Международные стандарты оценки, Восьмое издание (2007)
Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) опубликовал новое издание Международных стандартов оценки. Разрабатывавшееся в течение двух с половиной лет, это издание подверглось обширному пересмотру и обновлению, и включает несколько новых компонентов. Большое внимание было сосредоточено на стандартизации терминологии и идентификации взаимоотношений с бухгалтерскими стандартами, чтобы гарантировать, что отчеты об оценке стоимости демонстрируют последовательное и сопоставимое измерение активов. Оценщики, действующие на глобальных рынках должны быть знакомы с работой Международного комитета по стандартам оценки и со стандартами, применениями и руководствами, представленными в этом тексте.
См.: http://www.appraisalinstitute.org/ecom/publications/Item.asp?ID=254&Session=False
Кроме этого анонса опубликован также текст, включающий оглавление МСО 2007, см. прикрепленный файл http://www.ivsc.org/standards/index.html.
Перевод на русский язык сопровожден кратким комментарием.
^ Международные стандарты оценки 2007
Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) опубликовал 8-ое издание Международных стандартов оценки – МСО 2007. Этот издание, которое разрабатывалось в течение двух с половиной лет, включает несколько новых компонентов, а также оно подверглось обширному пересмотру и обновлению. Международный стандарт оценки 2, «Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости», и Международное применение оценки 2 «Оценка стоимости для целей кредитования» были переписаны, а пересмотренное Руководство 3 «Оценка стоимости установок, машин и оборудования», которое было одобрено в 2005 г. после публикации предыдущего издания, была повторно включено в текст. Восьмое издание содержит новое Международное применение оценки «Оценка стоимости активов государственно-общественного сектора для финансовой отчетности»; новое Руководство «Оценка стоимости исторической имущества»; и другие новые особенности, такие как диаграмма, схематически изображающая иерархию имущественных прав, и полезное приложение к Руководству 8 (тест на прибыльность для отчетности об АЗЗ [DRC]). Большое внимание уделено стандартизации терминологии и идентификации отношений с Международными стандартами финансовой отчетности.
Спрос на стоимостные оценки, подготовленные по Международным стандартам оценки, вызывается скорым принятием во всем мире Международных стандартов финансовой отчетности, растущим влиянием бухгалтерских стандартов для государственно-общественного сектора, и увеличивающейся потребностью пользователей отчетов об оценке стоимости [valuation reports] иметь последовательное и сопоставимое измерение [measurement] активов везде, где они могут быть. Оценщики, действующие на глобальных рынках должны быть знакомы с работой Международного комитета по стандартам оценки и со стандартами, применениями и руководствами, представленными в этом тексте.
ЗАКАЗАТЬ: МСО 2007 является доступным по цене 75 долл. США за экземпляр, в эту цену включены затраты по пересылке и обработке груза.
^ МКСО является некоммерческой организацией, и ее стандарты продаются, чтобы возместить затраты на деятельность по сочинению стандартов.
Оглавление МСО 2007
Введение
• Истоки Международного комитета по стандартам оценки и самих стандартов
• Фундаментальные понятия для Общепринятых принципов оценки (ОПО [GAVP])
• Кодекс поведения
• Типы имущества
^ Международные Стандарты Оценки
• МСО 1 Рыночная стоимость как база оценки
• МСО 2 Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости
• МСО 3 Отчетность об оценке стоимости
^ Международные Применения Оценки
• МПО 1 Оценка стоимости для финансовой отчетности
• МПО 2 Оценка стоимости для целей обеспеченного кредитования
• МПО 3 Оценка стоимости активов государственно-общественного [публичного] сектора для финансовой отчетности
Руководства
• Руководство 1 Оценка стоимости недвижимого [реального] имущества
• Руководство 2 Оценка стоимости прав [интересов] аренды
• Руководство 3 Оценка стоимости установок, машин и оборудования
• Руководство 4 Оценка стоимости нематериальных [неосязаемых] активов
• Руководство 5 Оценка стоимости движимого [личного] имущества
• Руководство 6 Оценка стоимости бизнеса
• Руководство 7 Оценка стоимости при наличии опасных и токсичных веществ
• Руководство 8 Затратный подход для финансовой отчетности – (АЗЗ [DRC])
• Руководство 9 Дисконтированный денежный поток (ДДП [DCF]). Анализ для рыночных оценок стоимости и инвестиционный анализ
• Руководство 10 Оценка стоимости сельскохозяйственного имущества
• Руководство 11 Экспертиза [рецензирование] оценок стоимости
• Руководство 12 Оценка стоимости специализированного торгового имущества
• Руководство 13 Массовая оценка для налогообложения имущества
• Руководство 14 Оценка стоимости имущества в добывающих отраслях
• Руководство 15 Оценка стоимости исторического имущества
Глоссарий
Индекс
^ Краткий комментарий к последним публикациям МКСО
Как отмечено в сообщении о публикации 8-го издания Международных стандартов оценки (МСО 2007) – основные изменения коснулись «Баз оценки, отличных от Рыночной стоимости» (МСО 2), а также во всем тексте проведено уточнение терминологии и идентификация отношений с Международными стандартами финансовой отчетности.
Изменено название основополагающего раздела: «Фундаментальные понятия для Общепринятых принципов оценки (ОПО)» – раньше он назывался «Общепринятые понятия и принципы оценки (ОППО)». Внесено изменение в название Руководства 9 о ДДП – дополнительно особо выделен «инвестиционный анализ». Об изменениях, которые вносились в проекты конкретных стандартов, сообщалось ранее, а детальный анализ окончательной редакции требует перевода на русский язык всего текста МСО 2007.
Почти одновременно с этой публикацией МКСО издал в августе 2007 г. два «Выпуска электронных новостей» (№№ 16 и 17), в которых сообщается о важных взаимодействиях МКСО с Советом по МСФО (IASB) и с американским Советом по стандартам финансовой отчетности (FASB) – см. на вэб-сайте www.ivsc.org.
К первому из этих выпусков приложен 58-страничный дискуссионный документ «Определение справедливой стоимости нематериальных активов для целей отчетности по МСФО» (Determination of Fair Value of Intangible Assets for IFRS Reporting Purposes), отклики на который принимаются до 31 октября с.г.
На популярном российском сайте бухгалтеров GAAP.ru было опубликовано сообщение об этом документе (http://www.gaap.ru/news/gaap_ifrs/1936/) с неоднократным цитированием слов председателя МКСО Джозефа Велла, но при переводе его слов на русский язык применена странная новация.
Если прежде в подобных публикациях английский термин «measurement» обычно переводился бухгалтерами как «оценка» (оценщики же используют адекватный перевод: «измерение»), то в этом случае термин «valuation» переведен как «измерение», что совсем запутывает российских специалистов по обеим профессиям. В публикуемом тексте об МСО 2007 подчеркнуты слова адекватного, по нашему мнению, перевода этих терминов.
А в самом последнем выпуске сообщается о приглашении МКСО присоединиться к «Группе способов оценки», создаваемой американским FASB, принявшим свой стандарт по оценке справедливой стоимости (FAS 157). Джозеф Велла в этой связи сказал, что «принятие этого документа помогло поднять понимание критической важности строгих стандартов оценки стоимости и соответствующего руководства для финансовой отчетности». Представляющий МКСО в этой новой группе Крис Торн «верит, что для оценки, которая будет принята рынками как обеспечивающая инвесторам более релевантную информацию, чем «историческая стоимость», профессия оценки должна объединиться, чтобы установить глобально признанные фундаментальные принципы».
Г.И. Микерин
www.ronl.ru
Профессиональные нормы оценки — это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью своих членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.
Оценка имущества уходит своими корнями в классическую и современную экономику. К 40-м гг. XX столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки, однако лишь во второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки как к профессиональной дисциплине[1] .
На протяжении 60-70-х гг. ряд национальных организаций оценщиков разработали и опубликовали стандарты профессиональной практической деятельности для своих членов. Этому примеру последовали другие. Содержание стандартов сочетало соображения профессионального порядка с практическими потребностями рынка. В некоторых странах стандарты были инкорпорированы полностью или частично в национальные законы и нормативные акты. Некоторые организации выработали контрольные и исполнительные процедуры, позволяющие выражать осуждение и лишать профессионального статуса члена организации в случае серьезного нарушения им стандартов или связанных с ними этических норм.
Анализ содержательной деятельности авторитетных зарубежных профессиональных объединений оценщиков однозначно свидетельствует о том, что решение их основной функциональной задачи в рамках рыночной экономики — обеспечение потребителей профессиональными услугами высокого качества — достигается путем стандартизации процедур оценочной деятельности. Другими словами, стандартизация является стержнем всей деятельности объединений оценщиков как в национальном, так и в международном масштабе.
Международные стандарты оценки (МСО) как свод единообразных правил
Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Для наглядности можно привести некоторые цифры[2] . Четыре ныне действующих стандарта оценки имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости следует применять оценщикам при оценке различных имущественных активов. Устанавливаемые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая определяется в первую очередь структурой построения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной последовательности, начиная с указания назначения стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную последовательность проведения оценки, и методология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам составления отчета о проведенной оценке. Указанная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Международные стандарты оценки единым сбалансированным и полноценным актом.
Возможно вы искали - Реферат: Финансовое обеспечение инвестиционного процесса
Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правил оценки различных имущественных активов в единый документ. Разработчики МСО при конструировании правил, входящих в стандарты, ставили перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки отдельных видов имущественных активов, стремились создать такие нормы, которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В результате включенные в МСО правила носят настолько общий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.
При формулировании общих принципов оценки разработчики стандартов неизбежно должны были найти ключевые критерии для оценки любых имущественных активов. Таким критерием является «полезность». Как отмечается в разделе 7 введения в МСО, «ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полезность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности оцениваемого имущества». «Полезность» имущественного актива является экономической категорией, которая выражается в том или ином виде стоимости. При этом наиболее часто используется понятие рыночной стоимости.
Другим критерием сведения правил оценки в единый документ является признание их разработчиками стандартов в качестве «лучших», т.е. в максимальной степени удовлетворяющих потребностям проведения профессиональной оценки. Признание каких-либо правил в качестве «лучших» осуществляется в ходе работы Международного комитета по стандартам оценки путем обобщения национальной практики оценки государств-членов МКСО. В связи с этим Международные стандарты оценки представляют собой свод единообразных практических правил проведения оценки, созданный путем обобщения различной национальной практики. Но в отличие от национальных стандартов оценки государств-членов МКСО свод правил проведения оценки на международном уровне имеет иной качественный уровень.
Имеется в виду следующее. Если национальный стандарт оценки есть «лучшая» национальная практика, то международный стандарт оценки не представляет собой лишь лучший из национальных стандартов, а образуется путем обобщения национальной практики оценки разных стран. Точнее говоря, международный стандарт вбирает в себя правила, содержащиеся в различных национальных стандартах оценки, способные, по мнению членов Международного комитета по стандартам оценки, в максимальной степени отражать потребности профессиональной оценки имущества на международном уровне. Так, например, в п. 9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно к отчетам об оценке сказано, что «целью стандартов является установление международных правил, призванных уменьшить или устранить путаницу при использовании отчетов об оценке и способствовать лучшему их пониманию».
Следует отметить, что каждый член комитета стремится к включению в международный стандарт своей национальной практики, происходит своеобразная борьба. Так, например. Федеральный союз оценщиков ФРГ (ВVS) официально провозгласил цель своей работы в международном Комитете по стандартам оценки — привнести национальные и общеевропейские методы и определения с тем, чтобы они были признаны на международном уровне. Это важно, отмечает уполномоченный представитель ВVS, поскольку создает дополнительную уверенность в выводах немецких и европейских оценщиков, что в дальнейшем позволит работать по известным им методам.
Похожий материал - Реферат: Бизнес-план как модель инвестиционного проекта
Поскольку Международные стандарты оценки содержат целый ряд правил проведения оценки имущества, то они рассматривались выше как свод единообразных правил проведения оценки имущества, созданный путем обобщения различной национальной практики оценочной деятельности. Такое заявление требует уточнения. В отечественной литературе И.С. Зыкиным отмечалось, что своды единообразных правил как «квазиправовые» регуляторы в своей основе представляют кодификации обычаев и обыкновений в международной торговле, осуществленные на негосударственном уровне.
Постоянное и широкое соблюдение данных сводов правил приводило и приводит к становлению или закреплению содержащихся в них положений в качестве обычаев и обыкновений, что является основанием для их применения судами и арбитражами. В связи с этим следует отметить, что Международные стандарты оценки в своей основе не являются кодификацией обычаев и обыкновений в практике оценки. Существенным отличием свода единообразных правил, в основе которого лежит кодификация обычаев и обыкновений в международной торговле, от Международных стандартов оценки заключается в том, что источником формирования правила обычаев и обыкновений является устойчивая обычная практика, а источником формирования правил международного стандарта оценки — «лучшая практика», которая не обязательно будет являться обычной практикой. Так, например, в п. 1.1 стандарта 1 «Рыночная стоимость как база оценки» утверждается, что цель настоящего стандарта — дать общепринятое определение рыночной стоимости, общие критерии, связанные с этим определением. Как видно, заимствованные из различных национальных стандартов оценки, устанавливаемых профессиональными организациями оценщиков либо государством. На национальном уровне правила проведения оценки, содержащиеся в национальных стандартах оценки, также не являются обычаями или обыкновениями в практике оценки, поскольку устанавливаются профессиональными организациями оценщиков либо государством, а не складываются стихийно, самостоятельно, по воле участников отношений по оценке имущества.
В связи с этим обратимся к истории развития оценочной деятельности на примере развития оценки недвижимого имущества в России. С отменой крепостного права в 1861г. в России возникла необходимость проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Для решения связанных с этим задач в отдельных губерниях России с 1870г. началось постепенное статистическое исследование недвижимого имущества, в ходе которого выполнялись работы по оценке земли и городской недвижимости. Как отмечает Б.Д. Новиков, 4 накопленный в данных губерниях России опыт позволил ввести соответствующую правовую регламентацию процессов оценки на государственном уровне». 8 июня 1893г. Правительство России издало Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества». Одновременно с законом были утверждены и Правила оценки недвижимых имуществ », а несколько позже — инструкция по применению закона. Потребовалось 23 года для накопления опыта по оценке недвижимости, в том числе и методологического опыта, т.е. формирования определенных методов оценки.
Поскольку происходило накопление практики проведения оценки, то можно предположить, что за такой период практика вполне могла стать «обычной». Но, как справедливо отмечает И.С. Зыкин, далеко не каждая обычная практика может рассматриваться в качестве обычая или обыкновения. Само по себе длительное соблюдение какого-либо правила на практике еще не констатирует его в качестве обычного. Важно, чтобы данное правило стало постоянно соблюдаться на практике в подавляющем большинстве случаев, приобрело единообразный характер. Но именно единообразия практики в то время и не существовало. Напротив, в практике имело место и прямо прооценочной деятельности. С момента принятия в 1893г. Правительством России Закона «О переоценке всех видов недвижимого имущества», а затем и «Правил оценки недвижимых имуществ» отпала возможность формирования обычая в практике развития оценочной деятельности в России. Таким образом, еще не успев сформироваться, обычаи делового оборота в области оценки имущества уступили свое место государственному регулированию. Однако указанная практика, несомненно, повлияла на формирование государственных нормативных актов в области оценки, поскольку при формировании этих нормативных актов была учтена накопленная за 23 года практика.
В истории развития оценочной деятельности других стран при появлении первых национальных стандартов оценки складывалась аналогичная ситуация. Стандарты оценки создавались для регулирования оценочной практики путем создания правил, регламентирующих порядок проведения оценки и поведения оценщиков. Самой практикой оценочной деятельности не вырабатывались правила, которые смогли сложиться в виде обычаев или обыкновений, а затем были бы закреплены в форме национальных стандартов оценки.
Очень интересно - Реферат: Реальные опционы, их преимущества и недостатки
Таким образом, основу Международных стандартов оценки как свода единообразных правил проведения оценки имущества образует не кодификация обычаев или обыкновений в практике оценки, а анализ и обобщение правил, устанавливаемых национальными стандартами оценки имущества членов МКСО.
Международные стандарты оценки как кодекс поведения
Как было отмечено выше, Международные стандарты оценки, являясь стандартами профессиональной деятельности по проведению оценки имущества, регламентируют поведение оценщиков. По существу МСО подпадают под определение кодексов поведения, приведенное И.С. Зыкиным, который отмечает, что кодексы поведения направлены на установление стандартов поведения в определенной области профессиональной деятельности. В каждом из четырех действующих в настоящее время стандартов оценки МСО содержится раздел 5 «Требования стандартов», где подробно регламентируются действия оценщика, начиная с момента принятия им на себя обязательств по проведению оценки и завершая составлением отчета о результатах оценки.
Рассмотрим нормы, содержащиеся в разделе 5. Егоров В.В. отмечает, что под русскоязычным термином «кодексы поведения» понимаются как «codesofconduct»,так и «codesofethics», т.е. нормы поведения и этические нормы. Соотношение таких норм в том или ином кодексе поведения будет, скорее всего, определяться его задачами. Так, в предисловии к Международному кодексу рекламной практики отмечается, что хотя кодекс «задуман прежде всего как инструмент самодисциплины, но вместе с тем он предназначен и для использования в судебной практике в качестве справочного материала в рамках соответствующих законов». Напротив, Международные стандарты оценки изначально не создавались только как инструмент самодисциплины оценщика. Они были призваны, кроме того, дать оценщикам инструмент проведения оценки в виде установления терминологии и методологии. При подробном рассмотрении норм раздела 5 Международных стандартов оценки видно, что в данном случае наблюдается обратное соотношение. Большая часть норм данного раздела являются нормами «codesofconduct». Для примера нормы самодисциплины оценщика можно привести норму п. 1 ст. 5.1 МСО-1, которая устанавливает, что если оценщик не обладает достаточными знаниями, опытом и компетенцией для выполнения данного задания в соответствии с Международными стандартами оценки, он должен сообщить об этом клиенту до принятия обязательств по проведению оценки.
Помимо этого, задача Международных стандартов оценки как кодекса поведения состоит в оказании помощи оценщикам и ответе на те вопросы стандартов поведения, на которые не отвечают национальные стандарты оценки. Так, в публикациях Международного комитета по стандартам оценки часто употребляется следующая формулировка: «Комитет уведомляет о том, что любое несоблюдение оценщиками рекомендаций, установленных Международными стандартами оценки, может привести к коммерческим или правовым санкциям. И наоборот, соответствие стандартам может стать частью имеющего силу аргумента защиты оценщика, который будет значим в случае судебного иска о вмененной небрежности, поданного клиентом».
Таким образом, Международные стандарты оценки в части тех положений, которые направлены на регулирование поведения оценщиков, могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.
Ведущие международные организации оценщиков
Вам будет интересно - Доклад: Инструментарий регулирования денежной ликвидности
Интеграционные процессы в Европе, приведшие к созданию Европейского союза, и интенсивно развивающиеся в последние десятилетия процессы глобализации бизнеса, в том числе бизнеса недвижимости, — все это послужило сильнейшим стимулом для объединения усилий оценщиков недвижимости различных стран и регионов. Ведущими международными центрами методического объединения профессиональных структур оценщиков к настоящему времени стали:
Международный комитет стандартов оценки IVSC (InternationalValuationStandardCommittee), объединивший ведущие организации оценщиков Европы и Америки: организации 35 стран — действительных членов и еще 14 стран — в различных иных рангах;
Европейская ассоциация оценщиков TEGoVA (TheEuropeanGroupofValuers' Associations), объединившая около сорока профессиональных структур оценщиков европейских стран. Ниже рассмотрены основные положения международных стандартов — с учетом того, что оба типа стандартов IVSC (Международные) и TEGoVA (Европейские) разработаны в тесном согласовании друг с другом. Особое внимание уделено стандартам и организации оценочной деятельности в Великобритании, в Королевском обществе специалистов по недвижимости RICS (RoyalInstitutionofCharteredSurveyors) как одном из старейших и признанных мировых центров практической и методологической деятельности в области оценки недвижимости.
Стандарты IVS С и TEGoVA[3]
Во введении приводится краткая историческая справка, относящая период становления профессиональной оценочной деятельности как самостоятельного бизнеса в отдельных странах к 1940-м гг., а объединение международных усилий в этой области — к 1980-м гг. Собственно Международный комитет FVSC был основан в 1981 г. Характерно, что в качестве важнейших аргументов для консолидации деятельности оценщиков различных стран и создания системы согласованных стандартов оценки приводятся возросшая с конца 1970-х гг. активность в развитии международных финансовых потоков и интенсивно развивающиеся процессы глобализации бизнеса.
Действующая структура Международных стандартов (по состоянию на 1 июля 2000 г.) включает следующие разделы.
Похожий материал - Реферат: Аутсорсинг как инструмент снижения затрат и оптимизации бизнес-системы
I. Введение (общее).
Международный комитет по стандартам оценки IVSC (общая предыстория, члены Комитета, статус и взаимодействия, руководство и местоположение Комитета).
Конституция FVSC (даты основания и реорганизаций, наименование, цели, руководящие и исполнительные органы, механизмы участия и взаимодействия, общее собрание, председатель и секретарь, финансовое обеспечение, политика и процедуры). Международные стандарты оценки (цели и области действия, организационная структура документа в целом, формат — типовая внутренняя структура стандартов, приложений и руководств, этапы развития).
Так, общая структура документа "InternationalValuationStandards 2000" имеет следующий вид.
cwetochki.ru
Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Также как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цепы на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается.
Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом — уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.
Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.
Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772-1823) сделал весьма важные выводы.
Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, — ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.
Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.
В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.
Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.
При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути,способы использования примыкающих территорий и др.
Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, —разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др.—являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.
Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок. В соответствии с законом "О земле" состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:
1.Земли сельскохозяйственного назначения.
2.Земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов).
3.Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения
4.Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.2. МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИДля проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Для наглядности можно привести некоторые цифры[1]. Четыре ныне действующих стандарта оценки имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости следует применять оценщикам при оценке различных имущественных активов. Устанавливаемые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая определяется в первую очередь структурой построения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной последовательности, начиная с указания назначения стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную последовательность проведения оценки, и методология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам составления отчета о проведенной оценке. Указанная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Международные стандарты оценки единым сбалансированным и полноценным актом.
Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правил оценки различных имущественных активов в единый документ. Разработчики МСО при конструировании правил, входящих в стандарты, ставили перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки отдельных видов имущественных активов, стремились создать такие нормы, которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В результате включенные в МСО правила носят настолько общий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.
При формулировании общих принципов оценки разработчики стандартов неизбежно должны были найти ключевые критерии для оценки любых имущественных активов. Таким критерием является «полезность». Как отмечается в разделе 7 введения в МСО, «ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полезность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности оцениваемого имущества». «Полезность» имущественного актива является экономической категорией, которая выражается в том или ином виде стоимости. При этом наиболее часто используется понятие рыночной стоимости.
Другим критерием сведения правил оценки в единый документ является признание их разработчиками стандартов в качестве «лучших», т.е. в максимальной степени удовлетворяющих потребностям проведения профессиональной оценки. Признание каких-либо правил в качестве «лучших» осуществляется в ходе работы Международного комитета по стандартам оценки путем обобщения национальной практики оценки государств-членов МКСО. В связи с этим Международные стандарты оценки представляют собой свод единообразных практических правил проведения оценки, созданный путем обобщения различной национальной практики. Но в отличие от национальных стандартов оценки государств-членов МКСО свод правил проведения оценки на международном уровне имеет иной качественный уровень.
Имеется в виду следующее. Если национальный стандарт оценки есть «лучшая» национальная практика, то международный стандарт оценки не представляет собой лишь лучший из национальных стандартов, а образуется путем обобщения национальной практики оценки разных стран. Точнее говоря, международный стандарт вбирает в себя правила, содержащиеся в различных национальных стандартах оценки, способные, по мнению членов Международного комитета по стандартам оценки, в максимальной степени отражать потребности профессиональной оценки имущества на международном уровне. Так, например, в п. 9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно к отчетам об оценке сказано, что «целью стандартов является установление международных правил, призванных уменьшить или устранить путаницу при использовании отчетов об оценке и способствовать лучшему их пониманию».
Следует отметить, что каждый член комитета стремится к включению в международный стандарт своей национальной практики, происходит своеобразная борьба. Так, например. Федеральный союз оценщиков ФРГ (ВVS) официально провозгласил цель своей работы в международном Комитете по стандартам оценки — привнести национальные и общеевропейские методы и определения с тем, чтобы они были признаны на международном уровне. Это важно, отмечает уполномоченный представитель ВVS, поскольку создает дополнительную уверенность в выводах немецких и европейских оценщиков, что в дальнейшем позволит работать по известным им методам.
Поскольку Международные стандарты оценки содержат целый ряд правил проведения оценки имущества, то они рассматривались выше как свод единообразных правил проведения оценки имущества, созданный путем обобщения различной национальной практики оценочной деятельности. Такое заявление требует уточнения. В отечественной литературе И.С. Зыкиным отмечалось, что своды единообразных правил как «квазиправовые» регуляторы в своей основе представляют кодификации обычаев и обыкновений в международной торговле, осуществленные на негосударственном уровне.
Постоянное и широкое соблюдение данных сводов правил приводило и приводит к становлению или закреплению содержащихся в них положений в качестве обычаев и обыкновений, что является основанием для их применения судами и арбитражами. В связи с этим следует отметить, что Международные стандарты оценки в своей основе не являются кодификацией обычаев и обыкновений в практике оценки. Существенным отличием свода единообразных правил, в основе которого лежит кодификация обычаев и обыкновений в международной торговле, от Международных стандартов оценки заключается в том, что источником формирования правила обычаев и обыкновений является устойчивая обычная практика, а источником формирования правил международного стандарта оценки — «лучшая практика», которая не обязательно будет являться обычной практикой. Так, например, в п. 1.1 стандарта 1 «Рыночная стоимость как база оценки» утверждается, что цель настоящего стандарта — дать общепринятое определение рыночной стоимости, общие критерии, связанные с этим определением. Как видно, заимствованные из различных национальных стандартов оценки, устанавливаемых профессиональными организациями оценщиков либо государством. На национальном уровне правила проведения оценки, содержащиеся в национальных стандартах оценки, также не являются обычаями или обыкновениями в практике оценки, поскольку устанавливаются профессиональными организациями оценщиков либо государством, а не складываются стихийно, самостоятельно, по воле участников отношений по оценке имущества.
В связи с этим обратимся к истории развития оценочной деятельности на примере развития оценки недвижимого имущества в России. С отменой крепостного права в 1861г. в России возникла необходимость проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Для решения связанных с этим задач в отдельных губерниях России с 1870г. началось постепенное статистическое исследование недвижимого имущества, в ходе которого выполнялись работы по оценке земли и городской недвижимости. Как отмечает Б.Д. Новиков, 4 накопленный в данных губерниях России опыт позволил ввести соответствующую правовую регламентацию процессов оценки на государственном уровне». 8 июня 1893г. Правительство России издало Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества». Одновременно с законом были утверждены и Правила оценки недвижимых имуществ », а несколько позже — инструкция по применению закона. Потребовалось 23 года для накопления опыта по оценке недвижимости, в том числе и методологического опыта, т.е. формирования определенных методов оценки.
Поскольку происходило накопление практики проведения оценки, то можно предположить, что за такой период практика вполне могла стать «обычной». Но, как справедливо отмечает И.С. Зыкин, далеко не каждая обычная практика может рассматриваться в качестве обычая или обыкновения. Само по себе длительное соблюдение какого-либо правила на практике еще не констатирует его в качестве обычного. Важно, чтобы данное правило стало постоянно соблюдаться на практике в подавляющем большинстве случаев, приобрело единообразный характер. Но именно единообразия практики в то время и не существовало. Напротив, в практике имело место и прямо прооценочной деятельности. С момента принятия в 1893г. Правительством России Закона «О переоценке всех видов недвижимого имущества», а затем и «Правил оценки недвижимых имуществ» отпала возможность формирования обычая в практике развития оценочной деятельности в России. Таким образом, еще не успев сформироваться, обычаи делового оборота в области оценки имущества уступили свое место государственному регулированию. Однако указанная практика, несомненно, повлияла на формирование государственных нормативных актов в области оценки, поскольку при формировании этих нормативных актов была учтена накопленная за 23 года практика.
В истории развития оценочной деятельности других стран при появлении первых национальных стандартов оценки складывалась аналогичная ситуация. Стандарты оценки создавались для регулирования оценочной практики путем создания правил, регламентирующих порядок проведения оценки и поведения оценщиков. Самой практикой оценочной деятельности не вырабатывались правила, которые смогли сложиться в виде обычаев или обыкновений, а затем были бы закреплены в форме национальных стандартов оценки.
Таким образом, основу Международных стандартов оценки как свода единообразных правил проведения оценки имущества образует не кодификация обычаев или обыкновений в практике оценки, а анализ и обобщение правил, устанавливаемых национальными стандартами оценки имущества членов МКСО.
bukvasha.ru
1. Введение
1.1. Опыт Профессиональных Оценщиков Имущества и диалог между разными странами в рамках Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) продемонстрировали, что за немногими исключениями в мире существует общее согласие в отношении фундаментальных основ оценки стоимости имущества1 как самостоятельной дисциплины. Местное законодательство и экономическая обстановка могут в некоторых случаях требовать особых подходов к оценке (иногда предусматривающих ограничения), однако основные положения, касающиеся методов и способов оценки во всем мире, как правило, одинаковы. Задача Международного комитета по стандартам оценки состоит именно в том, чтобы формулировать эти основные положения и содействовать их усвоению.
1.2. На этих основных положениях построены Стандарты, Применения и Международные Руководства (МР), однако Комитет считает нецелесообразным стремиться включать основные положения в текст каждого документа МСО. Поэтому настоящий раздел служит дополнением к каждому документу МСО и дает общее представление об основах, имеющих особое значение для понимания оценки, как профессиональной деятельности, и для применения МСО.
2. Понятия “земля” и “имущество”
2.1. Земля необходима для нашей жизни и нашего существования. В силу своей важности она находится в центре внимания юристов, географов, социологов, экономистов. Поскольку каждая из этих дисциплин имеет отношение к земле и к ее использованию, это влияет на общества наших стран и на наш мир.
2.2. Оценка стоимости земельного участка как пустующего или как участка с улучшениями самой земли либо с улучшениями на земле является экономическим понятием. Земельный участок — пустующий или с улучшениями — называется также недвижимостью. Стоимость создается благодаря полезности недвижимости — способности удовлетворять нужды и потребности людей. Вклад в стоимость объекта недвижимости вносят такие факторы, как его уникальность, долговечность, постоянство местоположения, относительная ограниченность предложения на рынке недвижимости, а также особая полезность данного земельного участка.
2.3. Имущество — это юридическое понятие, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью2. Имущество состоит из прав собственности, которые дают собственнику право на интерес или на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Сочетание прав, ассоциируемых с собственностью на имущество, в некоторых государствах называют пучком прав. Понятие пучка прав уподобляет собственность на имущество пучку прутиков, причем каждый прутик представляет отдельное и отличное от других право собственника имущества, например, право пользоваться, продавать, сдавать в аренду, дарить или выбирать между осуществлением всех этих прав и неосуществлением ни одного из них.
2.4. Собственность на интерес в объектах, отличных от недвижимости, называют движимым имуществом. Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимому, так и к движимому имуществу либо к их комбинации. (См. п. 3 и Типы имущества).
2.5. Оценщики имущества, Оценщики активов или Оценщики3 — это те, кто занимается специальной экономической дисциплиной, связанной с проведением оценки стоимости активов и составлением соответствующих отчетов. Как профессионалы, оценщики должны соответствовать жестким требованиям в плане образования, специальной подготовки, компетентности и проявленных профессиональных навыков. Они также должны неуклонно придерживаться Кодекса поведения (этика и компетентность) и Стандартов профессиональной практики, а также следовать Общепринятым понятиям и принципам оценки (ОППО).
2.6. Колебания цен во времени являются результатом действия общих и специфических экономических и социальных факторов. Общие факторы могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег. Обладающие своими собственными движущими силами, специфические факторы, например, технологические изменения, могут приводить к сдвигам в спросе и предложении и к значительным изменениям цен.
2.7. К оценке недвижимости применяются многие широко признанные принципы. Среди них — принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и др. Общим для всех этих дополнительных принципов является их прямое или косвенное влияние на степень полезности и производительность актива. Следовательно, можно утверждать, что полезность недвижимости отражает совокупное воздействие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость имущества.
^ 3. Понятия “недвижимость”, “имущество” и “актив”
3.1. Недвижимость определяется как физический участок земли и прочно связанные с ним объекты, созданные человеком. Это физическая, осязаемая “вещь”, которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. В каждой стране местным законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью, определение которой приводится ниже. Хотя известно, что эти юридические понятия признаны не во всех странах, в Стандартах они употребляются для того, чтобы четко определить другие важные термины и понятия.
3.2. Понятие недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Интерес или интересы в недвижимом имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности (например, титульным документом) отдельно от самой недвижимости как физического объекта. Поэтому недвижимое имущество является “нефизическим” понятием.
3.3. ^ Движимое имущество включает в себя осязаемые и неосязаемые4 предметы, не являющиеся недвижимостью. Предметы осязаемого движимого имущества не “прикреплены” к недвижимости постоянно и обычно характеризуются возможностью их перемещения.
3.4. В терминологии бухгалтерского учета активы представляют собой ресурсы, которые в результате прошлых событий находятся под управлением организации и от которых в будущем ожидается поток экономических выгод для организации. Сама по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся в собственности актив может быть как осязаемым, так и неосязаемым.
3.4.1. Будущие экономические выгоды, воплощенные в некотором активе, могут поступать организации различными путями, например, актив может: (а) быть использован обособлено или в комбинации с другими активами для производства реализуемых предприятием товаров и услуг; (б) быть обменен на другие активы; (в) использоваться для погашения обязательства; или (г) быть распределен между собственниками предприятия. (МСФО, ст. 55).
3.4.2. Актив признается в балансе, когда является вероятным получение организацией будущих экономических выгод, и когда актив может быть надежно измерен либо по затратам, либо по стоимости (МСФО, ст. 89).
3.5. Международные стандарты финансовой отчетности проводят различие между осязаемыми и неосязаемыми активами. Особо важны следующие термины и понятия.
3.5.1. Текущие (краткосрочные) активы. Это активы, которые не предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, например, запасы, долговые обязательства, по которым организация является дебитором, краткосрочные инвестиции, денежные средства в банке и в кассе предприятия. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как нетекущие активы (определение которых дается ниже), также можно отнести к текущим активам. Примерами служат земельные участки или объекты недвижимости с улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных для продажи.
3.5.2. Нетекущие активы (фиксированные [внеоборотные] или долгосрочные активы). Это — осязаемые и неосязаемые активы, разделяемые на две широкие категории:
3.5.2.1. Основные средства. Это активы, которые предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, в том числе земельные участки, здания, машины и оборудование и другие виды активов, определение которых позволяет отнести их к данной категории, — за вычетом накопленной амортизации5. Основные средства являются осязаемыми активами.
3.5.2.2. Прочие нетекущие активы. Активы, которые не предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, но которые, как ожидается, будут находиться в долгосрочной собственности — в том числе долгосрочные инвестиции и дебиторская задолженность, гудвилл, расходы будущих периодов, патенты, товарные знаки и другие аналогичные активы. Эта категория активов включает как осязаемые активы, так и неосязаемые активы. Неосязаемые активы считаются объектами неосязаемого движимого имущества и могут включать навыки менеджмента и маркетинга, кредитный рейтинг, гудвилл и разнообразные юридические права или инструменты (патенты, товарные знаки, авторские права, франшизы и контракты).
3.5.3. Там, где придерживаются принципов ведения учета как по историческим затратам так и по текущей стоимости, проводится различие между операционными и инвестиционными активами. Операционные активы считаются необходимыми для основной деятельности постоянно функционирующего предприятия или корпорации. Инвестиционные активы, находящиеся в собственности корпорации, считаются не имеющими отношения к операционным потребностям ее собственника.
3.6. Терминология финансовой отчетности не всегда совпадает с терминологией, используемой оценщиками. Если следовать классификации п. 3, оценщики имеют дело преимущественно с фиксированными [внеоборотными] активами. В техническом [формально-юридическом] смысле оценивается право собственности на данный актив, а не сам актив — осязаемый или неосязаемый. Тем самым проводится коцептуальное различие между экономическим понятием “оценка стоимости актива”, объективно основанным на возможности покупки и продажи этого актива на свободном рынке, и каким-либо субъективным понятием, предполагающим некую “внутреннюю” или иную базу, отличную от Рыночной стоимости. Вместе с тем, в МСО 2 отмечается, что объективное рыночное понятие стоимости имеет специальные приложения в случаях ограниченно рыночной или нерыночной оценки стоимости имущества.
3.7. Термин “амортизация”6 в оценке и в бухгалтерском учете используется в разном контексте. В контексте оценки активов, амортизация означает поправки, вносимые в затраты замещения или воспроизводства активов, для того чтобы отразить воздействия их физического износа и функционального (технического) и экономического (внешнего) устаревания на стоимость этих активов, характерные для гипотетической рыночной сделки с ними — в тех случаях, когда на рынке невозможно обнаружить прямых рыночных свидетельств (см. параграф 9.2.1.3. ОППО). В бухгалтерском учете понятие амортизации означает осуществляемые из чистой прибыли [в терминах МСФО] начисления, для того чтобы провести систематическое списание стоимости актива на протяжении установленного самой организацией срока его полезного использования. Процесс амортизации в бухгалтерском учете специфичен для каждой конкретной организации и зависит от выбранного ею характера использования актива; на что не обязательно влияют какие-либо рыночные факторы.
^ 4. Цена, затраты, рынок и стоимость
4.1. Неточность языка, особенно в международном общении, может приводить — и на самом деле приводит — к ошибочным толкованиям понятий и к недоразумениям. Это особенно становится проблемным тогда, когда слова, широко употребляемые в повседневном языке, используются и для обозначения специфических понятий в рамках конкретной дисциплины. Именно так обстоит дело с употреблением в сфере оценочной деятельности терминов цена, затраты, рынок и стоимость.
4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Продажная цена является совершившимся фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или держится в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателей и продавцов уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости, которую могли бы приписать этим товарам или услугам другие лица. Тем не менее, цена обычно является индикатором относительной стоимости, устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и (или) продавцом при конкретных обстоятельствах.
4.3. Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Когда производство этого товара (оказание этой услуги) завершено, затраты на них становятся совершившимся фактом. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.
4.4. ^ Рынок представляет собой среду, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен. Понятие рынка подразумевает возможность торговли товарами и/или услугами между продавцами и покупателями без излишних на них ограничений. Каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, региональным, национальным или международным.
4.5. Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.
4.6. Существует много типов стоимости и связанных с ними определений (см., например, МСО 2). Некоторые стоимости, имеющие определение, широко используются в оценках. Другие же используются в особых обстоятельствах, требующих тщательной идентификации и раскрытия. Для понимания и применения стоимостных оценок крайне важны ясное указание типа и толкование стоимости, и обеспечение их соответствия данному заданию по оценке. Изменение толкования стоимости может существенно повлиять на величины стоимости, которые будут приписаны разным объектам имущества.
4.7. Профессиональные Оценщики, которые обладают глубокими знаниями рынка некоторого имущества, понимают механизм взаимодействия участников рынка и благодаря этому способны судить о наиболее вероятных ценах, о которых могут договориться покупатели и продавцы имущества на этом рынке, избегают безоговорочного употребления термина “стоимость” и добавляют к нему некоторые слова или словосочетания, поясняющие, какой тип стоимости имеется в виду. Чаще всего с оценкой имущества ассоциируется Рыночная стоимость (или, в некоторых странах — Стоимость на открытом рынке), рассматриваемая в МСО 1. Хотя практика обычно может подсказать, что — в случае отсутствия особых оговорок — речь предположительно идет о Рыночной стоимости, но все же особенно важно, чтобы каждое задание по оценке содержало явное указание на Рыночную стоимость или иную используемую базу стоимости, а также на ее толкование.
4.8. Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой [трансакцией]. Тем не менее, продажа оцениваемого имущества не является условием, необходимым для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости.
4.9. ^ Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает его полезность, признанную рынком, а не чисто физическое состояние этого объекта. Полезность активов для данной организации может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или конкретной отрасли.
4.9.1. Соображения, подобные этому выражению, применяются при оценке имущества, отличного от недвижимости. Финансовая отчетность требует использования методов, основанных на Рыночной стоимости, и проведения четкого различия между ними и методами, связанными с Нерыночной стоимостью.
4.10. Общие затраты, относимые на имущество, включают в себя все прямые и косвенные затраты на его производство. Если покупатель — после приобретения — осуществил дополнительные капитальные затраты, то при бухгалтерском учете эти затраты прибавляются к историческим затратам на приобретение. В зависимости от восприятия рынком полезности таких затрат, они могут найти или не найти свое полное отражение в Рыночной стоимости этого имущества.
4.11. Расчет затрат для объекта имущества может основываться на расчетной величине либо затрат воспроизводства, либо затрат замещения. Затраты воспроизводства – это затраты создания полной копии существующего сооружения с использованием того же строительного проекта и идентичных строительных материалов. Расчетная величина затрат замещения предусматривает строительство сооружения с сопоставимой полезностью, применяя конструкции и материалы, которые используется на рынке в настоящее время. (В некоторых государствах для описания объекта, затраты на который рассчитаны на основе замещения, используется термин современный эквивалентный актив7.)
^ 5. Рыночная стоимость
5.1. Понятие Рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Хотя ее детальные определения могут разниться, понятие Рыночной стоимости находит общее понимание и применение.
5.2. ^ Рыночная стоимость определяется как расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
5.3. Важно подчеркнуть, что профессионально полученное значение Рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собственности на определенное имущество в конкретную дату. В этом определении подразумевается понятие “рынка в целом”, обобщающее деятельность и мотивацию множества участников, а не заранее представленный взгляд или инвестиционные интересы конкретного физического лица. Рыночная стоимость — это подкрепленная данными рынка расчетная величина, полученная в соответствии с настоящими Стандартами.
5.4. Недвижимость отличается от большинства товаров и услуг тем, что она является относительно неликвидным товаром, и для ее маркетинга, призванного обеспечить достижение цены, отвечающей ее Рыночной стоимости, требуется более длительный период времени. Для недвижимости, как правило, характерно более продолжительное время экспозиции объекта на рынке, отсутствие рынка “спот” (рынка, на котором товары имеются в наличии для немедленной продажи), а также комплексный характер и большое разнообразие рынков и объектов имущества, что — наряду с другими факторами — обусловливает необходимость услуг профессиональных Оценщиков и Стандартов оценки.
5.5. В некоторых странах в качестве синонима термина Рыночная стоимость используется юридический термин Справедливая рыночная стоимость. Справедливую рыночную стоимость не следует смешивать с бухгалтерским термином Справедливая стоимость. (См. п. 8.1 ниже.) Позиция МКСО состоит в том, что Рыночная стоимость никогда не требует дальнейших оговорок, и всем странам следует перейти на употребление этого термина.
^ 6. Наиболее эффективное использование
6.1. Земля лежит в основе всего сущего и за редким исключением сохраняется в течение периода, выходящего за пределы продолжительности жизни отдельных людей. Благодаря неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением. Кроме того, неизменность земли обычно позволяет предполагать, что период ее существования превышает сроки ее использования и сроки существования улучшений, долговечность которых ограничена.
6.1.1. Уникальные характеристики земельного участка определяют его оптимальную полезность. Когда улучшенный земельный участок оценивается отдельно от улучшений в нем или на нем, то экономические принципы требуют, чтобы эти улучшения оценивались в соответствии с их вкладом (положительным или отрицательным) в общую стоимость данного имущества. Таким образом, Рыночная стоимость земли, основанная на принципе “наиболее эффективного использования”, отражает полезность и постоянство существования земли с точки зрения рынка, а улучшения составляют различие между стоимостью земли, взятой отдельно, и общей Рыночной стоимостью с учетом этих улучшений.
6.2. Большинство объектов имущества оцениваются как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях Оценщик, как правило, оценивает Рыночную стоимость с учетом наиболее эффективного использования земельного “участка с улучшениями”.
6.3. ^ Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное8 использование имущества, которое надлежащим образом оправданно, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.
6.4. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться как наиболее эффективное. Даже в случае юридически допустимого и физически возможного использования от Оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение, что, по разумным соображениям, подобное использование является вероятным. После того как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием.
6.5. Применение этого определения позволяет Оценщику выявлять степень износа и устаревания зданий, наиболее подходящий характер улучшений для земельного участка, судить об осуществимости реабилитационных и реновационных проектов, а также ориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой.
6.6. На рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием между спросом и предложением, наиболее эффективным использованием имущества может быть его сохранение для будущего использования. В других ситуациях, когда можно выявить несколько типов потенциально наиболее эффективного использования, Оценщику следует рассмотреть такие альтернативные варианты использования и ожидаемые уровни доходов и расходов. Там, где использование земли и зонироване находятся в состоянии изменения, наиболее эффективное использование имущества в настоящий момент может быть промежуточным использованием.
6.7. Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также неотъемлемой частью расчетов Рыночной стоимости.
7. Полезность
7.1. Ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полезность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности или пригодности оцениваемого имущества. Этот процесс вызывает необходимость в ряде интерпретаций этого понятия.
7.2. Полезность — понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Например, полезность участка сельскохозяйственной земли, как правило, измеряется его плодородием. С точки зрения сельского хозяйства, его стоимость является функцией количества и качества урожая, который он приносит, или количества и качества зданий, имеющих значение для сельскохозяйственного производства. Если же участок обладает потенциалом для застройки, его продуктивность измеряется тем, насколько продуктивно он будет обеспечивать возможности использования в жилищных, коммерческих, промышленных или смешанных целях. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности с учетом юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.
7.3. Оценка стоимости имущества коренным образом зависит от способа его использования и (или) от того, как оно обычно продается на рынке. Для некоторых типов имущества оптимальная полезность достигается, если составные объекты этого имущества эксплуатируются как отдельные, некоторые другие объекты могут оказаться более полезными в составе определенной группы, например, объектов имущества, находящихся в собственности и под управлением предприятий бизнеса, таких как разветвленная сеть точек розничной торговли, ресторанов быстрого обслуживания или гостиниц. Поэтому необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, и его полезность как части группы. Оценщик должен рассматривать имущество так, как его рассматривает рынок: либо как отдельный объект, либо как часть некоторой совокупности или портфеля объектов. В типичных случаях Оценщик рассчитывает и составляет отчет об установлении стоимости объекта имущества как отдельного. Если стоимость объекта, взятого как часть совокупности или портфеля, отлична от его стоимости как отдельного, такую стоимость следует рассмотреть и включить в отчет.
7.4. Отдельно расположенные и независимо функционирующие объекты имущества, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке и оцениваются именно с этой точки зрения. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами, то такая дополнительная или специальная стоимость может рассматриваться в процессе оценки и фиксироваться в отчете либо на основании собственных наблюдений Оценщика, либо в соответствии с раскрываемыми указаниями клиента. Однако подобным образом рассчитанную стоимость не следует называть Рыночной стоимостью без надлежащего объяснения и обоснования.
7.5. Отдельный объект имущества может обладать дополнительной или специальной стоимостью сверх той стоимости, которую он имеет сам по себе за счет своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом имущества, находящимся в собственности других лиц, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо, отдельно от Рыночной стоимости, установленной в соответствии с настоящими стандартами оценки, указать величину такой дополнительной или специальной стоимости.
7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе; как правило, за весь нормальный срок службы данного объекта или группы объектов имущества. Однако в отдельные периоды некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними; они либо “консервируются” или каким то другим образом изымаются из процесса производства, приспосабливаются для альтернативного использования, либо просто не используются в течение заранее установленного срока. В других ситуациях внешние условия рынка — экономические или политические — могут вынудить на неопределенное время сократить производство. Оценки в таких ситуациях требуют специальных знаний и подготовки, а отчеты должны составляться в соответствии с МСО. Особо важно, чтобы Оценщик гарантировал, что будет дано полное объяснение, и что будут раскрыты данные, связанные с толкованием стоимости, т.е. данные, на которых основывается оценка, и мера, в которой при оценке принимались специальные допущения и ограничения (если это имело место).
7.7. Аналогичным образом, степень полезности имущества на дату оценки может не поддаваться четкому установлению в силу внешних или экономических факторов. Например, если имущество находится в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. В этих обстоятельствах требования Международных стандартов оценки в отношении отчетов предусматривают полное раскрытие примененного толкования стоимости, данных, на которых основывается оценка, и меры, в которой специальные допущения и ограничения (если таковые имеются) влияют на оценку.
7.8. Обычным следствием политической или экономической неопределенности является изменение полезности с точки зрения продуктивности или эффективности. На Оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку ожидаемой — с точки зрения рынка — продолжительности таких событий. Временные остановки деятельности или закрытие предприятий могут оказывать незначительное или нулевое воздействие на стоимость имущества или активов, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности способны вызвать существенное снижение стоимости. Оцениваемое имущество или актив необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты их эксплуатации.
^ 8. Другие важные понятия
8.1. Выражение Рыночная стоимость и термин Справедливая стоимость, который обычно присутствует в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются в точности эквивалентными. Справедливая стоимость, — это бухгалтерское понятие определяется в Международных стандартах финансовой отчетности и других аналогичных стандартах как денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. Справедливая стоимость обычно используется как показатель Рыночной стоимости, так и Нерыночной стоимости в финансовых отчетах. В тех случаях когда Рыночную стоимость актива можно установить, она будет эквивалентна Справедливой стоимости этого актива.
8.2. ^ Специализированное имущество — это имущество, которое редко (если вообще когда-либо) продается иначе, чем как составная часть какого либо бизнеса или организации, в силу его уникальности, вызванной специализированным характером этого имущества или его структурой, особенностями конфигурации, размером, месторасположением или иными характеристиками. При отсутствии или недостатке сопоставимой рыночной информации, которую Оценщик мог бы рассматривать, процесс оценки такого имущества может оказаться более сложным. Тем не менее, на Оценщике лежит ответственность за сбор рыночных данных для подкрепления и (или) объяснения заключения относительно стоимости данных активов. Поскольку любой из методов оценки может быть применим к оценке специализированного имущества, следует рассмотреть возможность применения всех допустимых методов. Там, где это возможно, Оценщик определяет стоимость земельного участка, расчетные величины затрат и накопленной суммы амортизации на основе рыночной информации и дает пояснения относительно базы оценки стоимости.
8.3. В случае нарушения или приостановки нормальной деятельности рынка, а также в тех случаях, когда неравновесие между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной стоимости, Оценщик может столкнуться с трудной проблемой. Применяя понятие и определение [дефиницию] Рыночной стоимости, и адаптируя рыночные данные и свои рассуждения применительно к процессу оценки, Оценщики повышают значимость и полезность данных о стоимости активов, отражаемых в финансовых отчетах. По мере того, как возможность и степень применимости рыночных данных снижаются, задание по оценке может потребовать большей компетентности, опытности и более высокого уровня осмотрительности, бдительности и суждений Оценщика.
8.4. Для соблюдения положений законов Оценщик может столкнуться с требованием относительно применения особого определения ^ Рыночной стоимости. При наличии такого требования Оценщик должен ясно раскрыть это обстоятельство и описать, какое влияние соответствующие различия окажут на расчетную величину стоимости. Если задание выполняется в соответствии с Международными стандартами оценки, термин Рыночная стоимость всегда должен отвечать определению, данному в МСО.
8.5. Любой отчет об оценке должен содержать ясное указание целей и предполагаемого использования результатов оценки. Помимо других требований в отношении отчетов, в случае, когда речь идет о финансовой отчетности, в отчете об оценке должен быть конкретно определен бухгалтерский класс активов, к которому относится тот или иной оцениваемый актив, а также приведено обоснование для такого отнесения. По поводу каждого из классов активов должны быть даны точные пояснения.
8.6. Расчет стоимости имущества и активов, составление отчета об оценке и соответствующих рекомендаций подпадают под действие настоящих Международных стандартов оценки, Применений и Методических руководств. Для Оценщиков имеет важнейшее значение то, каким образом результаты оценок должны совмещаться, передаваться и объединяться с данными, полученными представителями других профессий. Для Оценщиков и тех, кто изучает их отчеты, существенное значение имеет правильное понимание терминологии. Также важны аргументированное использование опыта и знаний и корректное применение методологии. Настоящие Стандарты призваны служить общим целям тех, кто готовит оценку активов, и тех, кто должен полагаться на ее результаты.
^ 9. Подходы к оценке
9.1. Оценки любого типа, проводятся ли они для расчета рыночной стоимости или же нерыночной стоимости, имеющей определение, требуют, чтобы Оценщик применял один или большее число подходов к оценке. Термин подход к оценке означает общепринятые аналитические методологии, имеющие широкое распространение. В некоторых странах эти подходы могут называться методами оценки.
9.2. При оценках, основанных на данных рынка, обычно используют один или большее число подходов к оценке, применяя принцип замещения. Этот принцип утверждает, что рас
www.ronl.ru
