Глава 1. Механизм земельного рынка…………………………………………4. Рынок земель в зарубежных странах реферат
Глава 2. Земельный рынок зарубежных стран( Нидерланды, сша,Германия)
2.1 Механизм земельного рынка за рубежом
Весь опыт земельного рынка за рубежом, имеющего многовековую историю, конечно, требует особого исследования. Рынок земли, включая сюда и аренду, наследование, является несамодостаточной экономической и юридической категорией. Он служит инструментом соответствующей аграрной политики, а также и политики в целом по использованию земельных ресурсов. До какой-то степени он отражает и степень землеобеспеченности стран и национальные традиции с большей или меньшей либерализацией экономики.
В качестве, пожалуй, наиболее общей тенденции можно указать на
концентрацию производства, определяемую прежде всего потребностями
современного высокомеханизированного сельского хозяйства.
Конечно, размер хозяйств в Европе и в заокеанских странах - это
совершенно разные понятия, так как фермы создавались в совершенно
различных природных и исторических условиях. Естественно, что в США
размер хозяйства существенно больше, чем в Европе, но тем не менее
тенденция к росту средних размеров хозяйств идет по всему миру
развитых государств, за исключением, пожалуй, только Новой Зеландии,
где просматривается процесс раздела ряда крупных поместий. Такое увеличение средних размеров хозяйств и консолидация земельных владений идет как за счет действия рыночных сил, так и за счет государственной политики, прежде всего в Европейском Союзе, где в течение длительного периода времени (причем за счет огромных затрат) идет выкуп мелких хозяйств, продажа их более крупным, ускоренный выход фермеров на пенсию, чтобы они освободили бы землю, которая пошла бы на укрупнение других ферм, ликвидация чересполосицы, проведение землеустроительных работ. Этому служат и законодательство, которое способствует укрупнению хозяйств. Однако цель такого укрупнения хозяйств - способствование развитию коммерческих фермерских предприятий, а не латифундий. Проведение аграрных реформ в Испании, на юге Италии, до какой-то степени в Японии и было направлено на ликвидацию помещичьего землевладения, которое обычно рассматривается как пережиток феодального строя в сельском хозяйстве. Отсюда и существование в ряде государств законов о максимальных размерах земельных владений. Правда, такого закона нет в заокеанских странах, где, собственно, и не было латифундий феодального типа, да и гораздо выше землеобеспеченность, но и здесь местное земельное законодательство, которое обычно определяет условия функционирования рынка, запрещает скупку фермерской собственности корпорациями. Вообще, западное законодательство отрицательно относится к приобретению земель юридическими лицами.
Их могут приобретать лишь физические лица, причем подпадающие под определенные, довольно жесткие ограничения. В особенности это касается Европы. Это требования по специальному сельскохозяйственному образованию, опыту работы, проживанию в сельской местности, обладанию соответствующим капиталом для ведения сельского хозяйства. Весь смысл этого законодательства в том, что земля должна находиться в руках у эффективного земельного собственника, как правило, в рамках семейной фермы.
Вопрос же о самом характере землевладения и землепользования, в особенности путей концентрации землепользования, целиком находится в русле национальных традиций и хозяйственной целесообразности. По существу в подавляющем большинстве государств нет противопоставления собственности на землю и аренды. При том и другом виде землепользования возможно ведение эффективного сельского хозяйства и нет никаких идеологических, юридических или экономических ограничений или предпочтений в виде землепользования. В каждой стране этот вопрос национальных условий и хозяйственной целесообразности.
Так, развитое земельное законодательство существует в Германии. В этой стране поддерживается постоянный контроль за любыми изменениями собственности или аренды сельхозугодий. Переход прав на любые сельскохозяйственные угодья требует специального разрешения, которое необходимо в трех случаях: когда этот переход прав приводит к нежелательному распределению земель, например, перевод сельхозугодий на несельскохозяйственные виды пользования, что, как правило, считается нежелательным. При наличии нескольких лиц, желающих приобрести или арендовать землю, предпочтение отдается тому из них, который уже ведет сельскохозяйственное производство. Остальные две причины по ограничению распоряжением землей заключаются в том, чтобы избежать нежелательной фрагментации участков (ни один участок не должен быть меньше 1 га, или излишней концентрации земли (максимально от 400 до 500 га). Однако это не касается Восточных земель (бывшей ГДР). Что касается аренды земли, то на нее распространяются те же ограничения, что и на покупку. В целом законодательство запрещает изъятие сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные цели, но имеется и закон о планировании землепользования, который дает властям права по отводу земель в определенных пределах для строительства дорог, общественных сооружений и т.д.
В частности, в Германии право на существование имеют все формы собственности на землю притом, что в частной собственности находится более 90% земель. Немецкое земельное право устанавливает законодательное регулирование оборота земель сельхозназначения и лесного фонда, предусматривающее запрет на дробление лесных и сельскохозяйственных участков, их отчуждение с изменением целевого назначения и обеспечивающее развитие высокоэффективного агропромышленного производства. Особое внимание при этом уделено контролю за рациональным использованием земель; недопустимостью введения ограничений их хозяйственного оборота в целях перераспределения между «эффективными правообладателями»; выполнению землевладельцами правовых обязательств, в том числе по налоговым платежам, для чего функционируют специальные сельскохозяйственные суды. Аналогичные условия по продаже земель сельскохозяйственного назначения в собственность исключительно под цели развития сельхозпроизводства и профессиональные требования к собственникам земель действуют в Швеции, Франции, Италии и Испании.
Нидерланды. Эта страна является специфической среди стран Западной Европы по своей земельной политике. Дело в том, что значительные площади осушенных польдеров находятся в государственной собственности и используются на основе длительной аренды. Арендуются и другие земли. В целом 30% всей земли находятся в арендном пользовании и около половины хозяйств частично или полностью работают на арендованной земле. С учетом важности института аренды государство регулирует все его виды. При этом принимаются во внимание многие факторы, на основе которых выдаются разрешения на аренду. Одним из них является нежелание дробить ранее существующие хозяйства, а с другой стороны, чрезмерная концентрация земли в одних руках. Этот принцип относится и к аренде, и к покупке земли. Принимается во внимание также и тип сельскохозяйственного производства и размеры площадей, которые необходимы для жизнеспособной коммерческой фермы. Контракты на аренду с соответствующим разрешением могут быть продлены, дополнены или прекращены.
В США, с их либеральным режимом, в наиболее развитых сельскохозяйственных районах государство осуществляет законодательство, которое запрещает не фермерам приобретать сельскохозяйственные угодья. Так, в 13 наиболее важных в сельскохозяйственном отношении штатах Среднего Запада юридическим лицам запрещено покупать сельскохозяйственные угодья. Однако, если фермеры сами создают какие-либо объединения, имеющие по американскому закону статус корпорации - например, семейные корпорации, где собственниками фермы являются члены семьи, то на них такое ограничение не распространяется. Смысл закона - в запрете на скупку земли не фермерам или потенциального вывода этой земли из сельскохозяйственного оборота.
studfiles.net
2.2 Зарубежный опыт управления земельными ресурсами.
Весь опыт функционирования земельного рынка в развитых странах базируется на основополагающих положениях законодательства соответствующих государств.
Существенным фактором в системе землепользования и на рынке земли в целом является государственное регулирование. Изменение самого понятия собственности с неограниченного к ограниченному, со значительной социальной ответственностью и соблюдением целей общегосударственной политики , привело к развитой государственной системе регулирования рынка земли , покупки и продажи, аренде, прав наследования и всех форм передачи земельной собственности. Покупка и аренда земли являются наиболее распостраненными способами передачи прав землевладения и землепользования. Они составляют важнейшие элементы рынка земли и как таковые являются обьектом действия гражданского права во многих , если не в большинстве, случаях государственного регулирования, причем последнее определяется как национальной спецификой , так и более общими факторами.
Цели государственной политики
| Основные цели государственного регулирования земельного рынка | Страны |
| Регулирование покупки и аренды земли | Германия |
| Недопущение чрезмерной концентраци земельной собственности | Германия, Швейцария |
| Недопущение чрезмерного дробления участков земли | Германия, Нидерланды |
| Удержание населения на местах проживания | Нидерланды |
Таким образом, в этих странах осуществляется в достаточной степени плотный контроль над земельным рынком . В то же время есть страны с гораздо более либеральным режимом рынка землив части торговли и аренды земли, хотя там и существуют ограничения по выводу сельскохозяйственных земель из оборота. Здесь сказываются как и национальные традиции, так и наличие земельных ресурсов. К таким странам относятся США, Австралия, Канада. Несколько меньше контроль в Греции, Великобритании и Бельгии. Однако и здесь государство резервирует право вмешательства например с экологического аспекта.
В Западной Европе к примерув большинстве случаев предусмотрена минимальная длительность аренды. Только в таких странах как Норвегия и Дания, а из развитых азиатских- Япония, установлен максимум срока аренды, а короткий срок- в Ирландии, т.е в странах, где сама по себе аренда не играет существенной роли. В Дании установлен максимальный срок аренды- 30 лет. В других же странах срок аренды и поощряет, чтобы арендатор выкупил бы землю и стал ее собственником. В других же странах срок аренды может быть продлен и сверх установленного срока с созданием состемы долговременной аренды. В некоторых странах, таких как Великобритания и Люксембург обе стороны могут самостоятельно договориться о размере арендной платы. Закон так же предусматривает регулирование или административное утверждение в Ирландии и Франции. Власти могут контролировать арендную плату путем установления максимальных или стандартных ее размеров. Арендная плата при этом исчисляется в денежной форме исходя из потенциального урожая и цен за прошедшие годы. Таким образом, практика регулирования арендной платы определяется исходя из специфики каждой страны и здесь трудно найти общую закономерность, хотя заметно различие между более либеральными и регламентированными странами.
Анализ мирового опыта регулирования земельных отношений позволяют заключить, что при законодательном закреплении частной собственности на землю различных категорий и введении правил и условий их использования и хозяйственного оборота, в большинстве экономически развитых стран государство всемерно стимулирует внедрение аренды как формы земельного права. Следует отметить, что механизмы регулирования правоотношений землевладельцев и арендаторов в различных станах заметно различаются по жесткости определения условий договоров аренды, размеров и форм арендной платы, методик ее расчета, критериям, предъявляемым к арендаторам, а также применяемым мерам государственной поддержки оборота земель в аренде, правовым гарантиям арендаторов.
В частности, Нидерландах законодательно установлен предельный размер арендной платы, французское и немецкое законодательство позволяет арендаторам вести определенные виды работ вне зависимости от воли собственников земли. Во Франции и Новой Зеландии, потенциальным арендаторам оказывается содействие в подборе земельного участка, получении льготного целевого товарного кредита для развития агробизнеса. Вместе с тем, в ряде стран (Франция, Англия, Австрия, Нидерланды) введены жесткие требования к профессиональной подготовке претендентов на получение сельскохозяйственных земель в аренду и их опыту работы в аграрном секторе, оговаривается наличие стартового капитала.Хотя в мировой практике управления земельными ресурсами вопрос регулирования правоотношении на землю традиционно занимает центральное место, для полноты анализа необходимо рассмотреть и такой ключевой аспект реализации эффективного управления, как ведение земельного кадастра, что также дает представление об организации управления землей в зарубежных странах.Анализ зарубежной практики управления земельными ресурсами показывает, что традиционно краеугольным камнем регулирования земельных отношений является проблема частной собственности на землю. На основании мирового опыта решения этой проблемы надо сделать вывод о том, что установление монополии частной собственности на землю не должно являться стержнем стратегии земельной политики в условиях становления смешанной экономики в России.Мировой опыт управления земельными ресурсами дает возможность учета существующей методологии при формировании концептуальных основ и экономических механизмов управления земельными ресурсами в условиях становления в России экономики смешанного типа
studfiles.net
Глава 1. Механизм земельного рынка…………………………………………4
Курсовая работа:
«Механизм земельного рынка: отечественный и зарубежный опыт»
План
Введение…………………………………………………………………………2
Сущность земельного рынка. История развития………………………….4
Рента. Цена земли……………………………………………………………9
Глава 2. Земельный рынок зарубежных стран ( сша, Нидерланды, Германия)……………………………………………………………………….19
2.1 Механизм земельного рынка стран Европы……………………………..19
2.2 Зарубежный опыт управления земельными ресурсами…………………23
Глава 3. Рынок земли в России……………………………………………… 26
3.1 Современное состояние земельного рынка в РФ и перспективы его развития…………………………………………………………………………26
3.2 Государственное регулирование земельного рынка в РФ……………….34
Заключение ………………………………………………………………………41
Список литературы………………………………………………………………43
Введение
Рынок земли является неотъемлимой частью экономики любого развитого государства. Земля это важнейший ресурс, который занимает важнейшее место в жизни и деятельности любого общества.
Рынок земли формирует условия , стимулирующие эффективное использование земли, и вынуждает отдельных субьектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.
Однако рынок земли не всегда совершенен и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков земельного рынка- это важнейшая задача государства. Государство должно в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субьектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика страны должна основываться на сочетании интересов всех хозяйствующих субьектов аграрного сектора . Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре – это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны . Понятно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.
Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли но и предоставление ее в аренду , весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором в той или иной форме реализуются отношения собственности на землю.
Данная курсовая работа направлена на изучение и анализ земельного рынка России,а также земельного рынка зарубежных стран на примере Нидерландов, США, Германии.
Цель курсовой работы: проанализировать рынок земли и выявить особенности его функционирования в современных условиях.
Объектом исследования является рынок земли.
Предметом исследования выступает анализ земельного рынка России и стран зарубежья, таких как Нидерланды, США, Германия.
Задачи курсовой работы:
- рассмотреть сущность земельного рынка
- рассмотреть сущность и виды экономической ренты, цену земли
- проанализировать земельных рынок зарубежных стран на примере Германии и США
- рассмотреть гос. регулирование земельных отношений на примере вышеуказанных стран
- проанализировать современное состояние рынка земли в РФ и оценить перспективы его развития
Глава 1. Механизм земельного рынка
История развития земельного рынка на примере рф.Сущность земельного рынка.
Историю развития земельного рынка я буду рассматривать на примере России. Земельные отношения в РФ до начала перестройки характеризовались государственной монополией на землю, бесплатностью землепользования. Земли в то время распределялись только по решению государственных органов. При таком расположении вещей может показаться что рынка земли в то время вообще не существовало, но в завуалированной форме он существовал, поскольку можно было продавать часть земли на которой находились строения или многолетние насаждения. Та часть земли которая находилась в пользовании сельскохозяйственных организаций, могла быть перераспределена между пользователями по решению органов власти. Как правило такое перераспределение происходило во время массовых акций «укрупнения хозяйств», создания межхозяйственных организаций. В отличие от стран Балтики и Восточной Европы в России не было рестуции- возвращения земель прежним собственникам.
Но если вернуться на век назад, то в то время земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель , иногда находившихся по соседству,но принадлежащих разным ведомствам , контролировалось разными отраслями права. Так например, земли казарм и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные или удельные земли нормами феодально-сословного права,а городские земли нормами гражданского права. Но это положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 года. В это время крестьяне узнали что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным.Крестьяне работали на наделах и платили помещикам ренту, кто деньгами, кто продуктами, а некоторые работали на помещика только за то, чтобы остаться на своей земле.
Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной, и крестьяне которые работали на земле общиной, понимали что земля нужна им в собственность. Этот факт дал огромный стимул .
Проведенный анализ формирования рынка земли позволил выявить следующие особенности его становления:
- образование первичного рынка в России связано с тем, что государство постепенно уступает право пользования землей и право собственности на землю субьектам хозяйственной деятельности. На современном этапе государство стремится воплотить в жизнь свое право собственности на землю и прибегает к платным формам;
- отождествление сущности рыночного оборота с земли с ее свободной куплей- продажей, трактовка частной собственности на землю как права полного безграничного распоряжения землей сформировали негативное отношение многих законодателей к рынку земли;
- борьба в законодательных органах власти между сторонниками крайних позиций в отношении частной собственности на землю и ее купли- продажи не позволила разработать механизм контроля и регулирования не только рынка земли но и ее использования как на государственном так и на муниципальном уровнях.
Скрытые формы рынка земли или теневые рынки земли – порождение переходного периода от плановой экономической системы социалистического типа к рыночной экономике- явление характерное не только для российской экономике. Основные формы теневых сделок реализуются следующими способами:
- путем продажи недвижимости;
- сдача в аренду недвижимости, земельных участков.
По степени вовлечения в рыночный оборот выделяют первичный и вторичный рынки земли. По уровню открытости- легальные, и нелегальные( теневые) рынки земли. По степени развитости- формирующиеся, развивающиеся и развитые. В настоящее время по моему мнению РФ присущи в полном объеме первые две классификации.
studfiles.net
