Урок 10 контрольная работа 1: Контрольная работа: Основные свойства простейших геометрических фигур. Смежные и вертикальные углы

Инвестор решает приобрести недвижимость на основе ожидаемых доходов, расходов и возврата. Оценщики используют эту прямую связь для получения множителей и ставок, а также для оценки свойств с помощью множителей и ставок, а также факторов, которые включают информацию о ставках.Этот урок представляет собой резюме предыдущих глав и обсуждает следующее:

• Что такое «Ставка»
• В чем разница между нормами доходности, коэффициентами возврата и возврата, а также ставками доходности и ставками капитализации
• Какие другие ставки и методы капитализации используются оценщиками — почему используются разные методы и какие из них используются оценщиками налога на имущество

Цены

Ставка при оценке выражает соотношение между доходом и стоимостью.Используя пример из финансового сектора, рассмотрим банковский депозит в размере 100 долларов (100 долларов — это значение), приносящий десять процентов (рассчитанных ежегодно) в год — банк выплачивает вкладчику десять долларов процентов в конце года (10 долларов — это сумма процентов) в год. доход). Десять процентов (10%) — это ставка.

В Уроке 9 мы обсудили вывод и использование мультипликаторов — множителей, которые могут основываться на ежемесячной арендной плате или годовом доходе — как валовом доходе, так и эффективном валовом доходе. В следующих главах мы рассмотрим ставки.При оценке недвижимости ставки, как и множители, дают нам соотношение между доходом и стоимостью. Хотя они применяются к разным уровням доходов и поэтому не могут использоваться взаимозаменяемо, их можно рассматривать как взаимозаменяемые. То есть, мы получили множители, разделив продажную цену — дивиденд или числитель — на доход, ожидаемый покупателем — доход был делителем или знаменателем; результат — частное — был множителем, указанным при продаже.

Где « M » — это конечный показатель M , « SP » — это S эль P рис участка, а « Ant I » — это I ncome A nticipated покупателем.

Ставку можно рассматривать как обратную величину множителя. То есть, где « R » — это R съел:

1 / м

1 / SP ÷ Ant I

1 / SP / Ant I

Ant I / SP

Студента предупреждают, что это теоретический вывод ; эта взаимосвязь между мультипликаторами и ставками составляет , не используется в практике оценки, потому что ожидаемый доход, который оценщик использует при получении мультипликатора от продажной цены близко сопоставимого имущества, составляет , а не того же ожидаемого дохода, который оценщик использует при получении ставка от продажной цены недавно проданной сопоставимой недвижимости.В Уроке 9 мы вывели множители, используя валовой доход, валовую арендную плату и эффективный валовой доход.

В рейтинге нет ничего волшебного — это просто число, которое выражает взаимосвязь между двумя (или более) другими предметами. В качестве простого примера рассмотрим внесение 100 000 долларов США в финансовое учреждение (например, банк) на год; в конце года ваши 100000 долларов будут доступны вам, а также 3000 долларов, которые банк заплатит вам за использование ваших денег в течение года — они, по сути, платят вам арендную плату в размере 3000 долларов за использование ваших денег. в течение года.Процентная ставка — соотношение между стоимостью вашего депозита в 100 000 долларов и доходом в 3 000 долларов, получаемым от депозита, — составляет три процента. R = I ÷ V = 3000 долл. США ÷ 100 000 долл. США = 3%.

Доходы, которые оценщик использует при расчете ставок, обычно обрабатываются путем вычета расходов и других статей. Например, в уроках 11 и 12 мы будем работать с OverAll Rates [OAR]; доход, используемый при расчете общей ставки, представляет собой ожидаемую чистую операционную прибыль — разницу между валовым доходом (валовой доход) и валовым расходом (включая потери от вакансий и сборов, текущие расходы, капитальные расходы [или годовые отчисления на их расходы] и другие затраты, необходимые для разработки и поддержания предполагаемого потока валового дохода).

Различные ставки

Ранее мы упоминали и обсуждали мультипликаторы, ставки и коэффициенты; В Уроке 9 были разработаны и использованы множители, а начиная с Урока 11 мы будем разрабатывать и использовать коэффициенты. Прежде чем мы продолжим, было бы полезно определить некоторые термины — те, которые мы использовали, и некоторые, которые мы будем использовать.

Коэффициент амортизации : Коэффициент периодической погашения [PR]; «Столбец 6» в разделе AH 505 Справочника оценщика — равный периодический платеж с приведенной стоимостью 1 доллар США за определенное количество периодов и с определенной ставкой дисконтирования.Он также известен как фактор частичной оплаты.

Аннуитет :

1. Право на получение денег или их эквивалента, как правило, в фиксированных равных суммах через определенные промежутки времени и обычно на определенный срок.
2. Уровень, увеличение или уменьшение потока запланированных и предсказуемых сумм доходов или платежей. Если суммы увеличиваются или уменьшаются, обычно это происходит с постоянной скоростью.

Коэффициент аннуитета : Текущая стоимость 1 периода [PW1 / P]; «Столбец 5» в разделе AH 505 Справочника эксперта по оценке.Приведенная стоимость серии сумм в одну (1), подлежащую получению в конце каждого периода, за определенное количество периодов и с определенным ростом или процентной ставкой. Он также известен как «коэффициент Инвуда».

Ставка капитализации здания : Мы обсудим ставки капитализации здания в Уроке 16, когда мы представим методы остаточной капитализации. Ставка капитализации здания — это сумма ставок возврата и возврата на доходную недвижимость; ставка применяется только к улучшенной части собственности.

Ставка капитализации : Капитализация обсуждалась в Уроке 8. Ставка капитализации — это любая ставка, используемая для преобразования оценки будущего дохода в оценку рыночной стоимости. Ставка капитализации, обычно называемая «ставкой капитализации», является делителем, используемым для определения стоимости. Он отражает отношение прибыли (часто чистой операционной прибыли) к рыночной стоимости. Чистый доход от инвестиций, деленный на ставку капитализации, будет равен их стоимости. При оценке для целей налогообложения имущества ad valorem максимальная ставка представляет собой комбинацию эффективной налоговой ставки [ETR], доходности инвестиций [CRR] и прибыли инвестиций [ Y].

Денежный поток [R _e ] : отношение годового денежного потока к инвестициям; ставка, которая отражает взаимосвязь между дивидендами по собственному капиталу (годовой денежный поток до налогообложения * к собственному капиталу) и вложением в капитал (например, авансовым платежом). То есть чистая прибыль до возврата за один год [NIBR] за вычетом годового обслуживания долга [ADS] с разницей, деленной на инвестиции в акционерный капитал. Денежный поток используется для расчета общей ставки [OAR] методом диапазона инвестиций и иногда используется для преобразования дивидендов по собственному капиталу в индикатор стоимости собственного капитала.Она также известна как «ставка наличных денег», «ставка капитализации собственного капитала» и «ставка дивидендов по собственному капиталу».

Ставка капитализации долга : Долговая составляющая общей ставки прямой капитализации; его можно рассчитать, разделив годовые процентные платежи на рыночную стоимость долга.

Ставка долга : процентная ставка по заемным деньгам.

Ставка дисконтирования : Один из компонентов ставки капитализации, ставка дисконтирования, в терминологии оценки, представляет собой норму прибыли на инвестиции ; ставка, которую требует инвестор для дисконтирования будущего дохода к его нынешней стоимости.Ставка дисконтирования состоит из процентной ставки и ставки доходности собственного капитала. При установлении ставки дисконтирования учитываются следующие теоретические факторы: безопасная ставка, полученная от полностью безрисковых инвестиций (эта ставка может отражать ожидаемую потерю покупательной способности из-за инфляции), а также компенсация риска, нехватки ликвидности и расходы на управление инвестициями. Оценщик налога на имущество разрабатывает ставку дисконтирования путем сравнительного анализа продаж или анализа диапазона инвестиций. Иногда называется «нормой прибыли».Для сравнения см. Частота повторного захвата.

Эффективная ставка налога :

1. Ставка налога, выраженная в процентах от рыночной стоимости. Начиная с 1981 года, закон Калифорнии [Правительственный Кодекс § 16101.5 и Кодекс R&T § 135] предписывал, чтобы оценочная стоимость составляла 100 процентов от полной стоимости; до этого времени эффективная ставка налога отличалась от номинальной ставки налога, поскольку коэффициент оценки не был равен единице (1).
2. Соотношение между долларами налога и долларами рыночной стоимости собственности.Ставка может быть рассчитана либо путем деления налога на имущество на стоимость, либо путем умножения уровня оценки имущества на его номинальную ставку налога.

Ставка капитализации собственного капитала : Компонент собственного капитала в общей ставке прямой капитализации. Рассчитывается путем деления прибыли от собственного капитала на рыночную стоимость капитала.

Дивиденды по капиталу [d _e ] : Годовой денежный поток до налогообложения к собственному капиталу — чистый доход за один год до вычета для возврата [NIBR], за вычетом годового обслуживания долга [ADS].Он также известен как «наличный расчет».

Ставка доходности по акциям :

1. Требуемая норма доходности на собственный капитал . Компонент ставки капитализации (или ставки дисконтирования или общей ставки ипотечного капитала), который должен быть отдельно указан в анализе диапазона инвестиций (и в анализе ипотечного капитала).
2. Ставка доходности собственного капитала отражает всю доходность капитала, будь то от годовых денежных потоков или будущих возвратов; он рассматривает влияние заемного финансирования на денежный поток инвестора в акционерный капитал.

Процентная ставка или процентная ставка : премия, уплачиваемая за использование денег; (норма) рентабельности капитала. Процентная ставка обычно включает фактор риска, фактор неликвидности, фактор временного предпочтения, фактор инфляции и, возможно, другие факторы. См. Также ставку дисконтирования.

Внутренняя норма прибыли :

1. Годовая ставка доходности на капитал, который (или мог бы быть) генерирован активом или в пределах группы капитальных активов за период владения.
2. Ставка дисконтирования всех будущих денежных потоков до чистой приведенной стоимости, равной первоначальным инвестициям. Внутренняя норма прибыли рассчитывается, как правило, методом проб и ошибок, исходя из информации о соответствующих денежных потоках.

Коэффициент Инвуда : Коэффициент (текущая стоимость 1 за период [PW1 / P]), используемый для оценки приведенной стоимости потока уровня дохода. Он также известен как фактор аннуитета.

Ставка капитализации земли :
Мы обсудим ставки капитализации земли, наряду со ставками капитализации зданий, в Уроке 16, когда мы познакомимся с остаточными методами.Ставка капитализации земли обеспечивает возврат инвестиций в землю; он не включает никаких положений о возмещении инвестиций, поскольку модели оценки, которые мы обсуждаем на этих онлайн-курсах обучения, предполагают, что земля сохраняет свою ценность и способность приносить доход на неограниченный срок, то есть земля не является расточительным активом.

Ставка управления: : Ставка, отражающая затраты на управление имуществом. Эта ставка управления добавляется к ставке риска, безопасной ставке и ставке неликвидности, чтобы получить ставку доходности в методе суммирования.

Рыночная норма доходности : Типичная доходность инвестиций в данный тип собственности на данном рынке. (Не обязательно фактическая норма прибыли, указанная на фактическом доходе от собственности.)

Ипотечная константа [R _M | ƒ] : «Столбец 7» ежемесячных таблиц сложных процентов в разделе AH 505 Справочника оценщиков. Годовое обслуживание долга, включая любую амортизацию и проценты, выраженное в процентах от первоначальной (основной) суммы кредита.Он также известен как «ссудная константа» и «ставка капитализации ипотеки». Он также известен как «Постоянный годовой процент».

Номинальная налоговая ставка : Указанная налоговая ставка, которая не обязательно соответствует эффективной налоговой ставке. В 1981 году закон Калифорнии установил эффективную ставку налога такой же, как и номинальная ставка налога, когда был установлен 100-процентный коэффициент оценки. Для сравнения см. Эффективная налоговая ставка.

Норма неликвидности : При построении нормы прибыли методом суммирования оценщик должен добавить фактор или ставку неликвидности.Эта ставка компенсирует инвестору его или ее неспособность немедленно использовать сумму инвестиций. Как правило, чем дольше период удержания инвестиций, тем выше будет уровень неликвидности.

Ставка перевыпуска [OAR] : Ставка, которая сочетает в себе все требования скидки и возврата как для земли, так и для улучшений; он используется для преобразования годовой чистой операционной прибыли в указанную общую стоимость имущества. При использовании при оценке налога на имущество эффективная ставка налога добавляется к общей ставке для расчета ставки капитализации, используемой оценщиком.

Recapture: Часть общей ставки капитализации в доходном подходе, представляющая доход от инвестиций владельца в недвижимость; он обычно выражается в процентах текущего года от оставшейся экономической жизни.

Коэффициент возврата: Возврат инвестиций; годовая сумма, которая может быть возвращена из инвестиции, разделенная на первоначальную инвестицию; в основном используется в отношении разбазариваемых активов (улучшений).

Требуемая ставка рентабельности капитала: Компонент ставки дисконтирования, как он понимается с точки зрения анализа диапазона инвестиций, и компонент общей ставки, рассчитанный на основе анализа ипотечного капитала.

Фактор реверсии :: Текущая стоимость 1 [PW1]; «Столбец 4» в разделе AH 505 Справочника оценщиков — приведенная стоимость одной (1) дебиторской задолженности на конец определенного количества периодов, дисконтированной по указанной ставке.С другой стороны, это единовременная сумма, которая должна быть отложена для накопления до одного (1), с периодическим начислением сложных процентов в конце определенного количества периодов и с определенной скоростью роста или процентов.

Фактор фонда погашения [SFF] : Фактор фонда погашения указывает сумму необходимого периодического депозита, которая будет увеличиваться с учетом сложных процентов до определенной будущей суммы в один (1) в конце указанного количества периодов; депозиты вносятся в конце периода.Он также известен как «фонд погашения амортизации» и как «периодический депозит, который в будущем вырастет до единицы»; В сочетании с капитализацией аннуитета он известен как «норма возврата капитала».

Прямолинейный возврат : Возврат капитала, инвестированного в расходующийся актив, равными периодическими суммами в течение оставшегося экономического срока службы актива.

Ставка налога :

1. Сумма налога, указанная в единицах налоговой базы, например, 2 процента, 250 долларов за посылку и 2 цента за галлон.
2. Для адвалорных налогов на недвижимость — процент от оценочной стоимости, по которой каждый объект недвижимости облагается налогом в данном районе, юрисдикции местного самоуправления или налоговой области. Различайте эффективную налоговую ставку и номинальную налоговую ставку.

Показатель доходности :

1. Рентабельность инвестиций, применимая к серии доходов, в результате которой определяется текущая стоимость каждого из них. Примерами ставок доходности являются процентная ставка, ставка дисконтирования, ставка доходности собственного капитала и внутренняя ставка доходности.
2. Требуемая норма рентабельности собственного капитала; компонент ставки капитализации (или ставки дисконтирования, или общей ставки ипотечного капитала), который должен быть отдельно указан в анализе диапазона инвестиций и анализе собственного капитала ипотечного кредита.

Разница между ставками и факторами

Факторы

Когда мы используем термин «коэффициент», мы обычно имеем в виду число, которое искали в таблице сложных процентов, такой как AH 505, формулы капитализации и таблицы .Вы уже использовали эти таблицы, сначала во время самостоятельного онлайн-обучения « Временная стоимость денег — Шесть функций доллара (Использование AH 505)», а затем во время выполнения упражнений из Урока 4. Ближе к концу Урока 4 было обсуждение «Взаимосвязь между функциями». Все функции в AH 505 связаны между собой, все начинаются с базовой формулы: один плюс эффективный темп роста (например, процентная ставка), , увеличенный до количества периодов начисления сложных процентов , будет равняться тому, что будет расти. до в конце этих периодов начисления сложных процентов .

В обсуждении отмечено:

• F uture W orth от One и P resent W orth от One являются обратными друг другу.
• F uture W orth One per P eriod и S Inking F и F являются взаимными.
• P resent W orth One per P eriod и коэффициент epayment P eriodic R являются обратными друг другу.
• Разница между коэффициентом выплаты S F и F и коэффициентом выплаты P eriodic R является (эффективной) процентной ставкой и .

Оценщика, как и инвестора, в первую очередь интересует сегодняшняя стоимость будущих платежей. Давайте рассмотрим шесть факторов сложных процентов и аннуитета, которые ранее обсуждались в Уроке 4

• F uture W orth of One [ FW1 ] показывает сумму, до которой вырастет единичный начальный депозит, равный единице, с соединением i процентов по указанной ставке для указанной n количество периодов. FW1 , @ i процентная ставка, для n периодов , ≡ (1 & plus; i ) ⁿ .
• F uture Стоимость One per P eriod [ FW1 / P ] показывает сумму, до которой серия вкладов по одному за период вырастет с соединением i процентов по указанной ставке за указанное за периодов.Это сумма всех коэффициентов FW1 для указанных n периодов. FW1 / P ≡ ( FW1 -1) ÷ i . Он также является аналогом SFF , который будет обсуждаться далее; то есть FW1 / P ≡ 1 ÷ SFF .
• S inking F и F субъект [ SFF ] — это уровень периодической оплаты или инвестиций, необходимых для накопления суммы «один» за данное n количество периодов, включая накопление из и процентов.Это величина, обратная коэффициенту FW1 / P . SFF ≡ 1 ÷ FW1 / P ≡ i ÷ ( FW1 -1)
• P resent W или One [ PW1 ] показывает, сколько стоит сегодня одна сумма, подлежащая выплате в будущем. Это величина, обратная фактору FW1. PW1 ≡ 1 ÷ FW1 .
• The P resent W orth of One per P eriod [ PW1 / P ] показывает, сколько сегодня стоит одна сумма, выплачиваемая за период в будущем.Это сумма всех факторов PW1 для указанных n периодов. PW1 / P ≡ (1 — PW1 ) ÷ i . Это также обратный фактор PR, который будет обсуждаться далее; то есть PW1 / P ≡ 1 ÷ PR .
• Эриодическая выплата P R [ PR ] — это прямое уменьшение кредитного фактора для ссуды с учетом процентной ставки и и срока погашения.Это величина, обратная коэффициенту PW1 / P . PR ≡ 1 ÷ PW1 / P ≡ i ÷ (1 — PW1 )
• Разница между чернилами S F и F Actor [ SFF ] и P eriodic R epayment [ PR ] Фактор является (эффективным) i процентная ставка; то есть SFF , который показывает сумму основного долга для депонирования, плюс i процентной ставки, будет равен PR , который показывает сумму основного долга и процентов платить. SFF и плюс; i = PR .

Давайте посмотрим, почему эти отношения верны. Учитывая, что процентная ставка составляет 10 процентов, годовое начисление сложных процентов, давайте сначала построим таблицу будущей стоимости 1 [FW1] за пять лет. («BoY» — это сумма, внесенная или имеющаяся в наличии на начало года; «EoY» — это сумма, внесенная в конце года.)

• F uture W orth of 1 [ FW1 ] FW1, 10%, Ann, 5лет

Если мы внесем один доллар ($ 1.00) в начале первого года он будет зарабатывать 10 центов (10 центов) в первый год, а в конце первого года, который является началом второго года, будет 1,10 доллара. Эти 1,10 доллара принесут 11 центов за второй год, а затем вырастет до 1,21 доллара. Это продолжается до конца пятого года, когда с учетом накопленных сложных процентов на депозите будет 1,61 доллара. Это соответствует коэффициенту FW1 при 10 процентах годового начисления сложных процентов за пять лет, который составляет 1,61 0510.

• S нанесение чернил F и F актер [SFF] SFF, 10%, Ann, 5 лет

Фактор погашения фонда [SFF] показывает, какую периодическую равную сумму вам необходимо вносить, чтобы вырасти до «единицы».SFF может быть рассчитан из FW1 или его можно найти в таблицах сложных процентов — SFF, приведенный ниже, был рассчитан из FW1 из 1,61 0510 выше и составил 0,16 3797, и будет найдено то же число в таблицах — 10 процентов, годовая ставка, за пять лет. Если мы вносим 16 центов в год в течение пяти лет, и этот депозит будет приносить 10 процентов, по истечении пяти лет на депозите будет один доллар.

ПРИМЕР 10-1: Использование коэффициента амортизации

Владелец 15-летнего дуплекса знает, что через пять лет нужно будет заменить крышу; новая крыша оценивается в 5000 долларов, включая материалы и рабочую силу.Владелец хотел бы откладывать деньги в конце каждого года до тех пор, чтобы на депозите было достаточно денег, чтобы заменить крышу. Кредитный союз владельца в настоящее время выплачивает 10% процентов по периодическим депозитам, подобным предусмотренным.

Сколько владелец должен вносить депозит в конце каждого года?

1. Коэффициент амортизационного фонда при 10 процентах годовых с начислением сложных процентов в течение пяти лет составляет 0,163797.
2. 5000 долларов × 0.163797 (SFF, 10%, Ann, 5 лет) = 819 долларов.

Владелец должен вносить 819 долларов ежегодно, и эта сумма с учетом процентов, выплачиваемых кредитным союзом, вырастет до 5000 долларов через пять лет.

• P повторно W или O ne [PW1] PW1, 10%, Ann, 5лет

Текущая стоимость 1 [PW1] связана с FW1; последний сообщает вам, до какой суммы вырастет один, а PW1 сообщает вам, какой единичный депозит сегодня вырастет до одного, учитывая периодические сложные проценты и за n периодов.PW1 является обратной величиной FW1, и поэтому, используя вычисленное выше значение 1,61 0510, 10 процентов, годовое сложение, в течение пяти лет, PW1 составляет 0,620921. В следующей таблице показано, как единый депозит в 62 цента сегодня, приносящий 10 процентов дохода, вырастет до одного доллара через пять лет.

ПРИМЕР 10-2: Использование стоимости единицы в настоящем

Инвестор имеет возможность приобрести облигацию, по которой не выплачиваются проценты или дивиденды, но он гарантированно заплатит 5000 долларов на предъявителя в течение пяти лет.

При процентной ставке 10% (годовое начисление сложных процентов), сколько стоит облигация сегодня

1. Текущая стоимость единицы при 10 процентах годового начисления за пять лет равна 0.620921.
2. 5000 долларов США × 0,620921 (PW1, Ann, 10%, 5 лет) = 3104,61 долларов США

Если инвестор платит 3 104,61 доллара за облигацию, норма доходности составляет 10 процентов.

• P resent W orth of O ne p er P eriod [PW1 / P] PW1 / P, 10%, Ann, 5 лет

Часто операции с недвижимостью включают периодические платежи или депозиты, а не однократный платеж; например, ссуды могут выплачиваться ежемесячно, а аренда — ежемесячно.Текущая стоимость 1 за период [PW1 / P] — это сумма факторов PW1. Например, мы могли бы использовать таблицы 10-процентных сложных процентов, чтобы посмотреть коэффициенты PW1 за пять лет:

Коэффициент PW1 / P иногда называют коэффициентом аннуитета, поскольку он представляет собой ряд уровней периодических платежей. Конечно, мы также можем рассчитать PW1 / P, используя приведенную ранее формулу

(1 — PW1 ) / i

(1 — 0.620921 / 10%

0,379079 / 0. 10

В таблице ниже вы можете видеть, что если у вас есть 3,79 доллара, внесенных сегодня, и он выплачивает 10 процентов годовых, вы можете снимать 1 доллар каждый год, а в конце пяти лет вы получите 5 долларов. , и на депозитном счете у вас ничего не останется.

ПРИМЕР 10-3: Использование текущей стоимости единицы за период

Пенсионер хочет приобрести пятилетнюю ренту у страховой компании, которая будет платить 5000 долларов в конце каждого года в течение следующих пяти лет.Страховая компания готова продавать аннуитеты такого рода с 10-процентной доходностью.

Какова нынешняя стоимость этой ренты; то есть, учитывая 10-процентную ставку, что пенсионер должен платить из этого аннуитета… какова цена страховой компании за этот аннуитет?

1. Текущая стоимость одного периода при 10 процентах годового начисления за пять лет составляет 3,7
   .
2. 5000 долларов × 3,7
   (PW1 / P, Ann, 10%, 5 лет) = 18 953 доллара.94

Справедливая цена аннуитета с учетом процентной ставки и срока составляет 18 953,94 доллара.

• P eriodic R epayment [PR] PR, 10%, Ann, 5лет

Периодическое погашение является обратной величиной PW1 / P. Например, PW1 / P — это приведенная стоимость серии платежей в один доллар (1 доллар США), как было показано выше, тогда как PR — это серия равных периодических платежей, которые позволят погасить ссуду на один доллар, выданный сегодня.Это показано в следующей таблице.

ПРИМЕР 10-4: Расчет выплат по полностью погашаемой ссуде

Молодожены хотят купить дом, который продается за 250 000 долларов.Они не хотят быть обремененными долгами в течение 30 лет и планируют выплатить 10-процентную ссуду через пять лет, выплачивая ежегодные платежи в конце каждого года. Они внесут 20-процентный первоначальный взнос. Каковы будут их выплаты?

• 250 000 долларов за вычетом 20 процентов снижения = 250 000 долларов за вычетом 50 000 долларов = заем 200 000 долларов.
• 200000 долларов США × 0,263797 (PR, 10%, годовая подписка, 5 лет) = 52 759,40 долларов США, выплаты ежегодно.

Посмотрим, правда ли это.

Да, кредит будет погашен через пять лет. (59 центов, показанные в конце пятого года, возникли из-за ошибок округления. Если бы мы использовали коэффициент PR, приведенный к семи десятичным знакам, ответ был бы ошибочным на два цента, а с восемью знаками — на ноль.)

PR — это число, которое показывает, сколько стоит периодическая выплата кредита в один доллар; с точки зрения кредитора, это сумма основной суммы долга и процентов, которые они получают от заемщика, имеющая приведенную стоимость, равную единице. Помните, что фактор SFF — это число, которое показывает, сколько вам нужно периодически откладывать, чтобы вырасти до единицы; вкладчик выплачивает основную сумму, а банк выплачивает проценты. С обоими факторами мы берем серию вкладов или платежей в финансовое учреждение; разница: кто платит проценты.Заемщик или вкладчик платит основную сумму в любом случае. По займу выплачиваются проценты по кредиту; банк выплачивает проценты в фонд погашения.

Давайте проверим это, где процентная ставка все еще 10 процентов, а срок все еще пять лет:

ПР, 10%, Анн, 5лет:

0,263797

SFF, 10%, Ann, 5лет:

— 0.163797

разница:

и равно; 0,100000

10-процентная ставка — это норма прибыли на инвестиции . Другой компонент PR-фактора — это возврат из инвестиций, возврат из инвестиций.

В Уроке 6 мы обсудили пять источников дохода; два потока описывают завершающуюся серию периодических платежей — возможно, вы захотите вернуться к графикам в Уроке 6.

• Прямолинейный убывающий поток доходов от терминалов описывает серию платежей, которые уменьшались с постоянной скоростью в течение срока действия потока, и , возврат был на постоянном уровне в течение всего срока службы. доход.
• Уровень дохода от терминала описывал серию равных выплат, которые оставались постоянными (на уровне) в течение всего периода дохода; сумма возврата увеличивалась в течение срока действия дохода.

Скорость повторной поимки

Ранее мы обсуждали возврат — мы признали, что владелец будет хотеть большего, чем просто возврат инвестиций — также требуется возврат инвестиций. Инвестиции могут быть окупаемыми, поскольку стоимость недвижимости не меняется, и инвестор может продать ее по первоначальной покупной цене. Например, если вы положите 100000 долларов в банк, банк выплатит вам проценты (доход на инвестиции ), и вы ожидаете, что 100000 долларов все еще будут там, когда вы захотите их снять (доход от инвестиций). ).

Может произойти фактическое увеличение стоимости — инвесторы часто покупают недвижимость, ожидая повышения ее стоимости.

Доходность инвестиций, рассчитанная в долларах или в процентах при использовании в формуле капитализации, зависит от формы потока доходов. В любом случае возмещаемая сумма — это сумма, которая была инвестирована и тратится впустую — это инвестиции в расходуемые активы (улучшения).

Прямолинейный поток падающих доходов от терминала: Сумма, подлежащая возмещению, представляет собой инвестиции в расходующийся актив; годовую сумму, которую необходимо вернуть, можно найти, взяв общую сумму, которую необходимо вернуть в течение срока инвестиций, и разделив эту сумму на оставшийся срок службы потока доходов — (оставшийся) экономический срок службы улучшенного или расходуемого актива. Например, учитывая стоимость здания [BV] в размере 100 000 долларов США и оставшийся срок экономической службы [REL] на пять лет:

BV / REL

$ 100,000 / 5 лет

Норма возврата называется нормой возврата капитала [CRR].Для прямых убывающих потоков доходов от терминалов CRR является обратной величиной REL.

В дополнение к делению количества, подлежащего повторной поимке, на REL, годовой объем повторной поимки также может быть найден путем умножения количества, подлежащего повторной поимке, на CRR. Следовательно, при той же стоимости и сроке службы, использованных выше,

1 / REL

1/5 года

Годовая сумма возврата = BV × CRR = 100 000 долларов США × 20% = 20 000 долларов США в год.

Уровень Терминального потока доходов: Сумма, подлежащая возмещению, представляет собой инвестиции в расходующийся актив; годовая сумма, которая должна быть возвращена в течение первого года, может быть найдена, если взять общую сумму, которая будет возвращена в течение срока инвестиций, и умножив эту сумму на SFF для (оставшегося) экономического срока службы улучшенного или расходуемого актива. Например, если BV составляет 100000 долларов, а REL — пять лет, предполагая 10-процентную норму прибыли:

Сумма повторной поимки за первый год

и равно; BV × SFF

и равно; 100 000 долларов США × 0.163797 (SFF, 10%, Ann, 5лет)

и равно; $ 16 380 (повторно выловлено в первый год)

Ставки капитализации

В Уроке 8 мы обсудили ставки капитализации. Мы отметили, что доход × ставка = стоимость. Ставки капитализации включают резерв на (1) возврат по инвестициям , (2) возврат из инвестиций в растраченные активы, (3) налоги на имущество, когда оценщик проводит оценку адвалорного налога на недвижимость целей.

Возврат на инвестиции может быть обеспечен с учетом ставки доходности. Возврат из инвестиций обеспечивается с использованием нормы возврата капитала или коэффициента погашения. В некоторых случаях используется ставка перевыполнения [[OAR], которая обеспечивает как возврат на , так и возврат из инвестиций.

Налоговый компонент ставки капитализации рассчитывается с использованием эффективной налоговой ставки [ETR] для собственности.

Взаимосвязь между ставками и стоимостью

Там, где риск выше, инвесторы будут стремиться к более высокой доходности. Сберегательные облигации США могут выплачивать от до ½ процента одновременно с выплатой 1 процента по сберегательным счетам. Кредиторы получают от 3 до 4 процентов по автокредитам и ипотеке на недвижимость, но будут требовать 12 процентов по компьютерным ссудам и 15 или более процентов по необеспеченным личным ссудам.

В тех случаях, когда время, чтобы окупить вложения в растрачиваемый актив, невелико, инвестор будет стремиться к более высокой скорости возврата.Например, если в здание с оставшимся сроком службы пять лет вложено 100000 долларов, инвестор может стремиться к возврату, который включает возврат инвестиций в размере 20 процентов в год, чтобы заработать достаточно дополнительного дохода для возврата вложенных 100000 долларов. через пять лет — 20 000 долларов в год. Однако, если бы оставшийся срок эксплуатации здания составлял 25 лет, была бы целесообразна более низкая скорость повторного захвата — 4 процента в год — 4000 долларов в год — окупит инвестиции в размере 100 000 долларов за 25 лет.

В тех случаях, когда риск выше, инвестиции в расточительный актив больше и / или убыточные активы имеют более короткий оставшийся экономический срок, инвестор потребует более высокую ставку прибыли, а оценщик будет использовать более высокую ставку капитализации для оценки недвижимость.

Сводка

Урок, который вы только что прочитали, обобщил то, что вы узнали о показателях и факторах на прошлых уроках этого сеанса самостоятельного онлайн-обучения.Он представил глоссарий терминов, которые использовались в предыдущих уроках, и терминов, которые появятся в будущих уроках. На этом занятии также обсуждалась взаимосвязь между ставками и факторами — продолжение обсуждения из Урока 8 — и были рассмотрены важные взаимосвязи между функциями в таблицах сложных процентов и аннуитета, например, в разделе AH 505 Справочника оценщика, Формулы и таблицы капитализации , (06-93). В следующем уроке, Урок 11, вы узнаете, как вычислить общую ставку, а затем в Уроке 12, где обсуждается оценка с использованием общих ставок.

Примечание. Перед тем, как перейти к следующему уроку, обязательно выполните упражнения для этого урока.

IELTS Academic Reading: Cambridge 10 Test 1, Отрывок для чтения 1: Stepwells; с лучшими решениями и объяснениями

Этот пост для чтения IELTS посвящен общему пакету решений для IELTS Cambridge 10 Reading Test 1 Passage 1 под названием Stepwells. Это целевой пост для кандидатов, которым сложно найти ответы при чтении.Этот пост поможет вам лучше понять каждый ответ Чтения. Как найти IELTS Чтение ответов — это постепенный процесс, и я надеюсь, что этот пост поможет вам в этом отношении.

IELTS Cambridge 10 Test 1: AC Reading Module

Заголовок отрывка:

Вопросы 1-5 (ВЕРНО / НЕВЕРНО / НЕ ДАННОЕ):

В этом типе вопросов кандидатам предлагается выяснить:

Утверждение в вопросе совпадает со счетом в тексте — ИСТИНА

Утверждение в вопросе противоречит сообщению в тексте — ЛОЖЬ

Утверждение в вопросе не имеет четкой связи со счетом в тексте — НЕ ДАННЫЙ

[Для этого типа вопросов вы можете разделить каждое утверждение на три независимых части и пройти через них с ответом.]

Вопрос 1: Примеры древних ступенчатых колодцев можно найти по всему миру.

Ключевые слова для этих ответов: примеров древних ступенчатых колодцев по всему миру,

Ответ можно найти в абзаце 2, строки 7-11 гласят: «Большинство ступенчатых колодцев разбросано по пустынным районам Гуджарата (где они называются vav ) и Раджастана (где они называются baori ). ), а некоторые также выживают в Дели.Это означает, что ступенчатые колодцы уникальны для Индии, поэтому их нельзя найти повсюду в мире.

Итак, ответы: ЛОЖЬ

Вопрос 2: Stepwells имел ряд функций в дополнение к тем, которые связаны со сбором воды.

Ключевые слова для этих ответов: набор функций, помимо сбора воды,

Ответ можно найти в абзаце 2, строки 11-14 говорят: «Некоторые из них были расположены в деревнях или рядом с ними в качестве общественных мест для общины ; другие были расположены у дороги как места отдыха путешественников .В том же абзаце писатель также говорит в предыдущих строках: «В период своего расцвета они (ступенчатые колодцы) были местами собраний для досуга и отдыха и поклонения сельским жителям всех, кроме низших классов».

Это означает, что ступенчатые колодцы использовались не только для сбора воды. Они также использовались для других социальных целей.

Итак, ответы: ИСТИНА

Вопрос 3: Несколько существующих ступенчатых колодцев в Дели более привлекательны, чем те, что можно найти в других местах.

Ключевые слова для этого ответа: Немногие существующие, Дели, более привлекательные

В этом отрывке нет сравнения украшений ступенчатых колодцев.

Итак, ответ: НЕ ДАННЫЙ

Вопрос 4: Рабочим потребовалось много лет, чтобы построить каменные ступени, характерные для ступенчатых колодцев.

Ключевые слова для этого ответа: характеристика каменных ступеней,

Мы можем найти упоминание о «каменных ступенях» как в параграфе 3, так и в параграфе 4.Однако ни в одном абзаце не указано, много лет потребовалось рабочим или нет.

Итак, ответ: НЕ ДАННЫЙ

Вопрос 5: Количество ступенек над уровнем воды в ступенчатом колодце менялось в течение года.

Ключевые слова для этого ответа: количество шагов, изменено, год,

В абзаце 3, строки 6-9, автор упоминает: «Когда уровень воды был высоким, пользователю достаточно было спуститься на несколько ступенек, чтобы добраться до него; когда он был низким, приходилось согласовывать несколько уровней.Эти линии говорят о том, что уровень воды менялся в течение года, а это означает, что количество ступенек над уровнем воды тоже изменилось.

Итак, ответ: ИСТИНА

Вопросы 6-8: краткий ответ на открытые вопросы

В таких вопросах кандидаты должны ответить на некоторые вопросы, только с некоторыми условиями, например, НЕ БОЛЕЕ ТРЕХ / ДВУХ СЛОВ и / или ЧИСЛО или ТОЛЬКО ОДНО СЛОВО. У каждого вопроса есть ключевые слова, которые приведут к ответу.Этот тип вопросов обычно следует последовательности.

Вопрос 6: Какая часть некоторых ступенчатых колодцев обеспечивала тень для людей?

Ключевые слова для ответа: оттенок

Ответы можно найти в строках 6-8 абзаца No. 4, где писатель говорит: «Построенные из камня и поддерживаемые колоннами, они также включали павильоны, укрывали посетителей от безжалостной жары ».

Здесь укрыли посетителей от безжалостной жары = предоставили тень

Итак, ответ: павильона

Вопрос 7: О каком серьезном климатическом событии, произошедшем на юге Раджастана, упоминается в статье?

Ключевые слова для этих ответов: серьезное климатическое событие, южный Раджастан,

Ответы можно найти в последних строках абзаца No.5. Писатель говорит: «. … . . Южный Раджастан пострадал от восьмилетней засухи в период с 1996 по 2004 год ».

Мы знаем, что засуха — серьезное климатическое явление.

Итак, ответ: засуха

Вопрос 8: Кто в наши дни часто посещает ступенчатые колодцы?

Ключевые слова для этого ответа: частые посетители, в настоящее время

Слово «в наши дни» указывает на настоящее время. Итак, нам нужно найти свежую информацию о ступенчатых колодцах.Последний абзац начинается со слова «сегодня», которое указывает на настоящее время. Итак, нам нужно проверить здесь ответ. В строках 6-8 последнего абзаца автор говорит: «. .. .. … Туристов стекаются к колодцам. … »

Здесь слово стадо означает частое посещение человек.

Итак, ответ: туристы

Вопросы 9-13 (заполнение таблицы):

В этом типе вопросов кандидатам предлагается заполнить пропуски в таблице.Это один из самых простых вопросов, потому что для поиска ответов доступно множество ключевых слов.

Вопрос 9: Другие записи: Восстановлен в 1960-х годах.

Состояние отличное, несмотря на _________ 2001 года.

Ключевые слова для этого ответа: Рани Ки Вав, Восстановлен, 1960-е годы, отличное состояние, несмотря на 2001 год,

Чтобы найти ответ на этот вопрос, давайте найдем времена 1960-х и 2001 годов.7 мы можем найти время 1960-х годов (строка 7) и 2001 года (строка 14). А теперь давайте прочитаем последние строки в этом абзаце: «Невероятно, но в январе 2001 года это древнее сооружение пережило землетрясение , которое оценивалось в 7,6 баллов по шкале Рихтера». Таким образом, ступенчатый колодец остался в отличном состоянии, несмотря на землетрясение /.

Итак, ответ: землетрясение

Вопрос 10: Характеристики: Ступеньки на __________ создают геометрический узор.

Ключевые слова для этого ответа: Сурья Кунд, продукция, геометрический узор,

Ответ можно найти в строках 8-10 абзаца No. 8. Автор говорит здесь: «. . .. Кроме того, именно ступеньки с четырех сторон создают геометрическое образование ».

Итак, ответ: 4 стороны ( четыре стороны не является ответом из-за данного условия в инструкции)

Вопрос 11: Другие примечания: Больше похоже на _______, чем на колодец.

Ключевые слова для этих ответов: Сурья Кунд, выглядит больше лайков,

Ответ можно найти в строках 4-6 абзаца No. 8. Автор говорит здесь: «На самом деле больше напоминает резервуар , а не колодец». . . »

Здесь похожа = больше похожа на

Итак, ответ: танк

Вопрос 12: Другие примечания: Старый, глубокий и очень драматичный

Имеет ________, которые обеспечивают представление ступеней

Ключевые слова для этого ответа: Чандбаори, старый, глубокий, драматический, обеспечить, вид на ступеньки,

В абзаце 10 в последних строчках есть ответ на этот вопрос.«С четвертой стороны веранды, поддерживаемые декоративными колоннами , выходят на и ступеньки ». В том же абзаце есть такие слова, как самых старых, самых глубоких, самых драматических.

Здесь пропускает ступеньки = обеспечивает представление ступеней.

Итак, ответ: веранды

Вопрос 13: Характеристики: Имеет два уровня ______

Ключевые слова для этого ответа: Нимрана Ки Баори, два,

В абзаце 11, строки 4-5 дают нам ответ.«. … этажей глубиной, причем последние два — под водой ».

Итак, ответ: под водой

Щелкните здесь, чтобы узнать о решениях для Кембриджа 10, тест 1, чтение 2

Щелкните здесь, чтобы узнать о решениях для Кембриджа 10, тест 1, отрывок для чтения 3

4.