Схема, когда субподрядные компании продают дольщикам полученные за исполненные работы квартиры, встречается очень часто. Она является одной из самых рискованных на рынке первичного жилья, более того, не соответствующей действующему законодательству, квартиры реализуются в обход закона через предварительные договоры или уступки права без должного подтверждения оплаты.
В моей практике был неприятный судебный пример, когда субподрядная компания продала жилье в новостройке, подтвердив свои права договором уступки и частичным актом по исполненным перед застройщиком работам. Однако прямой привязки между данными документами не было, и при возникшем конфликте субподрядчик не смог доказать, что частично выполненные работы как раз и являются результатом взаимозачета по подписанному договору уступки. Уступка была признана не состоявшейся, а дольщик остался без квартиры.
Вексельная схема не от застройщика Вексельная схема продажи квартир в новостройках очень удобна строительным компаниям. Она освобождает не только от налогообложения. Она освобождает от обязанности компенсации убытков, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, если возводимый объект имеет погрешности и не построен в заранее намеченные сроки.
Грамотный механизм реализации квартир по вексельной схеме лишает дольщиков возможности предъявить претензии к основному застройщику.
Вексельная схема направлена на реализацию отношений, когда дольщики приобретают лишь ценную бумагу, порой совсем посторонней компании, и эту ценную бумагу они должны поменять на квартиру, если застройщик согласится на подобный обмен.
Практика знает огромное количество примеров, когда покупатели квартир в новостройках оставались ни с чем только потому, что векселя были оформлены на небольшие, иногда подставные компании - пустышки, которым проще обанкротиться и не возвращать деньги, чем возлагать на себя бремя передачи так и не полученного от застройщика жилья.
Подобный пример был на юго-западе столицы, когда более двух лет дольщики безуспешно пытались доказать в Зюзинском районном суде г. Москвы права на квартиры, предъявляя в качестве платежных документов векселя никому не известной организации. Все иски судом были оставлены без удовлетворения.
Предварительный договор долевого участия в строительстве Схема оплаты предварительного договора долевого участия очень часто срабатывает на дольщиков магнетически, без сбоев. Однако, если застройщик предлагает подписать не основной, а именно предварительный договор, это должно насторожить, т.к. невозможность регистрации основного договора долевого участия означает наличие проблем у строительной компании, не позволяющих установленным законом способом регистрировать основные договоры.
На самом деле причин может быть множество, и каждая из них способна привести к неразрешимому конфликту.
Так, в одном из моих судебных процессов выяснилось, что застройщик, подписавший предварительный договор долевого участия с дольщиком, по факту не являясь застройщиком, вообще не в праве был его оформлять.
Хорошо, что судебная практика выработалась в данном направлении однозначно и в пользу дольщиков, только и именно это помогло мне закрепить за клиентом, заключившим предварительный договор долевого участия, права на квартиру в новостройке. Однако стоит помнить, что предварительный договор долевого участия, оформленный не с застройщиком, а с посторонней компанией, не имеет никакой юридической силы, соответственно, не порождает обязанностей, в том числе по передаче уже оплаченного жилья.
Предварительный договор купли-продажи недвижимостиПредварительный договор купли-продажи квартиры заключают только проблемные застройщики, не способные получить разрешение на строительство, открыть регистрационный адрес в Росреестре и оформить договоры долевого участия по 214-ФЗ.
При этом не стоит думать, что если застройщик или инвестиционная компания предлагают предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, все это смахивает на мошенничество, нет. Однако однозначно данная схема свидетельствует об отсутствии у застройщика необходимых документов, достаточных для регистрации договоров долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Указанные проблемы могут быть как значительными, так и не очень. И именно в зависимости от степени их существенности возможны как действительные сложности получения жилья в новостройках, способные привести к банкротству и потере оплаченной недвижимости, так и формальные, быстро решаемые в судебном порядке.
Последние двадцать лет продажи квартир в новостройках осуществляются по очень различным, порой совсем незаконным схемам. И по крайней мере в ближайшие пять лет данные схемы будут занимать свое главенствующее место. Какие-то из них имеют серьезную опасность, другие формальную, незначительную. При этом всегда стоит помнить, что покупка жилья в новостройке, независимо от названия сделки и громкого имени застройщика, – это всегда повышенный риск.
Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RUЧитать полностью:http://www.irn.ru/articles/34819.html
vsenovostroyki.ru
Петербургские застройщики готовы наращивать объемы строительства и прогнозируют, что за год стоимость квадратного метра вырастет минимум на 10%. Но ожидания оправдаются при одном условии – если очередной экономический кризис не «уронит» спрос.
Прошлый год стал рекордным для рынка строящейся недвижимости Петербурга. Годовой объем нового предложения составил 4,7 млн кв. м жилья, а продаж – 3,7 млн кв. м. Застройщики и консалтинговые компании утверждают, что в 2014 году «тренд на повышение» сохранится. Однако аналитики, исходя из макроэкономических прогнозов, предрекают ужесточение конкуренции и снижение спроса у населения.
Рост до упора
Прогнозы участников рынка недвижимости сводятся к следующей формуле: предложение нового жилья будет расти до тех пор, пока повышается спрос. В течение последних трех-четырех лет, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объемы продаж первички в среднем ежегодно увеличивались на 500 тыс. кв. м. «Активный вывод новых проектов – закономерная реакция девелоперов на стабильно растущий спрос», – замечает его руководитель Ольга Трошева. И добавляет, что у застройщиков есть возможность гибко реагировать на изменение рыночной ситуации, выводя масштабные жилые комплексы в продажу очередями или даже отдельными домами. Эта маневренность, по мнению Трошевой, позволит сохранить рынок в равновесном состоянии.
«На мой взгляд, пока спрос на рынке первичного жилья будет таким высоким, объемы ввода жилья ему будут соответствовать», – подтверждает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Но, в отличие от коллеги, она видит потенциальный риск дисбаланса спроса и предложения. «В 2014 году на рынок должны выйти сразу несколько крупных проектов комплексного освоения территории, после чего может произойти перенасыщение рынка первичной недвижимости», – напоминает Полина Яковлева.
Первичный рынок будет прирастать как очередями в уже реализуемых проектах, так и в новых. Ожидается начало продаж квартир в очередных домах в жилых комплексах «Царская столица» от «ЛенСпецСМУ», «Новая Охта» и «Калина Парк» от «ЛСР Недвижимость-СЗ», Riverside, «GREENЛандия» и «Лондон» от Setl City и т. д. В наступившем году запланирован «выход на сцену» ЖК «Шуваловский карьер» от «ЛСР Недвижимость-СЗ» и ЖК «Новоорловский» от «ЮИТ-Санкт-Петербург», оба примерно по 400 тыс. кв. м жилья. Можно вспомнить также «Самоцветы» от «ЛенСпецСМУ», в котором будет размешаться 160 тыс. кв. м жилья. Компания «Строительный трест» намерена приступить к освоению участка в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленобласти, где будет построено 1,5 млн кв. м жилой недвижимости. Компания «ЛенРусСтрой» собирается в Новогорелово, на границе Петербурга и Ленобласти, возвести новый город-спутник на полмиллиона «квадртатов». ГК «Город» заявила о намерении построить 1,8 млн кв. м в Каменке.
При условии вывода всех запланированных объектов в продажу, полагает начальник отдела маркетинга бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Галина Чесаева, объем жилья, строящегося Петербурге и на расстоянии примерно 10 км от его границ, к концу 2014 года может приблизиться к 9 млн кв. м (на конец 2013 года было около 7 млн кв. м). Максимальный объем ввода нового предложения в таком случае превысит показатель текущего года и достигнет 5 млн кв. м.
Динамичное «ЗаКАДье»
Одной из основных тенденций будущего года эксперты называют продолжающийся рост доли новостроек на окраинах города и на прилегающих землях Ленинградской области. Сейчас, по оценкам участников опроса, на пригородную зону приходится 30-38% предложения, причем этот показатель год от года растет. «За последний год наибольшее количество проектов появилось за границей города вблизи КАД. Этому поспособствовал целый ряд факторов. Во-первых, дефицит свободных земельных ресурсов, пригодных для строительства жилой недвижимости в городе, заставил девелоперов обратить внимание на свободные территории в области. Во-вторых, более выгодные условия для строительства в области, отсутствие административных барьеров», – поясняет Полина Яковлева.
В 2014 году основное предложение жилья на первичном рынке также будет сконцентрировано в обжитых районах Петербурга. «Доля Ленобласти будет расти, но более сдержанно по сравнению с 2013-м, так как в границах Петербурга предполагается реализация крупных проектов. В течение ближайших трех лет соотношение объема предложения в Петербурге и области станет 50/50», – считает руководитель Аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов.
Ценовая интрига
С января усложняются правила игры для строительного бизнеса. «Возрастут затраты строительных компаний: им придется страховать свою ответственность перед дольщиками, а также делить с городом тяготы по обеспечению осваиваемых территорий социальной инфраструктурой», – напоминает руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.
Представители отрасли всю осень твердили, что рынок ждет скачкообразное повышение цен на недвижимость, как минимум на 10-15%. Консалтинговые компании, даже из числа аффилированных с застройщиками, напротив, крайне осторожны в своих прогнозах. Вероятно, потому что руководствуются не желанием «попугать» городские власти, а оценкой реальных возможностей рынка «переварить» резкое повышение цены. Эксперты говорят о плавном увеличении стоимости квадратного метра строящейся недвижимости в течение всего года. «Ценовой ситуации в 2014 году можно дать определение «вялый рост», то есть картина будет аналогичной 2013-м», – утверждает Петр Буслов. «Предполагаем, что в 2014 году рост средних цен предложения на первичном рынке будет не ниже уровня инфляции: в обжитых районах города – в пределах 8-10%, в пригородной черте области – 5-7%», – говорит Ольга Трошева.
Динамика цен будет зависеть не только от региона «прописки» новостройки. «Усилится дифференциация стоимости в зависимости от расположения жилого комплекса, класса жилья в рамках сегмента “масс-маркет”, и стадии готовности объекта. Быстрее будут расти в цене интересные объекты в обжитых районах Петербурга с хорошей транспортной доступностью», – поясняет Галина Чесаева.
На рынке строящейся недвижимости наметилась некая интрига. С одной стороны, застройщики хотели бы переложить свои дополнительные затраты на конечного покупателя (неоднократно озвучивая свои намерения). С другой – в условиях растущих объемов предложения и конкуренции им будет непросто обосновать резкое удорожание жилья. «Какую ценовую политику будут вести девелоперы, сказать сложно. Но, скорее всего, поднять стоимость квадратного метра на 15-20% (а именно столько потребуют дополнительные затраты на инфраструктуру и страхование) они смогут только при условии сокращения спроса в два раза», – заключает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов.
Ложка скепсиса
Все описанные выше теоретические построения базируются на главном посыле: спрос на первичку в Петербурге по-прежнему будет расти на 500 тыс. кв. м в год. Однако это сомнительно.
Активность покупательского спроса на рынке недвижимости зависит от двух факторов – роста доходов населения и доступности ипотечных займов. Хотя за счет привлеченных банковских средств приобретается около 40% строящейся в Петербурге и пригородах недвижимости, ипотеку пока нельзя назвать общедоступным инструментом. «Средняя ставка по ипотечному кредиту в 2013 году выросла и составила 12,75% годовых без учета дополнительных акций банков. Многие профессионалы рынка склоняются к мнению, что ипотечные ставки в 2014 году увеличатся. При этом темпы роста объемов выдачи ипотеки в 2013-м, по сравнению с 2012-м, замедлились, эта тенденция продолжится и в наступившем году», – комментирует генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
Для оптимистических ожиданий в отношении роста доходов населения и вовсе нет причин. По данным «Петростата», за девять месяцев 2013 года среднедушевой доход петербуржцев увеличился всего на 6,8%, что лишь слегка превышает уровень инфляции. В 2014 году доходы могут отстать от инфляции. Согласно прогнозу Минэкономразвития, зарплаты бюджетников в реальном выражении вырастут всего на 3% против 11% в текущем – а именно эта категория населения в последние два года обеспечивает банкам основной прирост ипотечных портфелей. Как прогнозируют специалисты института «Центр развития» ВШЭ, рост потребления населения замедлится, так что надежды строительного комплекса на дальнейшее увеличение спроса могут оказаться тщетными.
Автор: Елена Денисенко
vsenovostroyki.ru
Многие покупатели новостроек пренебрегают простыми правилами: не доверять низким ценам на квартиры, проверять проектную документацию и репутацию компании перед заключением договора с ней. Такие клиенты рискуют стать обманутыми дольщиками.
Хотя покупка квартиры в новостройке – давно отработанный процесс, не то что лет десять назад, когда рынок и контролирующие органы только устанавливали правила игры, однако ряды обманутых дольщиков продолжают пополняться. Еще больше тех, кто получил от застройщика не совсем то, на что рассчитывал: либо реальные сроки сдачи дома оказались на несколько лет позже заявленных, либо квартира – не такой уютной, как выглядела в рекламном проспекте. Если раньше клиенты с большой опаской относились к покупке жилья, особенно на первичном рынке, и поэтому часто излишне перестраховывались, то теперь, наоборот, многие уверены, что полностью защищены законами и обман при заключении сделок с новостройкой маловероятен, поясняет генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова.
Но махинации с квартирами не такая уж экзотика для современного рынка. Вдобавок покупатели нередко оказываются обманутыми в собственных ожиданиях по своей вине.
Мы составили десятку, на наш взгляд наиболее важных советов, которые следует учесть при проведении сделок по приобретению жилья в строящемся доме. Некоторые из них могут показаться банальными, но это – как с правилами дорожного движения. Все знают, что нужно их соблюдать, но не все это делают и в итоге расплачиваются штрафами и авариями.
Совет первый: взвесь свои силы
Наиболее распространенные способы оплаты квартиры в новостройке – за счет продажи имеющегося жилья или за счет кредита. В первом случае часто клиент выбирает рассрочку на период строительства, а потом реализует свою недвижимость, вносит остаток суммы застройщику и справляет новоселье. Чтобы быть уверенным, что вырученных от продажи средств хватит на погашение стоимости строящегося жилья, нужно тщательно изучить цены на вторичном рынке и учесть их возможные колебания. Иначе придется отказываться от новой квартиры или продавать ее по переуступке (цессии).
Так же внимательно надо взвешивать и свои возможности по выплате ипотечного кредита, ведь если вы не сможете своевременно погасить его, то оформить договор цессии вряд ли удастся. Придется реструктурировать задолженность перед банком или передать ему права на строящееся жилье, находящееся у него в залоге.
Совет второй: размер имеет значение
Первое, что должно насторожить покупателя, – низкая цена на предлагаемое жилье. Никто не станет продавать товар дешевле, чем конкуренты, без веских на то причин. Если это проект комплексного освоения территории, то стоимость квартир может быть меньше, чем в точечных проектах. Но когда разница в цене по сравнению с аналогичным предложением от других компаний превышает 15%, стоит задуматься насчет надежности такого застройщика, считает генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова.
Совет третий: не брать без разрешения
«К сожалению, случаи, когда застройщик продает квартиры без разрешения на строительство, встречаются. Не нужно покупать такое жилье. Даже если застройщик уверяет, что вот-вот получит необходимые документы – никаких гарантий нет», – предупреждает вице-президент по продажам компании «Петербургская Недвижимость» Наталья Луговская.
Из недавних примеров – история с компанией «УНИСТО-Петросталь». Она открыла продажи во второй очереди своего ЖК «Тридевяткино царство» в Мурино без соответствующего разрешения. Более того, областные власти заявили, что намерены отменить проект планировки комплекса. Застройщику удалось уладить все проблемы с документацией, и теперь строительство ведется законно. Но у других подобных историй может не быть такого хэппи-энда.
Совет четвертый: остерегайтесь «серого»
Посмотрите, какой именно вид документа вам предлагают подписать. Самый надежный вариант – договор долевого участия. Только он предполагает, что объект строится с соблюдением 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Вторая распространенная схема, по которой реализуются проекты новостроек, – ЖСК, она регулируется Жилищным кодексом РФ. Многие застройщики предлагают покупателям заключать предварительные договоры, договоры бронирования квартир и прочие соглашения, которые не предусмотрены перечисленными законами. Подобные «серые» схемы лучше не рассматривать, так как они не гарантируют, что вы получите жилье, которое оплатили.
Совет пятый: ищите пятна на солнце
Прежде чем остановить свой выбор на конкретном объекте, обязательно прогуляйтесь по интернет-форумам дольщиков, чтобы узнать, что они пишут о качестве работы вашего застройщика. Даже если он возводит дома в срок и располагает всеми необходимыми документами, может оказаться, что стены в квартирах кривые, перепады высоты в помещениях зашкаливают, а добиться устранения строителями обнаруженных новоселами неполадок невозможно.
Если раньше у застройщика были проблемы с выбранным вами объектом или с другими, об этом обязательно найдутся упоминания в прессе.
Совет шестой: индивидуальный подход
В документации, с которой вас обязан ознакомить застройщик, указано, для каких целей ему предоставлен земельный участок. И если выяснится, что земля предназначена для индивидуального жилищного строительства, а на ней возводится многоквартирный дом, лучше попрощаться с таким девелопером. Это довольно распространенное нарушение, чаще всего такие квартиры реализуются по схеме ЖСК или через продажу долей в помещении. Бывает, что через суд компании удается узаконить постройку. Но в последнее время российские суды все чаще выносят решения о сносе нелегитимных домов (правда, в Петербурге таких прецедентов пока нет), и покупатель может потерять и квартиру, и деньги.
Совет седьмой: идите в сад
Если вам и вашим детям нужно, чтобы в микрорайоне по соседству с будущим домом были поликлиники, аптеки, детские сады, школы, магазины, дороги и прочая инфраструктура, то наведите справки, имеются ли они в наличии, а если нет – скоро ли появятся. Лучше всего справиться об этом в местной администрации, причем направить официальный запрос. Застройщик может пообещать возвести все необходимое и даже построить нужные объекты, но это не значит, что они начнут работать. В городском (областном) бюджете может не оказаться средств, чтобы выкупить их у застройщика. С такими проблемами уже столкнулись «ЛенСпецСМУ» в «Юбилейном квартале», «Главстрой» – в «Северной долине», «Отделстрой» – в «Новом Оккервиле» и другие девелоперы. Выросли уже целые микрорайоны, где нет необходимой инфраструктуры.
Совет восьмой: требуйте «долива»
Прежде чем подписывать договор о приобретении жилья, нужно проверить, какие характеристики обязана иметь ваша будущая квартира. Одна из самых важных – площадь объекта. В договоре должно быть указано, как будет действовать застройщик, если квартира в уже построенном доме окажется больше или меньше, чем значится по документам. Обычно если она меньше, вам должны вернуть средства за неполученные «квадраты», если больше – предлагают доплатить. Застройщик может зафиксировать в договоре допустимый предел разницы и предупредит, что готов платить компенсацию, только если разница превысила этот показатель. В суде такие условия признаются недействительными: компания должна в любом случае выплатить клиенту «недостачу».
Принимая квартиру по акту приема-передачи, нужно перечислить в нем все обнаруженные вами недоделки. Застройщик обязан их устранить. Если же он отказывается подписывать акт с указанием недостатков (а без его подписи не добиться исправления недостатков), вам надо направить в адрес застройщика письменную претензию и сослаться на наличие недостатков и необходимость их устранения в определенные сроки.
Совет девятый: безнал надежней
Ушли в прошлое времена, когда дольщики несли в офис застройщика толстые пачки купюр, чтобы расплатиться за покупку. Сегодня расчеты в основном безналичные. Если же продавец настаивает на оплате «живыми» деньгами, то покупателю на руки должны быть выданы два документа: квитанция к приходному кассовому ордеру и чек контрольно-кассовой машины.
Совет десятый: без дополнений
Многие грешат переносом сроков строительства. Но одно дело, когда задержка составляет несколько месяцев, и совсем другое, если исчисляется годами. Как, например, ЖК «Самое сердце» в Пушкине, который строится с 2004-го.
Часто в таких случаях компания предлагает дольщикам подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, угрожая в случае отказа расторгнуть ДДУ. Специалисты советуют внимательно изучить текст такого соглашения. В нем должно говориться, что отношения покупателя и застройщика продлеваются при условии выплаты клиенту штрафа за просрочку. Если никаких санкций в отношении застройщика-нарушителя не предусмотрено, то подписывать документ не стоит, ведь таким образом вы соглашаетесь с тем, что компания не исполнила своих обязательств и ничего вам не должна. Так произошло с дольщиками «Титана», которые несколько лет назад польстились на то, что в ЖК в Ленсоветовском компания продавала квартиры чуть не вдвое дешевле, чем другие застройщики по соседству. С тех пор сроки сдачи сдвинулись. В декабре прошлого года покупателям квартир во второй очереди предложили подписать допсоглашения, что они не против переноса ввода дома в эксплуатацию с 31 декабря 2012 года, как было указано в ДДУ, на 31 декабря 2013-го.
Совет последний: не пренебрегайте советами
Конечно, предусмотреть все заранее невозможно, и в сделке по приобретению жилья на первичном рынке гораздо больше подводных камней, чем может уместиться в одной статье. Поэтому не стоит рассчитывать только на свои силы, принимая решение о покупке квартиры. Даже известный рецепт Остапа Бендера, что «полное спокойствие может дать человеку только страховой полис», не работает. Страховщики составляют договоры так, чтобы в случае чего свести вероятность страховых выплат к нулю.
Но советы опытных друзей, проверенных и незаинтересованных риэлторов, юристов помогут минимизировать риск попадания в число обманутых дольщиков. Не стоит ими пренебрегать.
Автор: Ольга Мягченко
vsenovostroyki.ru
.jpg)
Лето 2017 года многим участникам рынка жилой недвижимости запомнится не только тем, что было каким-то невнятным и холодным, но и тем, что в этот период государство кардинально скорректировало правила ведения бизнеса в сфере недвижимости. 29 июля был принят 218-ФЗ о публично-правовой компании по защите прав участников долевого строительства, внесены очередные глобальные изменения в 214-ФЗ. С 30 июля текущего года уже начали действовать некоторые принятые изменения, другие, касающиеся, финансовой стороны вопроса и целевого использования поступлений по договорам долевого участия начнут действовать с июля следующего года и/или позднее. Ряд экспертов говорят о том, что это сделает строительный рынок надежнее, другие уверены в сокращении числа компаний, конкуренции и ослаблении отрасли. Одно можно сказать точно – после 2018 года рынок долевого строительства больше никогда не станет прежним.
Самих изменений, по которым придется жить и работать, конечно, больше, но эксперты и игроки рынка, среди основных, выделяют восемь, которые условно можно разбить на три стратегических блока:
К первому блоку относятся такие поправки, как создание Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИС ЖС), принцип одного разрешения на одну строительную организацию, прозрачность и открытость девелопера в вопросах предоставления информации.
Ко второму блоку можно отнести новеллы, обязывающие строительные организации иметь один расчетный счет, а при получении разрешения на строительство иметь фиксированный размер собственных средств, а также запрет заниматься другими видами деятельности, кроме строительства.
Третий блок включает в себя поправки по созданию Фонда защиты прав участников долевого строительства, а также поправки, которые касаются ужесточения требований к самому застройщику.
Среди значимых изменений, можно отметить начало работы ЕИС ЖС. Оно вступает в силу с первого января 2018 года. По словам Ренаты Беляевой, руководителя юридического департамента KASKAD Family, в данной системе можно размещать документы и информацию как строительным организациям, так и контролирующим органам, а среди прочего можно будет найти много полезного: сведения о выданных заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства, о выполненных проверках деятельности застройщика, выданных предписаниях и многое другое. В общем, система действительно нужная.
Принцип «одна строительная компания – одно разрешение на строительство», который вступает в силу в июле нового года также значимое изменение, уже успевшее вызвать волну негодования со стороны участников рынка. Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group объясняет, что теперь одно юридическое лицо обязано будет вести работу только по одному разрешению. Данная норма усложняет механизм финансирования строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры и усложняет развитие самой компании, поскольку многие девелоперы реализуют параллельно несколько проектов и продают квартиры в домах разной ценовой категории, это позволяет им быть конкурентными и эффективными в существующих реалиях рынка. Замысел законодателей очевиден – всячески препятствовать выводу денег из одного объекта в другой, такого мнения придерживается Марина Козик, руководитель судебно-претензионного отдела юридического департамента «НДВ-Недвижимость». К сожалению, решение данной проблемы приведет к появлению другой – в перспективе застройщики будут ограничены в своей деятельности. Чтобы избежать этого, компании, скорое всего, будут браться за масштабные проекты с возможностью указания нескольких корпусов в 1-м разрешении. Иначе реализация подобных объектов серьезно растянется.
Первый блок поправок замыкает информационная открытость девелоперов, где прописывается обязательное наличие у компании интернет-сайта, на котором он должен раз в три месяца размещать бухгалтерскую документацию, отчеты и аудиторское заключение. В списке обязательной к размещению информации также полный пакет разрешительной и прочей документации. Данное нововведение обеспечит прозрачность деятельности девелопера.
Рассматривая второй блок правок, начнем с приятного. Среди наиболее позитивных и полезных законодательных новелл эксперты рынка называют запрет строительным организациям на осуществление любой другой деятельности, кроме строительной. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» считает, что такие решения будут только способствовать формированию устойчивости компании. По словам эксперта, получение нецелевого кредита (не относящегося напрямую к возведению конкретного проекта), использование имущества для обеспечения исполнения как своих обязательств (если они напрямую не связаны с застройкой), так и обязательств третьих лиц пагубно сказывалось на деятельности компании.
Второй момент. Как говорится в 218-ФЗ, девелоперы должны иметь один расчетный счет и только в том банке, который уполномочен на это со стороны Центрального Банка Российской Федерации. Фактически ЦБ будет регулярно формировать, редактировать и утверждать список таких банков, через которые будут проводиться все финансовые операции отрасли (в частности расчеты с генподрядными организациями и техзаказчиками, которые, кстати, также должны иметь счета в конкретном уполномоченном банке). Сейчас такого списка еще нет.
Василий Шарапов, юрист компании «Сити-XXI век», рассказывает, что пока нововведения будут работать по тем проектам, по которым разрешение на застройку будет получено после июля следующего года, а текущие реализуемые проекты сейчас продолжают жить по старым правилам. Однако, ликование здесь преждевременно: согласно последним новостям из Государственной Думы РФ у некоторых депутатов есть идеи насчет переноса этого срока на начало нового 2018 года. Такая ситуация, если она действительно произойдет, может резко сократить строительные проекты и объемы жилищного строительства в среднесрочной и долгосрочной перспективе. И это только с одной стороны плохая новость. Потому что с другой – данное обстоятельство позволит избежать затоваривание рынка и укрепит покупательский спрос.
И третья важная правка в данном блоке. Зависимость размера собственных финансовых средств строительной компании от площади строительства, действующая с первого июля текущего года, отменяется. Теперь с июля 2018 года будет действовать новое правило – размер собственных средств должен быть не менее десяти процентов проектной стоимости строительства.
Хотелось бы еще сказать, что выплаты, связанные с обеспечением хозяйственной деятельности застройщика не должны превышать порог в 10% проектной стоимости, а совокупный размер авансовых платежей подрядчикам, проектировщикам должен находиться в рамках 30%.
Как считают эксперты рынка, третья группа поправок, направленная на формирование дополнительной защиты дольщиков, является наиболее важной и значимой. Компенсационный фонд – это главное нововведение в данной группе поправок, Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE называет его безусловным и значимым. Формально нововведение вступит в силу с ноября – отчисления в фонд начнут платить застройщики, которые получили разрешение на строительство после 29 июля 2017 года, и заключили первый ДДУ (договор долевого участия) 29 октября 2017 года и позже. Размер отчислений для них составит 1,2%, то есть почти столько же, сколько платят девелоперы сейчас частным страховым компаниям.
Валентина Епифанова, вице-президент по правовым вопросам ЮИТ, видит в этой поправке подводные камни. Во-первых, выплаты производятся только покупателям квартир в объектах, по которым были отчисления (проверить это просто – в противном случае договор просто не будет зарегистрирован Росреестром). Во-вторых, ограничен максимальный размер выплаты: не более эквивалента 120 кв. м по рыночным ценам, установленным в конкретном регионе. Также нужно учитывать, что закон не распространяется на нежилые помещения, к которым относятся и апартаменты, соответственно, покупатели таких объектов недвижимости не смогут рассчитывать на возмещение из средств Фонда.
Еще раз хочется отметить, что компенсационный фонд – это, прежде всего, мера поддержки дольщиков. Раньше покупатели жилья в «замороженном» проекте фактически оставались один на один со своей проблемой. Страховые компании, а также девелоперы, подрядчики, банки, выделявшие финансирование, увязали в многолетних судебных спорах, а долгострой консервировался. Люди оставались без денег и квартир, причем нередко продолжая платить ипотеку за приобретенный воздух. Теперь на стадии банкротства в процесс активно включается компенсационный фонд, который до выяснения всех обстоятельств происходящего будет дофинансировать проект, чтобы дольщики могли получить свои квартиры.
Что касается требований к застройщикам, то, по словам Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, они действительно ужесточились для всех недостаточно надежных девелоперов. Так с 1 января вступают в силу требования к органам управления застройщика. В частности, наложен запрет для лиц с судимостью на работу в ключевых должностях компании-застройщика (генеральный директор, главный бухгалтер). C 1 июля 2018 года начнут действовать более жесткие требования к застройщику и его деятельности. Вводятся ограничения, связанные с наличием опыта работы в отрасли. Кроме того, возникнут требования к фактической «заморозке» на период стройки денежных средств, объемы которых привязаны к масштабам строительства. Эти ограничения закроют доступ на рынок небольшим застройщикам и непрофессиональным девелоперами.
Для долевых инвесторов ужесточение деятельности застройщиков не принесет больших выгод, так как за счет снижения строительной активности, они получат меньше предложений интересных строительных проектов нетипового формата, а также фактически могут лишиться возможности дисконта за счет финансирования строительства на стадии котлована (обычно дисконт достигает 20-30 % от цены квартиры на стадии ввода в эксплуатацию). Некоторые застройщики могут предпочесть финансировать свои проекты за счет средств юридических лиц или за счет своих средств, продавая квартиры по наиболее высокой цене уже на стадии ввода зданий в эксплуатацию. Пытаясь защитить долевых инвесторов, государство может ухудшить ситуацию, увеличивая риски для всех участников рынка, как для застройщиков, так и для долевых инвесторов, а также снижая доступность жилья на рынке новостроек и рентабельность такого рода бизнеса.
Специально для портала "Все новостройки"
vsenovostroyki.ru
Специально для IRN.RU рассказывает адвокат Олег Сухов
Избежать налогообложения, уйти от ответственности или сверхобогатиться за чужой счет. Цели известны, не отличаются многообразием. А вот способы разные. Итак, семь популярных способов обмана дольщиков.
Мнимые векселя
Застройщик вместо договора об участии в долевом строительстве, фиксируемого государством, предлагает к заключению, например, предварительный договор купли-продажи. Согласно Гражданскому законодательству, такой договор не оплачивается, однако денежные средства застройщику каким-то образом получить все же требуется. Для этого подписывается еще один документ – договор купли-продажи векселя на сумму стоимости жилья. Хорошо, если он заключается именно с застройщиком, а если с другой компанией-посредником, что тогда? В таком случае покупатель абсолютно зависим от воли застройщика, так как права на получаемое жилье у него нулевые.
Продажа через компании-однодневки
Брендовая компания – застройщик продает недвижимость, но в договоре в качестве продавца указывается другая организация. Покупателю могут объяснить, что продавец – член холдинга застройщика, но на самом деле это вымысел. Взять случай, когда обманутые дольщики сразу нескольких новостроек заключили соглашения с популярным застройщиком «МИРАКС». Когда начались проблемы со строительством, при более внимательном прочтении текста дольщики заметили, что по факту совершили сделки с другими организациями, такими как ООО «Конкордия», «Аванта», СК «Строймонтаж», оказавшимися в итоге неплатежеспособными.
Навязываемые дополнительные услуги
Застройщик, заключая договоры, стремится заработать на услугах, большая часть которых не оказывается. Без оплаты таких услуг (по завышенной по сравнению с рыночной цене) главный договор на куплю-продажу недвижимости останется незаключенным. К ним относятся оформление права собственности в результате завершения строительства, бронирование квартир, услуга по составлению и регистрации договора, т.е. помощь в оформлении документов. Не редкость – предложения застраховаться от рисков, которые точно не наступят, а цена страховки между тем составляет от 5% до 60% стоимости жилья.
Многие дольщики середины двухтысячных хорошо помнят, когда при приобретении новостроек 60% стоимости жилья им приходилось оплачивать в страховую компанию «Природа». Впоследствии, предъявляя претензии к обманувшим их застройщикам, требования сводились к возврату лишь 40% от фактической стоимости жилья, фигурировавшей в договоре. Страховая компания «Природа» после возникновения проблем сразу прекратила свое существование.
Двойная продажа
Очень распространенной является схема, когда застройщики заключают договоры на продажу недвижимости с компаниями-агентами или инвестиционными фирмами, которые в свою очередь продают полученные офисы и жилье уже третьим лицам, как правило, конечным покупателям. Но в такой ситуации сам застройщик может отчуждать проданную ранее агентам недвижимость, ссылаясь на прекращение договоров с прежними правообладателями (агентами, инвесторами). В таких случаях результат всегда не в пользу дольщиков. Возникают двое или больше претендентов на одну недвижимость - и нулевые шансы возврата денежных средств. Таким способом обмана за последние семь лет особо прославилось ЗАО «Энергостройкомплект-М». Аналогичный спор в настоящее время рассматривается в Арбитражном суде г. Москвы с застройщиком НПП «Тема».
Незаконная продажа муниципального жилья
Перед строительством застройщик и муниципальная администрация заключают инвестиционный контракт. По нему администрация выделяет земельный участок для возведения дома, а застройщик отдает за это органам власти площади в новостройке, которые заранее учитываются в предварительном протоколе по распределению площади. В течение строительства и продажи объекта застройщики часто продают отведенные администрации площади. По закону, дольщики, которым проданы такие квартиры, оказываются бесправными. Однако некоторые споры все же можно выиграть с пользой для дольщиков. Отличный пример тому – застройщик ЗАО НПП «Тема», прославившийся скандалами, связанными с реализацией муниципальной доли жилья в Москве. Аналогичный пример имел место с новостройкой в Москве, расположенной по адресу: ул. Металлургов, дом 62, споры по которой по настоящее время рассматриваются в Арбитражном суде г. Москвы.
Продажа недвижимости посредством вступления в ЖСК
Подвох в том, что дольщик, ставший членом жилищно-строительного кооператива, при заключении любого договора на покупку недвижимости будет обязан оплачивать любые расходы, создаваемые кооперативом. Естественно, стоимость данного жилья может из года в год повышаться, а проконтролировать ее рост будет невозможно. Например, дольщики дома на ул. Металлургов, 62, в Москве в общей сложности переплатили за жилье почти вдвое от изначально оговоренной стоимости.
Плата за лишние метры
Почти каждый застройщик продает недвижимость, или не имея проектной документации вовсе, или предоставляя ее недоработанной, а именно в такой документации и определены площади и планировка будущих квартир. Застройщику выгодно указывать площадь квартир в заключаемом с дольщиком договоре, больше той, которая реально будет по завершении строительства. Нередки случаи, когда покупателям приходится прибегать к услугам независимых экспертных организаций, доказывая, что метраж приобретенной недвижимости меньше того, что написан в планах БТИ. Порой строительные компании и вовсе склонны к открытым и явным противоправным действиям, обязывая покупателей подписывать акты об изменении площадей и доплачивать за якобы увеличившийся метраж. Например, застройщик ООО «РосЕвроИнвест» обманул не один десяток клиентов, заставив доплатить за лишние метры в их квартирах, которых по факту не было, о чем дольщики узнали спустя некоторое время, получив документ БТИ.
Приемов обмана дольщиков масса. Все в одной статье не описать. Поэтому не спешите отдавать денежные средства за желаемую недвижимость, вернуть их очень сложно, а иногда и невозможно.
vsenovostroyki.ru
.jpg)
Государство оказалось неспособно отрегулировать закон о долевом строительстве таким образом, чтобы он, с одной стороны, был эффективен в вопросе защиты инвестиций, а с другой позволял инвесторам и застройщикам комфортно работать на этом рынке. Если процессом не получается управлять, его проще запретить. Поэтому чиновники приступили к проработке путей отказа от услуг дольщиков.
На данный момент идет обсуждение, что на смену долевому строительству придет схема проектного финансирования, следовательно, покупка жилья будет возможна только в готовом доме, а строительство жилых комплексов будет осуществляться за счет банковских кредитов, рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Если застройщикам придется отказаться от реализации квартир по привычной схеме и полностью перейти на банковское проектное финансирование, отрасль неминуемо ждут изменения. И вряд ли эти перемены будут положительными, считает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» надеется, что при отмене договоров участия в долевом строительстве застройщики смогут переключиться на другие законные схемы финансирования, такие как жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты. Также может быть сохранена возможность финансирования строительства через счета-эскроу, путем заключения договора и перевода обеспечивающего платежа о намерении купить квартиру в банк. Часть девелоперов, возможно, перейдет на финансирование строительства за свой счет. Но это незначительная часть рынка, так как большинство, в том числе крупнейшие застройщики, все-таки работают за счет долевых инвестиций граждан. Без денег дольщиков финансовые модели проектов могут оказаться настолько неинтересными, что станет проще и выгоднее не строить, чем строить при таких рисках, какие генерирует в последние годы государство.
Сегодня получить кредит на строительство могут сравнительно немногие девелоперы, потому что требования банков достаточно жесткие, а сроки рассмотрения заявки – длительные, в среднем от полугода до года. К тому же проектное финансирование предоставляют всего несколько ведущих банков страны. Процентная ставка составляет в среднем 10-15%, что может оказаться слишком большой цифрой для некоторых участников рынка. Иными словами, многие некрупные застройщики вынуждены будут покинуть рынок или осуществить слияние с большими устойчивыми компаниями. Таким образом, по мнению Ивана Фатеева, финансового директора Mirland Development Corporation, на рынке останется всего несколько крупных девелоперов, и в условиях недостаточной конкуренции качество строительства начнет падать, а квадратный метр дорожать.
Реакция рынка ожидаемо негативная, комментирует генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Во-первых, проектное финансирование пока не в силах предложить более выгодные условия для покупателей, чем долевое строительство – стоимость квадратного метра неминуемо вырастет. На продажу будут выставляться уже готовые квартиры, то есть никаких скидок на низких стадиях готовности объекта. Во-вторых, это сильный удар по застройщикам. У них всегда было два ключевых канала для получения средств – от дольщиков и кредитное финансирование. Они могли сами выбирать соотношение привлеченных средств, кроме того, первый инструмент намного дешевле. Можно ожидать не только уменьшения числа девелоперов, но и снижения темпов строительства – особенно это критично для региональных рынков. В-третьих, с рынка исчезнет часть инвесторов, покупавших квартиры в новостройках еще на стадии котлована. Все это также будет влиять на рост стоимости квартир.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» выделяет еще одну проблему – сегодня банки не готовы полностью кредитовать застройщиков. Как правило, на начальном этапе реализации проекта девелопер должен иметь как минимум 30% собственных средств. А сумма кредита не может превышать стоимость земельного участка, который оформляется в залог. Естественно, не все застройщики смогут без труда получить доступ к деньгам банков, так как сегодня кредитные организации предпочитают сотрудничать только с крупными девелоперскими компаниями, демонстрирующими устойчивое развитие и стабильное финансовое положение.
На взгляд экспертов, для покупателей самым большим разочарованием будет невозможность приобрести жильё в новостройках на этапе строительства и существенно сэкономить при решении квартирного вопроса. Безусловно, долевое строительство содержит в себе определенный риск, и покупатели сознательно принимают решение. Тем не менее, всегда присутствует альтернатива – можно выбрать квартиру в готовом доме, сведя все риски к нулю.
Конечно, рынок давно требовал реформирования и более строго контроля в ряде направлений, например, вопрос с обманутыми дольщиками все время оставался на повестке дня. Но перемены слишком неожиданные – пока проектное финансирование не в силах конкурировать с долевым строительством, в выигрыше остаются только кредитные организации, считает Яна Глазунова.
С ней согласен Василий Шарапов. По его словам, от запрета финансирования строительства новостроек за счет долевых инвестиций граждан, безусловно, выиграют банки, которые смогут получить доходы от дополнительного кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования. Также это на руку чиновникам разных уровней, которым больше не придется разрешать проблемы долевых инвесторов, пострадавших от недобросовестных застройщиков. В плюсе окажутся финансовые и другие рынки, так как инвестиции граждан с рынка долевых инвестиций будут перетекать туда, где юридическое регулирование проще, а рентабельность инвестиций выше, чем здесь.
Вне долевого строительства сделки станут безопаснее для потребителей, однако за минимизацию рисков придется платить, отмечает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев. В приобретении новостроек больше не будет инвестиционной составляющей, поэтому при выборе доступных вариантов жилья придется переориентироваться на вторичный рынок или предложения с более удаленным месторасположением.
Принятие столь радикальных и жестких реформ в 2018 году маловероятно, но не исключено. С технической точки зрения, закон могут подготовить за месяц и принять за два-три месяца, как показывает практика принятия федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.2017 года. Однако в 2018 году будет немало событий (выборы Президента РФ, ЧМ по футболу, выборы мэра Москвы и т.д.). Поэтому Василий Шарапов не ждет этой реформы в следующем году. Скорее речь идет о 2019 годе или даже позже. Более короткие сроки создадут сильный стресс, который вреден для рынка особенно на фоне, с одной стороны, сокращения объемов жилищного строительства и строительной рецессии, а с другой стороны, на фоне снижения покупательской способности граждан.
Наталья Шаталина также считает, что переход к проектному финансированию займет не менее 2-3 лет при самом благоприятном развитии событий. Дело в том, что важными игроками строительного сектора станут кредитные организации, которым также нужно время, чтобы подготовиться. Скорее всего, переходный период не будет предполагать радикального отказа от долевого строительства, а проектное финансирование будет развиваться и поддерживаться государством обособленно.
Переход к данной схеме, на взгляд специалистов компании ГК «Гранель», может занять 5-10 лет. Но для того чтобы это стало возможным, кредитные средства должны быть долгосрочными и соразмерными с инвестициями, которые сейчас используются при долевом строительстве. К тому же, государству нужно будет продумать механизмы повышения доступности жилья для населения, ведь если Правительство РФ примет решение запретить договоры долевого участия, то стоимость квартир скорее всего увеличится на 40-50%: скажется увеличение себестоимости квадратного метра (дороговизна кредитных средств, содержание домов после сдачи в эксплуатацию, налог на непроданные квартиры).
По словам Ольги Барабановой, коммерческого директора Sezar Group уход от сделок на стадии котлована принципиально изменит экономику девелопера и себестоимость строительства. Если сегодня привлекается лишь небольшая доля недостающих кредитных средств на ограниченный срок, то при проектном финансировании весь цикл строительства проекта по сути осуществляется в кредит. В реалиях сегодняшнего дня средняя ставка для бизнеса 12%. Возможно, тотальный контроль за финансовым состоянием девелопера позволит банкам снизить ставку, приблизив ее к ипотечной, которая по заявлению ЦБ будет стремиться к 5%. Но в любом случае, на итоговой цене квартиры в новостройке переход к проектному финансированию отразится. Большинство экспертов сходятся во мнении, что плюс 20% – это минимум, т.е. ценовой буфер между вторичным и первичным рынками будет нивелирован полностью, структура спроса изменится, в профессиональном сообществе также стоит ждать масштабных перемен. Эксперты надеются, что будет разработан механизм государственного участия, и существенного удорожания удастся избежать. Государственное субсидирование проектного финансирования может позволить сохранить здоровую конкуренцию на рынке. Так, при ставке 3-4% на рынке могло бы остаться достаточное количество девелоперов.
Специально для портала "Все новостройки"
vsenovostroyki.ru
