Реферат: Форма и содержание отчета об оценке недвижимости. Реферат отчет об оценке

Дипломная работа - Форма и содержание отчета об оценке недвижимости

--PAGE_BREAK--3. Факторы, определяющие структуру отчета об оценке

Общепринятую структуру отчета об оценке мы уже рассмотрели в предыдущем вопросе, поэтому остановимся непосредственно на факторах, ее определяющих.

Независимо от целей оценки, структура отчета достаточно единообразна. В основу его структуры положен принцип «от общего к частному».

В зависимости от целей оценки и специфики объекта в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по объектам-аналогам. Если для оценки недвижимости важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы (особенно актуален данный раздел в настоящее время).

Также важна цель оценки и назначение оценки. Например, происходит оценка объекта недвижимости для заключения договора ипотеки и получателем отчета является кредитная организация. Как правило, у каждой кредитной организации, существует своя форма отчета об оценке, которая не противоречит действующему законодательству и которой оценщик должен придерживаться (к сожалению, если оценщик этого не будет делать, то кредитная организация просто отчет не соответствующий его форме не примет, хотя должна). При этом одни кредитные организации настаивают на включении в отчет об оценке разделов, касающихся определения ликвидационной стоимости объекта, помимо рыночной, другие уделяют повышенное внимание описанию объекта оценки и разрабатывают специальные формы в которые должна быть занесена информация, а третьи строго относятся к предоставлению фотоматериалов (угол съемки, отражение данных, подписи и т.д.). Таким образом, в зависимости от требований заказчика оценщик определяя стоимость одного и того же объекта оценки использует разную структуру отчета об оценки в рамках общепринятой в зависимости от пожеланий клиента, назначения оценки и ее цели.

Для того чтобы было более понятно содержание изложенного материала представим структуру отчета об оценке разных кредитных учреждений: (объект оценки жилое помещение, квартира в многоквартирном доме).

Таблица 3 — Структура отчета об оценке жилого помещения Дельта Кредит Банк

1. Основные факты и выводы. Задание на оценку.

1.1. Сведения о заказчике

1.2. Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с оценщиком

1.3. Сведения об оценщике

1.4. Сведения об объекте оценки и применяемых стандартах

2. Сделанные допущения и ограничивающие условия

3. Характеристика объекта оценки

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

5. Анализ состояния рынка недвижимости

6. Общие понятия оценки, подходы к оценке

6.1. Терминология

6.2. Подходы к оценке

6.3. Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов

6.4. Порядок проведения оценочных работ

7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

8. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости жилого помещения

9. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

10. Декларация качества оценки

11. Использованные материалы

Приложение № 1 – Карта месторасположения объекта оценки

Приложение № 2 – Фотографии объекта оценки

Приложение № 3 – Копии документов заказчика

Приложение № 4 – Копии документов оценщика

Таблица 4 – Структура отчета об оценке жилого помещения Сбербанк РФ

Таблица 5 – Структура отчета об оценке жилого помещения ВТБ-24

Сопроводительное письмо

1. Общие сведения

1.1. Основные факты и выводы

1.2. Задание на оценку

1.3. Сведения о заказчике оценки

1.4. Сведения об оценщике и исполнителе

1.5. Допущения и ограничивающие условия

1.6. Термины и определения

1.7. Основные этапы процесса оценки

2. Описание объекта оценки

2.1. Характеристика местоположения объекта оценки

2.2. Общая характеристика здания

2.3. Характеристика объекта оценки

2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

3. Анализ рынка

3.1. Основные показатели социально-экономического развития области за …..

3.2. Анализ состояния рынка жилой недвижимости ….

4. Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке

5. Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

6. Вывод итоговой стоимости объекта оценки

7. Определение ликвидационной стоимости

8. Подпись оценщика

9. Источники информации

10. Перечень приложений

Приложение № 1 – Карта месторасположения объекта оценки

Приложение № 2 – Фотографии объекта оценки

Приложение № 3 – Копии документов заказчика

Приложение № 4 – Копии документов оценщика

продолжение --PAGE_BREAK--

www.ronl.ru

ТЕМА 7. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

Количество просмотров публикации ТЕМА 7. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ - 179

Применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

1. Принцип ННЭИ для участка земли без построек.

Техника остатка для оценки земли. Используется: - когда построенные объекты достаточно новые, чтобы была возможность определить стоимость их строительства, а также износ объектов незначительный.

- для ННЭИ земли используется техника, когда нет информации о продаже свободных земельных участков.

2. Принцип ННЭИ для участка земли с постройками.

Техника остатка для зданий и сооружений. Используется: - когда затруднено применение затратного подхода (когда здание сильно изношено) - когда имеется много данных о продажах сопоставимых земельных участков. Цель применения ННЭИ – определение самой высокой остаточной стоимости земли, которая и будет составлять ННЭИ. Этапы применения ННЭИ:

1. Отбираем те варианты, которые разумно осуществимы с учетом рыночных возможностей и ограничений.

2. Определяется стоимость застройки (строительства) по каждой альтернативной стратегии.

3. Выявляется финансовая обоснованность определенных стратегий застройки, ᴛ.ᴇ. составляется отчет о финансовых результатах, в результате которого определяется чистый операционный доход.

4. Производится распределение дохода между землей и улучшениями.

Пример. Имеется участок земли, ставка капитализации по которой равна 12%. Имеется 3 варианта застройки:

1. Жилое здание - стоимость строительства = 400 т.р., ставка капитализации = 13,5%; ЧОД = 70 000.

2. Торговый центр – стоимость строительства = 721 т.р., ставка капитализации = 14%; ЧОД = 100 000.

3. Офисное здание – 550 т.р., 13%; ЧОД = 85 000.

Необходимо определить ННЭИ земельного участка.

Показатели

Жилое здание

Торговый центр

Офисное здание

1. Чистый операционный доход

70 000

100 000

85 000

2. Доход, относимый к зданиям и сооружениям

400 000*0,135= (-)54 000

721 000*0,14= (-)100 940

550 000*0,13= (-)71 500

3. Чистый остаточный доход от земли

16 000

+940

13 500

4. Расчетная стоимость земли (V=D/R)

16 000/0,12==133 333,3

---------

13 500/0,12==112 500

Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является оформление отчета. От того, что войдет в данный документ, в каких форме и последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы.

^ 7.1. Задачи, структура и содержание отчета

Структураотчета независимо от целей оценки единообразна: она основана на принципе ʼʼот общего к частномуʼʼ. Основные разделы отчета следующие:

1. Введение. 2. Общеэкономический раздел. 3. Краткая характеристика отрасли. 4. Краткая характеристика предприятия (фирмы). 5. Анализ финансового состояния. 6. Методы оценки. 7. Выводы и приложения. 8. Общее заключение по оценке.

Исходя из целей оценки и специфики объекта в структуру отчета бывают внесены некоторые изменения. К примеру, в самостоятельный раздел должна быть выделен анализ данных по предприятиям-аналогам. Бели для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы. Анализ финансового состояния может войти в раздел, в котором дается характеристика предприятия (фирмы).

Содержаниеотчета должно иметь: описание оцениваемого объекта͵ его название и точный адрес; перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью; описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.

Вместе с тем, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату произведения оценки.

В случае если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их крайне важно указать. Примерами ограничений должна быть написание предварительного или частичного отчета.

Важный момент отчета - обоснование выбора тех или иных методов оценки.

Оценку должен проводить независимый оценщик, в связи с этим в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и в величине его рыночной стоимости.

Немаловажными для отчета являются наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, текст, свидетельствующий об их согласии с ее результатами. В случае если же кто-либо из оценщиков, принимавших участие в работе, не согласен с некоторыми или всеми выводами отчета͵ то он должен включить в него свое личное мнение по тем или иным вопросам оценки.

Отчет об оценке НД, его содержание, объём и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиков отчета. Так, отчет для инвестора отличается от отчета для кредитора или для налогового инспектора. Отчет зависит также от сложности и размеров оцениваемого предприятия. В случае если читателями отчета будут лица, не знакомые с предприятием, то обязательно подробное описание последнего. В случае если же отчет предназначен для работников фирмы, то ее подробное описание необязательно.

Отчет начинается с краткого вступительного раздела - введения, в котором: излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации; дается краткое описание предприятия и его капитала; уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки; приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод.

При изложении задания отмечаются: оценочная компания и группа, кем она была нанята͵ дата͵ на которую действительна оценка, и цель оценки.

После описания задания целесообразно разместить обобщенный список источников информации. Он может включать: финансовые отчеты предприятия, его контракты и договоры, источники данных по предприятиям-аналогам и т.д. Обязательно должны быть сведения о том, проводилась ли аудиторская проверка, какие объекты предприятия посещались оценщиком. Можно указать, у кого брались интервью для сбора данных по оцениваемому предприятию.

Во введении желательно описать, что производит предприятие, где оно расположено, каким капиталом владеет и как последний распределяется. Далее сообщается стандарт стоимости, который будет использоваться в оценке исходя из ее цели. Полезно дать определение применяемого вида стоимости.

Во введении также кратко излагаются методы оценки и приводится вывод о величине стоимости оцениваемого предприятия.

Для прогнозирования перспектив развития предприятия полезен раздел, в котором приводятся общеэкономические или региональные данные, а также раздел, анализирующий ситуацию в отрасли.

В общеэкономическом разделедолжны приводиться лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия. Эти же данные бывают в разделе, посвященном методам оценки при прогнозировании доходов и расходов предприятия. В таком случае данный раздел не выделяется.

^ Раздел, посвященный характеристике отрасли, должен познакомить потребителя отчета с особенностями отрасли, ее положением в настоящее время и в будущем. Особое внимание уделяется характеристике рынков сбыта и факторам, влияющим на спрос. В разделе также приводится информация о конкуренции в отрасли и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов.

Главная цель раздела, посвященного характеристике предприятия, выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость. Основные вопросы, рассматриваемые в разделе: предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта͵ наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия.

При знакомстве с предысторией читатель получает информацию о том, когда была создана оцениваемая фирма, какие изменения (к примеру, в названии, месторасположении, направлениях деятельности) произошли. Полезно отразить и то, какое имущество находится в собственности предприятия, а какое арендуется и на каких условиях. Приводятся также данные о площади, занимаемой каждым производственным объектом. В случае если компания имеет дочерние фирмы, то дается информация об их организационной форме, процентной доле материнской компании в ее капитале и т. д.

В данном разделе раскрывается группа вопросов, касающихся текущей деятельности предприятия. В первую очередь, отмечается, какую продукцию производит данное предприятие и какие услуги оно оказывает; выделяются ведущие виды продукции или услуг и показывается их процентное соотношение. Во-вторых, для прогнозирования будущих доходов предприятия важна информация о его рынках сбыта и о том, какое место оно там занимает, о потребителях его продукции и их финансовом положении. В-третьих, крайне важно дать информацию о системе снабжения и базовых поставщиках. В-четвертых, в данном разделе приводятся данные о численности персонала предприятия, указывается, сколько человек занято постоянно, а сколько временно или сезонно. Полезно привести данные о квалификации кадров и их текучести. В-пятых, обязательно дается информация о состоянии управления на оцениваемом предприятии. Эти данные бывают приведены в виде списка ведущих руководителей с пояснениями об их образовании и карьере. В случае если имели место сделки с акциями оцениваемого предприятия, то в данном разделе приводится их описание. При этом отмечается, насколько переход акций от одного собственника к другому отражал их реальную рыночную стоимость.

Заканчивается данный раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оценщика, оказывают положительное и отрицательное влияние на стоимость предприятия.

^ Раздел, посвященный анализу финансового состояния предприятия, содержит информацию для всех трех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. В разделе анализируются бухгалтерские балансы и от четы о финансовых результатах деятельности предприятия за ряд предшествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели. В случае если в бухгалтерскую отчетность вносятся определенные поправки, то это отражается в отчете.

При анализе финансового состояния предприятия и прогнозировании его изменения рассчитывается несколько групп финансовых показателей: ликвидности, структуры капитала, оборачиваемости и рентабельности.

Сравнения могут проводиться по изменяющимся во времени показателям оцениваемого предприятия (для выявления тенденций в его развитии), между показателями оцениваемого предприятия и среднеотраслевыми показателями, между показателями оцениваемого предприятия и показателями предприятий-аналогов.

В отчете дается анализ этих показателей, сам же расчет может приводиться в приложении к нему. Очень важно в отчете прокомментировать, как влияет уровень тех или иных финансовых показателей оцениваемого предприятия на величину его рыночной стоимости. Данные выводы можно поместить в заключение по данному разделу.

^ Раздел методов оценки, применяемых для оценки данного предприятия, начинается с обоснования выбора тех или иных методов. После этого излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами.

При этом даются по возможности источники используемой информации. Это, к примеру, относится к информации, с помощью которой была рассчитана ставка капитализации или ставка дисконта. Обосновываются выбор какой-либо величины мультипликатора, внесение поправок на контрольный или неконтрольный характер пакетов акций, поправок на ликвидность. Доказывается крайне важно сть и анализируются оптимальные размеры мультипликаторов и поправок.

Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия. Как правило, здесь показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, им придаются определенные веса, и на этой базе выносится заключение о величине стоимости.

Отчет о методах оценки, кроме основной части, имеет приложения. В них, в частности, приводятся заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика, допущения и оговорки.

В приложении содержатся также копии документов, характеризующих академическое образование и профессиональную подготовку оценщиков, участвующих в написании отчета. Профессиональные организации оценщиков являются многопрофильными организациями, в связи с этим в отчете отражается конкретная дисциплина, по которой оценщик сертифицирован. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.

К наиболее распространенным недостаткам отчета об оценке относятся следующие. Бывают случаи, когда в отчете не указывается, какой именно стандарт стоимости использовал оценщик для оценки данного предприятия. Другим недостатком служит использование профессиональных терминов без их разъяснения или приведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, к примеру таких, как ставка капитализации или денежный поток. Важно выбрать необходимую для потребителя степень детализации информации. Одинаково плохо как вдаваться в несущественные подробности, так и не дать крайне важно й информации. Недопустимо принятие противоречивого отчета͵ т. е. отчета͵ в котором различные разделы находятся между собой в противоречии. Наиболее часто встречающийся недостаток, который объективен для России, неправильный отбор информации по предприятиям-аналогам. Связано это прежде всего с малым количеством достоверной информации по рыночным сделкам.

7.2. Требования к отчету

Отчет должен составляться в письменной форме:

· Указывается дата написания отчета͵ его порядковый номер, основания проведения оценки (договор № …)

· Указывается вид или виды стоимости

· Указывается юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществлении оценочной деятельности

· Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, юридические реквизиты данного юридического лица и балансовую стоимость объекта.

· Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости, основание их использования при проведении оценки данного объекта.

· Перечень используемых при поведении оценки данных с указанием источника их получения.

· Принятые при проведении оценки допущения.

· Последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата.

· Дата определения стоимости объекта.

· Перечень документов, используемых оценщиком устанавливаемых количественные и качественные характеристики объекта оценки.

· Отчет подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Примерное содержание отчета по оценке действующего предприятия.

По материалам ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" http://www.estimation.ru/

1. Сопроводительное письмо.

2. Сведения об отчете.

3. Акт осмотра

4. Основные положения и ограничивающие условия.

5. Введение.

6. Общие положения.

7. Краткое изложение базовых фактов и выводов.

8. Обзор макроэкономической ситуации.

9. Региональный экономический обзор

10. Краткая характеристика компании.

§ История компании.

§ Акционерный капитал.

§ Деятельность.

§ Стратегия. Перспективные проекты

§ Производство.

§ Маркетинг и распространение.

§ Менеджмент и работники. Кадры и социальная политика.

§ Руководство компании.

§ Обзор отрасли промышленности.

§ Конкуренты

11. Факторы риска.

12. Swot анализ.

13. Анализ финансового состояния

§ Аудированные отчетности.

§ Формирование исходных данных.

§ Уплотненный аналитический баланс.

§ Оценка имущественного состояния.

§ Расчет и анализ финансовых коэффициентов.

§ Заключение и выводы по анализу финансового состояния.

14. Теория оценки.

§ Метод компании аналога.

§ Доходный подход(DCF- анализ).

§ Затратный подход (Метод накопления активов).

15. Обоснование возможности применимости различных подходов.

16. Определение рыночной стоимости методом дисконтирования будущих доходов.

§ Формирование денежного потока.

§ Определение ставки дисконта.

§ Расчет величины стоимости в прогнозный и постпрогнозный период с учетом вероятных сценариев.

§ Заключение о стоимости, определенной по методу DCF- анализа.

17. Определение рыночной стоимости предприятия затратным подходом (методом накопления активов).

§ Корректировка статей баланса с определением стоимости внеоборотных и оборотных активов, включая нематериальные активы (в том числе деловая репутация, стоимость персонала, уровень менеджмента и пр. Размещено на реф.рфнематериальные активы).

§ Заключение о стоимости, определенной по методу чистых активов.

18. Согласование полученных результатов с применением методики анализа иерархий (МАИ).

19. Итоговое заключение о рыночной стоимости контрольного пакета акций(100% доли).

20. Определение скидки на неконтрольный характер и скидки за недостаточную ликвидность акций.

21. Расчет стоимости миноритарного пакета.

22. Сертификат качества оценки.

23. Квалификация оценщиков, проводящих оценку (перечень квалификационных).

Приложения:

o Ксерокопии квалификационных сертификатов и свидетельств оценщика.

o Бухгалтерские балансы и отчеты о финансовых результатах предприятия.

o Агрегированный баланс предприятия.

o Анализ изменения статей баланса и отчета о финансовых результатах предприятия.

o Коэффициенты финансового состояния и текущей деятельности предприятия.

o Сводная таблица методов и подходов к оценке стоимости предприятия.

o Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения.

o Расчет ставки дисконта методом статистической обработки информации фондового рынка.

o Сводные таблицы анализа и оценки кадрового менеджмента и персонала предприятия.

o Сводная таблица оценки дебиторской задолженности.

o Перечень использованной литературы.

o Примеры расчета объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств.

o Перечень источников получения информации.

referatwork.ru