Главная » Содержание реферата » Содержание общего имущества в коммунальной квартире реферат

§9.5. Содержание общего имущества в коммунальной квартире. Содержание общего имущества в коммунальной квартире реферат


Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире

Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире. 1. Коммунальная квартира.

Коммунальная квартира – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям  или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

В одной и той же коммунальной квартире несколько комнат могут находиться в собственности государства и предоставляться жильцам на основании договора социального найма, а другая часть комнат может принадлежать живущим в них людям. Все остальное имущество (коридоры, кухни и санузлы) относится к общему имуществу. Собственники владеют им на праве общей долевой собственности. Размер доли в праве собственности на общее имущество пропорционален размеру комнаты. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества соответственно своей доле. 

Правила проживания в коммунальной квартире и права соседей.

Совместное проживание людей в одной квартире, как известно, зачастую сопровождается постоянно возникающими конфликтными ситуациями, которые могут тянуться десятилетиями и значительно осложнять условия жизни.

Законодательно оформленных правил совместного проживания в принципе нет, то есть, по сути, либо жильцам приходится договариваться самостоятельно, либо выискивать какие-либо положения из кодексов. Самый простой вариант – это, конечно же, поиск компромисса. Ведь намного легче договориться, чем вызывать друг к другу милицию, ставить перегородки или запирать места общего пользования. Но компромисс не всегда возможен.

Главным предметом для разногласий является различное представление жильцов коммунальной квартиры о правилах совместного проживания. Рассмотрим основные проявления данных разногласий:

1)Шум, гам, громкий звук телевизоры, танцы и т. п.

Сожители бывают разные: одни тихие, спокойные, другие грубые и шумные. Безусловно, жильцы вправе смотреть телевизор и танцевать, но только до 23 часов. Так предусмотрено Гражданским кодексом РФ. То есть, если в ваш адрес выдвигаются какие-либо претензии по поводу того, что после девяти вечера надо разговаривать шепотом, можно ссылаться на кодекс. С другой стороны, если нарушаются уже ваши права после 23 часов, кодекс снова-таки на вашей стороне.

2)Пользование общими местами в коммунальной квартире

К общим местам относятся кухня, коридор, прихожая, ванная, туалет.

Согласно гражданскому кодексу, пользоваться этими местами вправе все проживающие на законных основаниях в данной квартире, но ни один закон не может четко прописать, как именно они должны пользоваться. Теоретически, все эти территории должны распределяться по долевому принципу, но на практике становится понятно, что занять пол квадратного метра в туалете на 24 часа не представляется возможным.

Если соседи препятствуют пользованию, например, ванной или коридором, значит, они нарушают права других жильцов.

Даже если в квартире проживает несколько семей, необходимо сделать так, чтобы общая площадь употреблялась всеми. В случае возникновения непонимания, можно составлять графики.

Что касается общего имущества в коммунальной квартире, к нему относятся газовая плита, шкафы, тумбочки, двери. Общую мебель нетрудно разделить, и в большинстве случаев здесь конфликтов не возникает. Если говорить о газовой плите, то можно распределить конфорки или время пользования.

3)Гости

Гости – это очень сложный вопрос. Именно с ними очень часто возникают проблемы. Лица, проживающие в коммунальной квартире на законных основаниях, вправе приглашать к себе гостей. Гости, в свою очередь, имеют право пользоваться местами общего пользования. Жители других комнат не могут этому препятствовать. Ни в одном кодексе не написано, по какому графику жильцы имеют право приглашать гостей, поэтому решение этих вопросов снова ложится на самих жильцов.

4)Проживание

Предположим, что в разных комнатах коммунальной квартиры живут две семьи. К одной из них приехал друг, который хочет временно пожить. Это запрещено законом. После 23 соседи вправе вызывать милицию и в принудительном порядке выселять таких друзей. Но если проживание постороннего человека очень важно, то можно оформить в его собственность хотя бы один квадратный метр площади квартиры.

5)Курение в коммуналке и нанесение другого ущерба

Один из самых сложных вопросов – это курение в коммунальной квартире. Если соседи курят в коммунальной квартире, для других жильцов это катастрофа. К сожалению, закон о запрете курения в общественных местах у нас не действует. Можно вызвать милицию, подать в суд.

6)Собака и кошка в коммунальной квартире

Проживание собаки, кошки и другой живности в коммуналке допускается при отсутствии у соседей противопоказания по здоровью и наличии их письменного согласия. Если вы планируете держать собаку, позаботьтесь и наличии письменного согласия соседей. Если же ущемляются ваши права, например, собака лает, тогда можно жаловаться, законодательно проживание собак и кошек в квартирах, где проживает несколько семей, разрешается.

7)Места общего пользования в коммунальной квартире (общее имущество и площадь) и их ремонт.

Коммуналки – это многонаселенные квартиры, в которых очень часто живут несколько семей, в отдельных случаях комнаты сдаются, в общем, под одной крышей приходится толпиться самым разным людям, которые имеют разные взгляды на жизнь и т.д.

Места общего пользования в коммунальной квартире – это кухня, коридор, прихожая, ванная и туалет.

Если, в двухкомнатной коммуналке официально проживают две семьи, одна из них состоит из двух человек, другая – из четырех. Ремонт эти семьи оплачивают пропорционально количеству живущих. Если все проживающие согласны, то ремонт выполняется и его стоимость распределяется между ними, но некоторые соседи не хотят оплачивать ремонт.

В таком случае необходимо поступить следующим образом: вызывать сотрудников ЖЭКа, которые оформят акт обследования технического состояния жилого помещения. В нем указать смету на осуществление ремонта. Этот документ – законное основание на производство ремонта. Далее с этим документом необходимо обратиться к соседям, которые не хотят заниматься ремонтом. Если они отказываются, можно взять на себя все затраты по ремонту, а потом, основываясь на этом акте, взыскать с них затраты через суд.

Обращаться в ЖЭК для составления акта очень важно, потому что данный акт является свидетельством того, что в данный момент ремонт необходим для предотвращения разрушения помещения. 2. Приватизация комнат в коммунальной квартире.

Приватизация - форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи государственной (муниципальной) собственности в частные руки.

Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом «О приватизации жилищного фонда РФ».

При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире в качестве объекта приватизации выступает изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. При регистрации права выдается свидетельство, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты). Собственнику приватизированной комнаты (комнат) принадлежит право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

 Для того чтобы приватизировать комнату в коммунальной квартире необходимо:

1.                 Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт, удостоверение личности военнослужащего и т.д.).

2.                 Заявление органа государственной власти или органа местного самоуправления, предприятия, учреждения  о государственной регистрации права и перехода права государственной или муниципальной собственности.

3.                 Документы, подтверждающие возникновение права государственной или муниципальной собственности или права хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение.

4.                 Заявление о государственной регистрации права гражданина.

5.                 Платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию права гражданина.

6.                 Договор передачи жилого помещения в собственность.

7.                 План приватизируемого жилого помещения, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

8.                 Справка жилищных органов о лицах, проживающих в жилом помещении (копия лицевого счета, справка ЖЭУ, справка ТСЖ и т.п.).

9.                 Разрешение органов опеки и попечительства в случаях передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние.

3. Сдача в наем комнаты в коммунальной квартире.

Аренда комнаты в коммунальной квартире имеет ряд специфических особенностей. По сравнению с отдельной квартирой, при сдаче внаем комнаты придется потратить больше времени, соблюсти ряд норм и, кроме того, учесть интересы еще и третьих лиц – соседей в коммуналке.

Особенность сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире состоит в том, что необходимо учитывать интересы соседей. То есть если комната находится в собственности, то согласие соседей на вселение временного жильца по закону не нужно, а если она снимается по договору социального найма (принадлежит городу), то обязательно.

Если комната не приватизирована.

 Для того чтобы сдать неприватизированную комнату в коммунальной квартире, нужно соблюсти ряд формальностей:

1. это получить на то письменное согласие собственника жилья. В данном случае им является орган местного самоуправления, то есть Жилищный комитет.

2. получить согласие всех людей, проживающих в коммунальной квартире, в том числе и членов семьи самого нанимателя (Жилищный кодекс РФ, ст. 76.).

Основания ограничения для сдачи:

1) вселение поднанимателя размер жилой площади, приходящийся на каждого проживающего, не должен быть менее установленной нормы.

2) не допускается передача в поднаем помещения, если в нем проживает или по договору аренды будет проживать больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.

Комната в собственности.

Владельцам приватизированных комнат в коммуналках намного проще. При сдаче в аренду разрешение муниципалитета, а также соседей, согласно закону, не требуется. По закону необходимо только согласие на аренду всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате, их "утверждающие" подписи должны стоять в договоре найма.

Места общего пользования должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. Об условиях пользования мест общего пользования нужно прописать в договоре аренды, и как можно подробнее. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия.

Основным ограничением для сдачи приватизированной комнаты может быть установленная законодательством норма жилой площади на одного человека. На сегодня она составляет 12 кв. м. То есть в 12-метровой комнате может проживать только один человек. Если наймодатель будет действовать вопреки закону и заселит двоих, а то и большее количество квартирантов, соседи могут подать в суд. Поскольку "перенаселенность" комнаты будет нарушать норму пользования мест общего пользования, и тем самым ущемлять права других жильцов.

4. Особенности продажи комнат в коммунальных квартирах.

Для того чтобы продать комнату в коммунальной квартире вам необходимо соблюсти несколько условий:

1. Комната в коммунальной квартире должна принадлежать вам на праве собственности (вы приобрели комнату путем приватизации или по наследству, по договору купли-продажи или вам ее подарили.)

Право собственности на комнату подтверждается свидетельством о праве собственности и документом-основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи или дарения, либо свидетельство о праве на наследство соответственно).

2. Когда комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить их согласие для того, чтобы ее продать. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний, то вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

3. Также нужно учитывать, что комната в коммунальной квартире является частью единого объекта - квартиры. Всем собственникам в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности места общего пользования в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Поэтому собственнику важно учитывать право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире. Правообладатель доли в праве общей собственности обязан при продаже комнаты сначала предложить приобрести ее собственникам других комнат в данной квартире. Они имеют преимущественное право покупки вашей комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Собственник должен известить остальных участников долевой собственности (соседей) в письменной форме (нотариальной форме) о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых правообладатель ее продает.

И только если соседи откажутся от покупки или никак не подтвердят желание приобрести комнату в течение месяца, собственник имеет право продать ее любому лицу по той цене, которая указывалась в письменном уведомлении. Если собственник продает комнату в коммунальной квартире, нарушая право преимущественной покупки, то другие участники долевой собственности имеют право обратиться в суд в течение трех месяцев с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя. При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

www.coolreferat.com

Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Местами общего пользования в таких квартирах являются: прихожие, коридоры, кухни, кладовки, ванные комнаты и т.п.

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки (ч. 2 ст. 41 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты вданной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).

Это означает, что чем больше площадь комнаты конкретного собственника, тем больше у него доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

На основании ч. 2 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна следующей сумме: размер общей площади комнаты плюс размер площади помещений, составляющих общее имущество в коммунальной квартире (который определяется в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника).

В силу ч. 3 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на комнату. При переходе права собственности на комнату доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника такой комнаты.

Право общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры возникает в силу приобретения комнаты и не требует самостоятельной регистрации.

В соответствии с ч. 5 ст. 42 ЖК РФ собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ введено право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире: при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец — собственник комнаты обязан известить в письменной форме собственников других комнат о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий. Если собственники других комнат откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение одного месяца, продавец вправе продать свою комнату любому лицу.

При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой из собственников других комнат имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Эти же правила применяются и при заключении договора мены комнаты. В случае продажи с публичных торгов право преимущественной покупки не применяется, поскольку договор заключается с лицом, выигравшим торги (ст. 477 ГК РФ).

Принятие данной нормы (ч. 6 ст. 42 ЖК) обусловлено необходимостью сократить количество квартир коммунального проживания. Однако введение данной нормы в ЖК РФ представляется спорным по следующим основаниям. Преимущественное право покупки, установленное ст. 250 ГК РФ, применяется при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу. Однако комнаты в коммунальной квартире, как и отдельные квартиры, являются самостоятельными объектами права собственности. Поэтому именно они могут находиться как в долевой, так и в совместной собственности, а не являются имуществом, на которое распространяется правило о преимущественной покупке.

По аналогии с содержанием общего имущества в многоквартирном доме общее имущество в коммунальной квартире содержится за счет средств всех собственников комнат. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество (ст. 43 ЖК РФ).

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Кроме того, они несут бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме пропорционально своей доле.

Споры между жильцами в квартире, где проживают несколько собственников, связанные с распределением общих расходов по оплате коммунальных услуг, об определении порядка пользования местами общего пользования, рассматриваются судом. Собственники комнат могут в договоре о распределении бремени расходов между собственниками могут определить порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире.

etroick74.ru

§9.5. Содержание общего имущества в коммунальной квартире : Жилищное право. Учебник для вузов

 

Согласно статье 43 ЖК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках на его содержание и сохранение (ст. 249 ГК РФ). Собственник комнат в коммунальной квартире несет расходы на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему на праве собственности комнаты.

В соответствии с пунктом 12 постановления Правительства России от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" размеры платы за содержание и ремонт жилья определяются как произведение цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений.

Порядок осуществления прав собственниками комнат в коммунальной квартире и бремя несения расходов нормативными правовыми актами подробно не регламентируются, в отличие от прав нанимателя комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415. В соответствии с пунктами 12-14 Правил в квартирах, где проживают несколько нанимателей, кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Порядок пользования местами общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению. В квартире, где проживают несколько нанимателей, распределение общих расходов на освещение, телефон коллективного пользования, отопление, газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), а также на ремонт мест общего пользования производится по соглашению между нанимателями жилых помещений. При отсутствии соглашения указанные расходы распределяются следующим образом:

а) плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике - пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя;

б) плата за телефон коллективного пользования - по числу проживающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров. Междугородные телефонные разговоры оплачиваются лицом, ведшим разговоры;

в) плата за отопление - пропорционально площади отапливаемых помещений;

г) плата за газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры - по числу жильцов (включая детей, независимо от возраста, поднанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающих в квартире дольше месяца).

Споры между жильцами в квартире, где проживают несколько нанимателей, связанные с распределением общих расходов на оплату коммунальных услуг, о порядке пользования местами общего пользования рассматриваются судом. В этом случае, если собственники не могут договориться о несении бремени расходов, их спор разрешается в судебном порядке. В договоре о распределении бремени расходов между собственниками может быть определен порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире этого собственника. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ). Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире путем ее переустройства или перепланировки возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире.

 

www.adhdportal.com

Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищный фонд » Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Совместное проживание на территории коммунальной квартиры может быть сопряжено с многочисленными конфликтами.

Совместное проживание на территории коммунальной квартиры может быть сопряжено с многочисленными конфликтами. В первую очередь обуславливают жилищные споры ситуации, когда несколько собственников не могут найти точки соприкосновения в вопросах, касающихся пользования общим имуществом.

В юридической практике участились случаи, когда владельцы комнат в коммунальных квартирах обращаются за помощью к адвокатам, так как не могут самостоятельно урегулировать спорные ситуации. Неоднократно такие дела доводились до суда, где по решению инстанции принимался определенный перечень условий совместного житья и пользования общим имуществом.

При рассмотрении подобных дел судья опирается на законодательную базу РФ, а в первую очередь – на ЖК РФ. Статья 41 представленного кодекса регламентирует право собственности на общее имущество в «коммуналке».

Понятие "коммунальная квартира"

На сегодняшний день в обиходе распространена такая дефиниция как «коммуналка». Но если проанализировать современное законодательство, то данное понятие не имеет юридической силы. Поэтому при раскрытии данного жилищного вопроса следует применять термин «коммунальная квартира».

Что собой представляет коммунальная квартира? Одним из явных недостатков современного ЖК РФ считается то, что он не дает ясного определения понятию коммунальная квартира. Это обуславливает собой возникновение многочисленных неясностей и противоречий в законодательстве, в частности, кодексах и законах, действующих на территории отдельных субъектов РФ.

Попытку трактовки понятия коммунальная квартира предпринимали множество юристов и ученых, но дать точное определение этой категории жилья не решится даже самый опытный адвокат. Если проанализировать весь накопленный теоретический опыт, то можно вывести обобщенную дефиницию.

Коммунальная квартира – это квартира, которая состоит из нескольких комнат, принадлежащих либо по договору соцнайма, либо на праве собственности. При этом ключевым фактором коммунального проживания является наличие двух и более собственников.

Безусловно, подобная трактовка носит формальный характер, но, несмотря на это, не противоречит ЖК РФ. Кроме того, подтверждает данную точку зрения и классификация коммунальных квартир, которая зафиксирована в Жилищном кодексе:

Понятие "общее имущество коммунальной квартиры"

Коммунальная квартира – это не только жилые комнаты, но и дополнительное имущество, которое имеет общий характер. Пользоваться данной полезной площадью могут все без исключения жильцы квартиры коммунального характера, так как имущество коллективного пользования принадлежит им на праве долевой собственности.

Общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире подразумевает собой наложение на участников правоотношений определенных прав и обязанностей. А именно статья 43 ЖК РФ на владельцев комнат накладывает бремя расходов, требуемое на содержание общего имущества в коммунальной квартире.

Расчет финансовых издержек каждого из собственников происходит по достаточно простой формуле. Доля расходов, которые имеют обязательный характер, рассчитывается с учетом доли общего имущества, которой наделяется собственник в соответствии с законодательством РФ. Соответственно, чем больше доля общеполезного имущества, тем большими будут издержки у владельца на содержание общего имущества в коммунальной квартире.

Общее имущество состоит из нескольких категорий хозяйственно-бытовых помещений:

Никто из жильцов не имеет права препятствовать эксплуатации другими жителями квартиры, в том числе и нанимателями, имущества общего пользования, что закрепляется правом общей долевой собственности. При подобных запретах гражданин имеет право обратиться в судебную инстанцию, которая выявит правомерность подобного поведения.

Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Наиболее подробно данный аспект совместного жительства рассмотрен в ст. 41 ЖК РФ. Именно поэтому все практикующие юристы обращаются к данному НПА, чтобы правильно трактовать все возникающие спорные моменты.

Согласно представленной статье, жилые комнаты в «коммуналке», имеющие статус изолированных, признаются законодательными нормами самостоятельными объектами права собственности. Иными словами, НПА обязывают осуществлять постановку на государственный учет всех жилых помещений при осуществлении правовых сделок с указанным типом имущества и в других случаях, регламентируемых федеральным законодательством РФ.

Что касается вопроса об общем имуществе, то в указанном случае помещения наделяются статусом общей долевой собственности. Из обозначенного правила следует закономерный вывод о том, что госрегистрация права общего имущества в подобных ситуациях не предусматривается законом.

Право собственности, распространяемое на имущество общего пользования в коммунальной квартире, возникает из-за того, что у владельца появляется право собственности на изолированные жилые комнаты.

Кроме того, интересен момент, что сама по себе коммунальная квартира не признается отдельным объектом права собственности. Это правило было выведено из того, что объектом права собственности в подобных квартирах признаются только жилые комнаты. Остальное полезное имущество общественного пользования находится в долевой собственности.

Здесь возникает другой вопрос – как осуществляется переход доли общего имущества новоиспеченному собственнику? Ответ прост. Право на долю в квартире коммунального типа возникает именно в тот момент, когда новый владелец наделяется законодательством правом собственности на приобретенные жилые комнаты в процессе купли-продажи, дарения, наследования. При этом размер доли новоиспеченного хозяина должен полностью соответствовать размеру доли общего имущества старого владельца.

Ограничения, накладываемые на собственников комнат в коммунальных квартирах

Законодательством РФ устанавливается принцип того, что судьба доли в коммунальной квартире на общее имущество полностью копирует право собственности жилого помещения. Иными словами, невозможно провести отчуждение доли вне зависимости от комнаты в квартире коммунального вида. Подобное правило подтверждается и тем, что общее имущество не может фигурировать в гражданском обороте как самостоятельный объект права собственности.

Невозможно провести отчуждение и отдельных частей полезной площади общего имущества, которое законодательством регламентируется как долевое. Единственное, что могут осуществить собственники жилых комнат – прирастить общее имущество к своей собственности. Подобные модификации происходят за счет перепланировки, переоборудования и реконструкции помещений.

Действия, направленные на изменение имущества коллективной эксплуатации посредством перепланировки, могут стать причиной того, что площадь совместного пользования сокращается в размерах.

Чтобы не нарушить законные интересы и права других граждан, проживающих в коммунальной квартире, собственник должен получить письменное согласие ото всех собственников жилья. Только в подобном случае кодификационные действия в общей долевой собственности будут признаны законными.

Кроме того, перепланировка и переоборудование общего имущества в коммунальных квартирах с целью улучшения условий для проживания могут происходить по решению всех собственников. В качестве примера выступает случай, когда собственники хотят расширить кухню за счет присоединения некоторой площади коридора. Однако подобные трансформации будут признаны законными лишь в том случае, если удастся получить разрешение на подобные капитальные действия от органов МСУ. Для этого по месту требования необходимо предоставить пакет документации, закрепленный ЖК РФ.

Если органы МСУ не выдадут разрешение на реконструкцию или перепланировку, то любые изменения будут считаться несогласованными. Это повлечет наложение ответственности на собственников, в частности, судебная инстанция может обязать владельцев восстановить прежний вид общего имущества до произведенных монтажных действий. При этом срок восстановительных работ устанавливается по усмотрению органов МСУ, так как законодательные акты не предусматривают какого-либо ясного пояснения на этот счет. 

advokat-malov.ru

Смотрите также