В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.
Результатом такого подхода было неэффективное содержание и обслуживание жилищного фонда, его ускоренный износ. В постсоветские годы для государства стала острой проблема издержек действовавшей системы обслуживания жилого фонда.
С первых лет рыночных реформ предпринимались попытки проведения качественных преобразований в сфере управления многоквартирными домами. В Законе РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» появились такие понятия, как: «кондоминиум» и «товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах». Для дальнейшего развития товариществ как формы управления многоквартирными домами был принят Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме». [9] Нормы данного указа впоследствии были частично изменены и закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».
Первые попытки создать новую систему управления домами основывались на образцах западных правовых норм в этой сфере. Они не были приняты обществом на том уровне, на который рассчитывала государственная власть.
При кодификации жилищного законодательства в <metricconverter productid=«2004 г» w:st=«on»>2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» на жилищно-коммунальное хозяйство (далее — ЖКХ) страны, изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел ЖК РФ.
Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ[10] (далее — ЖК РФ) в ст.161 устанавливает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать способ управления таким многоквартирным домом.
Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность, которая должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Управление многоквартирным домом может осуществляться следующими способами:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
К сожалению, реализация новых правил, введенных ЖК РФ, происходит очень медленно. В связи с неготовностью населения к проведению общих собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия ЖК РФ прошло более двух лет, до сих пор еще не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов по выбору управляющих организаций для тех домов, в которых не выбран способ управления.
Лишь в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) или привлекли частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.). Большинство собственников помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом.
По данным социологического опроса, проведенного в городе Новосибирске, опрошенными собственниками и нанимателями жилых помещений, которые оценивали услуги в сфере ЖКХ, было дано всего 6 % положительных отзывов и 75 % отрицательных отзывов о состоянии их информированности о правах и обязанностях в области управления жилищным фондом. [11] Разница между отрицательными и положительными отзывами составила 69 % и стала самой высокой из всех результатов оценок услуг в сфере ЖКХ.
С одной стороны, монополистическое положение государственных предприятий ведет к росту цен на жилищно-коммунальные услуги и их низкому качеству. У данных организаций нет стимула к повышению качества обслуживания жильцов и снижению издержек.
С другой стороны, собственники помещений не только не имеют информации о своих возможностях в сфере организации обслуживания многоквартирных домов, но и не интересуются этим. Сложился стереотип пассивного поведения в вопросе обслуживания домов, когда жильцы возлагают решение всех вопросов на государство и созданные им обслуживающие предприятия.
Одновременно существует недовольство качеством обслуживания общего имущества многоквартирных домов, что ведет к нежеланию вносить высокую плату за жилищно-коммунальные услуги.
К указанным проблемам добавляется ряд правовых. Законодательство не только не поощряет активное поведение собственников помещений, но во многих случаях усложняет положение граждан, решивших изменить способ управления своим домом или сменить управляющую организацию. Отсутствие положительного опыта по созданию товариществ или найме частных организаций у собственников одних домов приводит к бездействию других домовладельцев.
При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из них имеют большое количество недоработок, устранение которых является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости.
В доктрине вопросам правового регулирования управления многоквартирными домами уделяется мало внимания. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без которых не представляется возможным создание комплексных представлений о способах управления многоквартирным домом. Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства. Важным является изучение правовой природы основных договоров, заключаемых при управлении многоквартирным домом, их предмета и существенных условий. В настоящее время данные вопросы являются дискуссионными.
В современной отечественной науке также недостаточно внимания уделено осуществлению и защите прав членов ТСЖ. Практически полностью отсутствуют работы, посвященные управлению многоквартирными домами жилищными кооперативами (далее — ЖК).
Имея большую социальную и экономическую значимость, при отсутствии существенного исторического опыта правового регулирования и постоянном изменении законодательства сфера собственности в многоквартирном доме и управления общим имуществом привлекает внимание цивилистов. Однако основной акцент при проведении исследований делался, как правило, на отношениях собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которые являются основой для отношений по управлению многоквартирным домом. В ряде случаев изучалось правовое регулирование отдельных способов управления многоквартирными домами, в основном товариществами собственников жилья. В связи с этим ряд важных вопросов правового регулирования управления многоквартирными домами не исследован.
Мало внимания уделялось общим воззрениям на управление многоквартирным домом, его понятие, правовую сущность, практически не рассматривались вопросы управления домами ЖК и ЖСК, недостаточно изучалось непосредственное управление.
Жилищный кодекс РФ, как и иные нормативные правовые акты, не содержит определения управления многоквартирным домом. Между тем данное понятие является центральным в институте управления многоквартирными домами, который с каждым годом приобретает все большее значение для сферы жилищно-коммунального хозяйства и все чаще становится объектом цивилистических исследований. [12]
Уяснение содержания данного понятия возможно при системном рассмотрении различных правовых норм и научных работ, касающихся как управления в целом, так и управления многоквартирным домом в частности.
Действующее законодательство об управлении многоквартирными домами в первую очередь указывает на цели данной деятельности. В ч.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ их выделяется четыре. Это обеспечение: [13]1) благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
2) надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
3) решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
4) предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
В современной юридической литературе определение управления многоквартирным домом иногда дается только на основе приведенных целей. Например, авторами одного из Комментариев к Жилищному кодексу РФ указывается: «Часть 1 ст.161 ЖК РФ впервые определяет управление многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме».
При описании управления как экономической категории учеными тоже выделяется ее целенаправленный характер. «Управление — …сознательное целенаправленное воздействие со стороны субъектов, руководящих органов на людей и экономические объекты, осуществляемое с целью направить их действия и получить желаемые результаты».
Таким образом, приведенные определения управления многоквартирным домом содержат такую значимую характеристику данного явления, как его целевая направленность. В то же время едва ли такие определения можно считать достаточно полно раскрывающими изучаемую правовую категорию.
В ЖК РФ и в ряде научных работ указывается на целенаправленный характер управления многоквартирными домами, а также перечислены способы управления. Статья 161 ЖК РФ закрепляет четыре цели, на достижение которых должна быть направлена деятельность управляющего.
В подзаконных нормативных правовых актах зачастую предусматриваются основные направления деятельности по управлению многоквартирным домом. Пункт 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, рассматривает управление жилищным фондом как часть технической эксплуатации жилищного фонда, которая помимо собственно управления включает в себя также техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий и санитарное содержание. [14]Управление жилищным фондом согласно указанному постановлению Госстроя России включает в себя организацию эксплуатации, взаимоотношение со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами.
В экономической литературе также выделяется круг лиц, с которыми осуществляется взаимодействие, — это собственники и пользователи объекта управления, а также подрядные организации.
Анализ основных целей доверительного управления имуществом, выделяемых В.В. Витрянским, [15]показал, что ряд направлений доверительного управления совпадают с целями управления многоквартирным домом (обеспечение сохранности имущества, реализации отдельных правомочий собственника, исполнения обязательств собственника перед третьими лицами — подрядными организациями и др.).
Управление многоквартирным домом схоже с доверительным управлением и в том, что управляющему передаются определенные правомочия собственника. Так, для достижения всех целей управления многоквартирным домом управляющий имеет доступ к общему имуществу многоквартирного дома (чердакам, подвалам, подъездам, оборудованию), может распоряжаться общим имуществом путем передачи его во временное пользование, если решение о возможности такой передачи принято собственниками помещений в многоквартирном доме.
В юридической литературе представлены достаточно разнообразные точки зрения по вопросу правовой квалификации управления многоквартирными домами. По мнению ряда авторов, управление домом является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме. Другие авторы полагают, что управление многоквартирным домом является правом. Третьи отмечают, что управление — это одновременно право и обязанность, исполнение обязанностей посредством реализации прав.
В законе по данному вопросу нет прямых положений. В ст.161 ЖК РФ указано, что обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является выбор одного из способов управления многоквартирным домом. Очевидно, что выбор способа управления многоквартирным домом предшествует деятельности по управлению и составной частью самого процесса управления не является. Таким образом, указание на обязанность собственников выбрать способ управления многоквартирным домом само по себе не означает, что управление многоквартирным домом является обязанностью.
Однако рассмотрение каждого отдельного способа управления показало, что при любом способе управления многоквартирным домом данная деятельность является обязанностью управляющего лица (собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК) перед собственниками помещений в многоквартирном доме. Даная обязанность предусмотрена законом и возникает на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведение конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров.
Обосновывается также, что управление многоквартирным домом не может считаться правом или совокупностью прав и обязанностей.
С учетом правовой сущности формулируется понятие управления многоквартирными домами.
В объективном смысле управление многоквартирным домом — это юридический институт, представляющий собой систему правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управляющим субъектом целенаправленного воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг.
В субъективном смысле управление многоквартирным домом — это гражданско-правовая обязанность по осуществлению путем совершения комплекса фактических и юридических действий управляющим субъектом (ТСЖ, ЖК, ЖСК, собственниками помещений в многоквартирном доме) воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, направленного на достижение установленных законом целей.
Данные определения дают представление об управлении многоквартирным домом и могут быть использованы в учебно-методической работе.
В результате комплексного подхода к правовым аспектам различных способов управления многоквартирным домом выявим правовую сущность управления многоквартирным домом, которая проявляется в двух аспектах:
управление многоквартирным домом как система норм представляет собой самостоятельный правовой институт;
управление многоквартирным домом в рамках конкретных правоотношений является обязанностью, предусмотренной законом и возникающей на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, организацию конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров. Данную обязанность в зависимости от способа управления несут собственники помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив перед собственниками помещений в многоквартирном доме.
Общей чертой возникновения правоотношений управления многоквартирным домом является то, что собственники принимают решение о выборе способа управления. Для возникновения правоотношений требуется сложный юридический состав, выбор способа управления является первым юридическим фактом в нем. Исключение составляет проведение органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации, не требующее принятия собственниками решения на общем собрании.
Выявлено, что закон не предусматривает оснований возникновения правоотношений по управлению в тех случаях, когда в построенном многоквартирном доме еще не зарегистрированы права собственности на помещения. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик считается выполнившим свои обязательства, но до регистрации прав участников долевого строительства и инвесторов на помещения в многоквартирном доме проходит определенное время. Единственная в настоящее время возможность организовать управление домом на этот период, предусмотренная федеральным законодательством, — это создать ТСЖ в строящемся доме в соответствии со ст.139 ЖК РФ. Однако участники долевого строительства могут не воспользоваться данным правом.
На уровне субъектов Российской Федерации предприняты попытки восполнить имеющийся пробел. Так, в г. Москве принято постановление Правительства Москвы от 17.01.2006 № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве». Однако утвержденные им правила противоречат ЖК РФ либо приняты с нарушением компетенции, предоставленной субъектам Российской Федерации Конституцией РФ и законодательством.
Можно сделать вывод о том, что необходимо на уровне федерального законодательства установить порядок организации управления многоквартирным домом в тех случаях, когда данные вопросы не решены или не могут быть решены собственниками помещений, в том числе в отношении вновь построенных домов. Для этого предлагается следующий основополагающий принцип организации управления вновь построенными многоквартирными домами: если лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, не создали ТСЖ, как это предусмотрено ст.139 ЖК РФ, то орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, которая приступает к
управлению многоквартирным домом с момента ввода дома в эксплуатацию. [16]
Субъектами правоотношений по управлению многоквартирными домами в зависимости от способа управления являются собственники помещений в данном доме, ТСЖ, ЖК.
ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать управляющую организацию. Единственно возможным случаем заключения ТСЖ или ЖК договора управления многоквартирным домом является принятие общим собранием собственников решения о смене способа управления многоквартирным домом на управление управляющей организацией с поручением ТСЖ, ЖК заключить договор управления.
Управление осуществляется только в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с этим определяется перечень объектов, которыми управляют субъекты управления многоквартирным домом и которые содержатся за счет всех домовладельцев — сособственников.
продолжение --PAGE_BREAK--3. Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом может осуществляться следующими способами:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Необходимо отметить, что ЖК РФ в значительной степени содержит нормы, регулирующие отношения по управлению многоквартирными домами посредством непосредственного управления собственниками помещений, ТСЖ, а также управляющей организацией.
Правоотношения ТСЖ как организации, осуществляющей управление многоквартирными домами разделяются на два вида: отношения с членами товарищества и отношения с собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ.
Существует достаточно много проблем правового, экономического и иного характера, возникающих при создании и деятельности ТСЖ.
Весьма серьезной проблемой является отсутствие гарантий прав членов ТСЖ на участие в управлении товариществом, получение информации о его деятельности, осуществление контроля. Большинство авторов отмечают наличие указанных проблем и значительного количества судебных споров, которые возникают в связи с этим.
В связи с эти необходимо установления дополнительных гарантий прав членов ТСЖ, перечисляются вопросы, которые следует урегулировать на уровне законодательства.
Отношения между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, могут основываться на заключаемом ими договоре о содержании общего имущества. Заключение указанного договора обязательно только товариществом собственников жилья, но не собственниками. В то же время автор приводит нормы закона, которые устанавливают права и обязанности ТСЖ и собственников помещений в связи с управлением многоквартирным домом, из чего делается вывод, что при отсутствии договора товарищество также обязано осуществлять управление многоквартирным домом, а собственник — вносить плату за содержание общего имущества.
Так же необходимо расширить предмет договора о содержании общего имущества до управления многоквартирным домом и переименовать этот договор в договор управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, а также принять нормы, регулирующие отношения сторон соответствующего договора.
Управление многоквартирными домами жилищными кооперативами как способ управления многоквартирным домом не урегулирован законом и практически не рассматривается в научных работах, в связи с чем требуется разработка концепции правового регулирования управления многоквартирным домом Жилищным кодексом.
Так, если нормы ЖК РФ о товариществах собственников жилья посвящены, в том числе и управлению ТСЖ многоквартирным домом, то нормы о кооперативах, в основном, регулируют отношения по приобретению кооперативом многоквартирного дома и передаче помещений в данном доме членам кооператива.
Это является главной проблемой в правовом регулировании жилищных кооперативов как субъектов, управляющих многоквартирными домами.
Значительный пробел в правовом регулировании не всегда может восполняться уставом кооператива, поскольку ряд императивных норм ЖК РФ, устанавливающих порядок деятельности жилищных кооперативов, просто не приспособлен для решения вопросов управления многоквартирным домом.
В соответствии с действующим законодательством в жилищном кооперативе помещения принадлежат кооперативу до полной выплаты членами кооператива паевых взносов. В случае выплаты паевого взноса член кооператива становится собственником помещения. Таким образом, можно констатировать, и на что указывает, П.В. Крашенинников «граждане — члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений»[17].
Между тем, в ЖК РФ полностью отсутствуют правила регулирующие отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами. Такими собственниками могут быть как лица, вышедшие из кооператива после полной выплаты пая и приобретения права собственности на помещение, так и лица, которые приобрели помещение в доме кооператива по договору или иному основанию.
Необходимо обратить внимание, что в настоящее время существует точка зрения, что собственники, не являющиеся членами кооператива, не имеют возможности вступить в данный кооператив, поскольку вступление в жилищный кооператив осуществляется с целью приобретения жилого помещения в доме кооператива и, кроме того, на лицо, вступающее в кооператив, возлагается обязанность по уплате паевого взноса за приобретаемое кооперативом помещение (ч.2, 3 ст.110, ч.1 ст.124, ч.1 ст.125 ЖК РФ). Кроме того, к моменту приобретения третьими лицами помещений в кооперативном доме (покупки квартир у членов кооператива и т.д.) кооператив уже принял меры для приобретения того количества помещений, которое необходимо для обеспечения жильем членов кооператива, и новых помещений приобретать не будет.
Однако, представляется, что данная точка зрения не находит своего правового обоснования, поскольку ст.110 ЖК РФ основной целью создания жилищных кооперативов выделяет не только удовлетворение потребностей граждан в жилье, но и также управление жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах. Кроме того, невозможность для новых собственников вступить в кооператив, который управляет многоквартирным домом, будет препятствовать участию таких собственников в управлении общим имуществом многоквартирного дома.
В данной связи, одновременно возникает и вопрос о членах кооператива, у которых прекратилось право собственности на жилое помещений в доме кооператива.
Если данный факт влечет автоматическое прекращение членства в ТСЖ (ч.3 ст.143 ЖК РФ), то как основание прекращения членства в кооперативе указанное обстоятельство не выделено (ст.130 ЖК РФ). [18]Таким образом, формально создается ситуация, когда лицо, уже не имеющее помещения в многоквартирном доме, сохраняет за собой членство в кооперативе, а, следовательно, и возможность участвовать в управлении общим имуществом многоквартирного дома. Несомненно, указанное положение является пробелом в жилищном законодательстве, и в целях его исправления ст.130 ЖК РФ должна быть дополнена соответствующими нормами, закрепляющими, что прекращение права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, управление которым осуществляет кооператив, влечет и прекращение членства в данном кооперативе.
Следующей проблемой в управлении многоквартирным домов посредством кооператива, являются положения ЖК РФ о том, что на общем собрании членов кооператива каждый член кооператива имеет один голос (ст.117 ЖК РФ).
Это допустимо, когда решаются вопросы приобретения многоквартирного дома, внутренние вопросы деятельности кооператива. Однако, при принятии решений по вопросам управления общим имуществом многоквартирного дома жилищное законодательство руководствуется принципом пропорциональности количества голосов площади помещения, принадлежащего собственнику, принимающему участие в общем собрании собственников помещений или общем собрании членов ТСЖ. Указанный принцип соответствует общим требованиям разумности и справедливости (ст.7 ЖК РФ), поскольку, чем больше у собственника доля в общем имуществе, тем больше его заинтересованность в сохранении этого имущества и тем больше его расходы на содержание имущества.
Частью 2 ст.129 ЖК РФ закреплено, что на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ, устанавливающей правовой режим общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, в соответствии со ст.39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Так, во исполнение вышеназванных положений Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 были утверждены «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», в соответствии с п.33 которых, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Таким образом, на данном этапе деятельности кооператива, управление многоквартирным домом, должно осуществляться кооперативом исходя из вышеназванных положений.
Поскольку, до выплаты пая членом кооператива, помещения в многоквартирном доме принадлежат кооперативу, то принятие решений относящихся к управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества должны осуществляться как собственниками, полностью выплатившими свой пай, так и непосредственно кооперативом, являющимся с правовой точки зрения таким же собственником помещений в данном доме на равноправных началах, с учетом площади, принадлежащих каждому из вышеназванных лиц помещений в таком многоквартирном доме.
Таким образом, члены кооператива не выплатившие пай в полном размере не имеют прав на принятие решений относящихся к управлению многоквартирным домом. Однако, субъектный состав лиц, принимающих решения по управлению многоквартирным домом увеличивается с момента перехода права собственности на помещения в кооперативном доме к нескольким собственникам, т.е. после выплаты одним или несколькими членами кооператива паевого взноса в полном размере. С указанного момента, и до момента, когда последний из членов кооператива не выплатит свой пай, ряд вопросов, а именно, определение необходимых расходов на содержание общего имущества и размер обязательных платежей, направленных на управление многоквартирным домом, должны решаться на общем собрании членов жилищного кооператива выплативших пай в полном размере и самим кооперативом. Решения по указанным вопросам должны приниматься с учетом, площади принадлежащих членам кооператива выплативших пай помещений и площади помещений оставшейся в собственности кооператива.
Необходимо отметить, что к вопросам по управлению многоквартирным домом и вопросам по определению величины расходов на содержание общего имущества не следует причислять дополнительные расходы кооператива, которые связаны с выплатой паевых взносов за жилые помещения, а также расчетами жилищного кооператива со своими кредиторами (банками, строительными или иными организациями).
Несомненно, указанные расходы должны быть отнесены на членов кооператива, которые не выплатили паевых взносов в полном размере. продолжение --PAGE_BREAK--
www.ronl.ru
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
(ДВГУ)
Филиал ГОУ ВПО «ДВГУ» г. Артем
кафедра государственного, муниципального управления и права
СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМРеферат
студентки 4 курса
очной формы обучения
Цовбун Е.С.
специальности:
«юриспруденция»
научный руководитель:
Микитченко С. А.
Артем
2009
Содержание
Введение……………………………………………………………………………...3
Глава 1 Выбор способа управления многоквартирным домом…………………..4
Глава 2 Способы управления многоквартирным домом………………………… 8
§1 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме………………………………………………………..… .8
§2 Управление Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом……………………………………………………………….………10
§3 Управление многоквартирным домом с привлечением управляющей компанией…………………………………………………………………………...12
Заключение………………………………………………………………………….13
Список литературы…………………………………………………………………15
Введение.
Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.[1] Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. Многоквартирные дома перестали находиться в собственности одного лица. Изменился и субъектный состав собственников в многоквартирных домах - ими стали граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в многоквартирном доме. Объектом управления стало общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим имуществом. Цель данной работы: определить, что является управлением многоквартирным домом и каким образом оно осуществляется.Для достижения данной цели нами поставлены следующие задачи:
1.Изучить каким образом осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом;
2.Рассмотреть способы управления многоквартирным домом.
Глава 1 Выбор способа управления многоквартирным домом
Жилое помещение предназначено не только для проживания, но и для удовлетворения связанных с ним бытовых или иных нужд граждан. Поэтому
управление многоквартирным домом должно обеспечивать:
-благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
-надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
-решение вопросов пользования общем имуществом в многоквартирном
доме;
-предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком
доме;
В Жилищном Кодексе ( далее ЖК) в ст. 161 устанавливается два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом. Первый - самостоятельное решение собственников помещения в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом. Второй- решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет управлять многоквартирным домом, если собственники помещений не выбрали способ управления самостоятельно или принятое ими решение не было реализовано. Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года.[2] Открытый конкурс проводится органами местного самоуправления также в том случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Первый вариант реализуется путем проведения общего собрания собственников помещения многоквартирного дома в соответствии с порядком, предусмотренным главой 6 ЖК РФ. При этом следует учитывать, что обязанность собственников помещений выбрать способ управления многоквартирным домом возникает в том случае, если они не выбрали способ управления ранее. Общее собрание собственником помещения в многоквартирном доме обязано выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1.Непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
2.Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3.Управляющей организацией.
Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений, включая тех, кто не принял в нем участие или проголосовал «против». Итак, собственники помещений могут выбрать только один из указанных способов. Но это не решает их права комбинировать отдельные элементы каждого способа управления. Например, выбрав способ непосредственного управления, общее собрание уполномочивает управляющую организацию выступать в отношениях с третьими лицами (ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями) от имени собственников.
Общее собрание собственников может в любой момент изменить способ управления многоквартирным домом. Однако при этом необходимо учесть, что досрочное расторжение договора с управляющей организацией потребует возмещение убытков, понесенные ею в связи с подобным действием.
Второй вариант реализуется в следующем порядке:
1.Орган местного самоуправления информирует собственников помещения в
многоквартирном доме:
-об обязанности собственников помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом;
-о последствиях неисполнения этой обязанности;
-о сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (1 год с момента информирования собственником помещения). В течение года со дня проведения указанного конкурса собственники имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.
1.С наступлением срока открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях их проведения, а также о количественных и качественных показателях жилого фона, подлежащего управлению, и в порядке, и в порядке, установленном Правительством РФ, проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации[3]
2.Орган Местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного конкурса и об условиях договора управления этим домом;
3.Собственники заключают договор с управляющей организацией по результатам открытого конкурса;
4.Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация приступает к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания;
5.Орган местного самоуправления не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе собственниками нового способа управления этим домом или сохранении ранее выбранного, если такое решение ранее не было принято собственниками на общем собрании самостоятельно.
Предлагаемый порядок выбора способа управления слишком теоретизировав и в практической деятельности при реализации вызовет много сложностей. В связи с пассивностью собственников можно предположить, что способ управления многоквартирным домом будут выбирать в большей массе органы местного самоуправления.
В ч. 9 ст. 161 ЖК РФ закреплена императивная норма, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.[4]
Глава 2 Способы управления многоквартирным домом.
Жилищный Кодекс в ст. 161 закрепил три способа управления многоквартирным домом:
1.Непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
2.Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3.Управляющей организацией.
§1 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным
домом, от своего имени (ст. 164ЖК) Данная статья предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в его управлении - лично и через своих представителей. Первый вариант предполагает, что собственники самостоятельно вступают в прямые договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги. Второй вариант предполагает, что собственники помещений в многоквартирном доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. Иными словами, от имени собственников помещений в многоквартирном доме будет действовать один из них или иное лицо, имеющее полномочия, которые удостоверены доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников. Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом: Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.[5]§2 Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Товариществом собственников жилья (далее ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 135 ЖК товарищество собственников жилья считается юридическим лицом и относится к некоммерческим юридическим лицам. Товарищество собственников жилья создается для удовлетворения потребностей собственников жилых помещений в управлении и эксплуатации как жилых, так и нежилых помещений и оборудования, предназначенных для обеспечения пользования жилыми помещениями. Жилищным кооперативом (далее ЖК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ст. 110 ЖК РФ)При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.[6] Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК в договоре управления. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК), а товарищество собственников жилья (ЖК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК).[7]
§3 Управление многоквартирным домом с привлечением управляющей компании
Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ. Управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме на условиях и в объеме, предложенных собственниками. Фактически управление домом свелось только к предоставлению ЖКУ. В структуру платы за жилое помещение включены расходы по управлению многоквартирным домом. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность ч 2 ст.162 ЖК.
Заключение
В соответствии со ст. 36. Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖКРФ). Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (ст.39 ЖКРФ). Таким образом, каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща. Из проведенного нами исследования можно сделать следующий вывод, что управление многоквартирным жилым домом– это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Список литературы.
1.Нормативно-правовые акты.
1.1Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.// РГ
от 25 декабря 1993 года.
1.2.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ
в ред. от 13.05.2008г.//СЗ РФ 2005,№1(Часть 1), ст.14
1.3.Федеральный закон «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ
1.4.Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006г.№491 « Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»
1.5.Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006г. №75 « О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» РГ 2006г. № 37
2.Специальная литература
2.1. Алексий П. В. Жилищное право. Учебник для вузов.- М.: Юнита-Дан, 2006г.-319с.
2.2. Поминов М. В. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ.-М.: Книжный мир, 360с.
2.3.Сидунин П.Н.Жилищное право. Учебник для вузов.- М.: Норма, 2004г.-384с.
[1] Конституция РФ от 12 декабря 1993г ст.35
[2] Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ. От 29 декабря 2004 года №189-ФЗ ст.18
[3] Постановление правительства РФ от 06.02.2006 № 75 « О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» РГ. 2006.№37
[4] Комментарий к Жилищному Кодексу. Под ред.Поминова М. В.М.: Книжный мир.-2007г.-с.338
[5] Жилищное право. Учебник для вузов. Под ред. Алексий П. В.М.: Юнита-Дана,2006г.-с.298
[6] Жилищное право. Учебник для вузов. Под ред. Седунина П. Н.-М.: Норма, 2004г.-с.362
[7] Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006г.№ 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» п. 16
www.litsoch.ru
ВВЕДЕНИЕ
ЖКХ являлось самой монополизированной и муниципализированной отраслью народного хозяйства. Данное положение было обусловлено, как высокой долей естественных локальных монополий в отрасли, так и сформировавшейся практикой управления эксплуатацией жилищного фонда посредством укрупнения имеющихся предприятий и наделения их максимальным объемом полномочий и функций.
Жилищно-коммунальное хозяйство одна из социально ориентированных отраслей народного хозяйства, в которой в настоящее время завершается процесс реформирования.
Особый акцент реформирования сделан на перевод управления многоквартирными домами в частные компании, что вызвало возникновение новых институтов :
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Целью данной курсовой работы является выявление проблем управления многоквартирными домами, а также формулирование предложений по их преодолению.
Цель работы предопределила постановку и решение следующих задач:
1.Дать понятие и выявить цели управления многоквартирными домами
2.Рассмотреть создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
3.Проанализировать выбор способа управления многоквартирным домом
4.Изучить способы управления многоквартирными домами
5.Провести сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами
6. Проанализировать состояние управления многоквартирными домами в городе Кострома и выявить перспективы управления
Объектом исследования является способы управления многоквартирными домами.
Предметом - проблемы, возникающие при реализации способов управления многоквартирным домом.
В процессе написания курсовой работы были использованы следующие методы: эмпирические методы (наблюдение и изучение законодательных и нормативных материалов), теоретические методы (теоретический анализ учебной литературы (выделение и рассмотрение отдельных сторон, признаков, особенностей, свойств явлений)).
Данная курсовая работа состоит из трёх глав. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты управления многоквартирным домом, понятие и цели управления многоквартирными домами, создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами и выбор способа управлении собственниками помещений.
Вторая глава курсовой работы посвящена исследованию способов управления многоквартирными домами и проблемам, возникающим при осуществлении их в РФ.
В третьей главе проведён анализ состояния управления многоквартирными домами в городе Кострома и выявлены перспективы управления.
При написании работы была исследована нормативно-правовая база, общая и специальная литература, материалы периодической печати и материалы глобальной сети Интернет.
1.ТЕОРИТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
1.1Понятие и цели управления многоквартирными домами
Многоквартирный дом - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме[22].
В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы (Рис. 1.1.).
Рис. 1.1 Элементы здания
1. Конструктивные элементы здания - части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).
. Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения - это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры).
Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната[8].
Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).
. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям. К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.
. Инженерные сети и оборудование здания - коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.
Следует отметить, что жилые и нежилые помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:
) в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;
) в отношении всех остальных элементов решения по
www.studsell.com
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
(ДВГУ)
Филиал ГОУ ВПО «ДВГУ» г. Артем
кафедра государственного, муниципального управления и права
Реферат
студентки 4 курса
очной формы обучения
Цовбун Е.С.
специальности:
«юриспруденция»
научный руководитель:
Микитченко С. А.
Артем
2009
Содержание
Введение……………………………………………………………………………...3
Глава 1 Выбор способа управления многоквартирным домом…………………..4
Глава 2 Способы управления многоквартирным домом………………………… 8
§1 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме………………………………………………………..… .8
§2 Управление Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом……………………………………………………………….………10
§3 Управление многоквартирным домом с привлечением управляющей компанией…………………………………………………………………………...12
Заключение………………………………………………………………………….13
Список литературы…………………………………………………………………15
Введение.
Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.[1] Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. Многоквартирные дома перестали находиться в собственности одного лица. Изменился и субъектный состав собственников в многоквартирных домах — ими стали граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в многоквартирном доме. Объектом управления стало общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим имуществом. Цель данной работы: определить, что является управлением многоквартирным домом и каким образом оно осуществляется.Для достижения данной цели нами поставлены следующие задачи:
1.Изучить каким образом осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом;
2.Рассмотреть способы управления многоквартирным домом.
Глава 1 Выбор способа управления многоквартирным домом
Жилое помещение предназначено не только для проживания, но и для удовлетворения связанных с ним бытовых или иных нужд граждан. Поэтому
управление многоквартирным домом должно обеспечивать:
-благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
-надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
-решение вопросов пользования общем имуществом в многоквартирном
доме;
-предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком
доме;
В Жилищном Кодексе ( далее ЖК) в ст. 161 устанавливается два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом. Первый — самостоятельное решение собственников помещения в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом. Второй- решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет управлять многоквартирным домом, если собственники помещений не выбрали способ управления самостоятельно или принятое ими решение не было реализовано. Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года.[2] Открытый конкурс проводится органами местного самоуправления также в том случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Первый вариант реализуется путем проведения общего собрания собственников помещения многоквартирного дома в соответствии с порядком, предусмотренным главой 6 ЖК РФ. При этом следует учитывать, что обязанность собственников помещений выбрать способ управления многоквартирным домом возникает в том случае, если они не выбрали способ управления ранее. Общее собрание собственником помещения в многоквартирном доме обязано выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1.Непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
2.Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3.Управляющей организацией.
Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений, включая тех, кто не принял в нем участие или проголосовал «против». Итак, собственники помещений могут выбрать только один из указанных способов. Но это не решает их права комбинировать отдельные элементы каждого способа управления. Например, выбрав способ непосредственного управления, общее собрание уполномочивает управляющую организацию выступать в отношениях с третьими лицами (ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями) от имени собственников.
Общее собрание собственников может в любой момент изменить способ управления многоквартирным домом. Однако при этом необходимо учесть, что досрочное расторжение договора с управляющей организацией потребует возмещение убытков, понесенные ею в связи с подобным действием.
Второй вариант реализуется в следующем порядке:
1.Орган местного самоуправления информирует собственников помещения в
многоквартирном доме:
-об обязанности собственников помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом;
-о последствиях неисполнения этой обязанности;
-о сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (1 год с момента информирования собственником помещения). В течение года со дня проведения указанного конкурса собственники имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.
1.С наступлением срока открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях их проведения, а также о количественных и качественных показателях жилого фона, подлежащего управлению, и в порядке, и в порядке, установленном Правительством РФ, проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации[3]
2.Орган Местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного конкурса и об условиях договора управления этим домом;
3.Собственники заключают договор с управляющей организацией по результатам открытого конкурса;
4.Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация приступает к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания;
5.Орган местного самоуправления не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе собственниками нового способа управления этим домом или сохранении ранее выбранного, если такое решение ранее не было принято собственниками на общем собрании самостоятельно.
Предлагаемый порядок выбора способа управления слишком теоретизировав и в практической деятельности при реализации вызовет много сложностей. В связи с пассивностью собственников можно предположить, что способ управления многоквартирным домом будут выбирать в большей массе органы местного самоуправления.
В ч. 9 ст. 161 ЖК РФ закреплена императивная норма, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.[4]
Глава 2 Способы управления многоквартирным домом.
Жилищный Кодекс в ст. 161 закрепил три способа управления многоквартирным домом:
1.Непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
2.Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3.Управляющей организацией.
§1 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров… Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164ЖК) Данная статья предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в его управлении — лично и через своих представителей. Первый вариант предполагает, что собственники самостоятельно вступают в прямые договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги. Второй вариант предполагает, что собственники помещений в многоквартирном доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. Иными словами, от имени собственников помещений в многоквартирном доме будет действовать один из них или иное лицо, имеющее полномочия, которые удостоверены доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников. Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом: Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом — тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.[5]
§2 Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Товариществом собственников жилья (далее ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 135 ЖК товарищество собственников жилья считается юридическим лицом и относится к некоммерческим юридическим лицам. Товарищество собственников жилья создается для удовлетворения потребностей собственников жилых помещений в управлении и эксплуатации как жилых, так и нежилых помещений и оборудования, предназначенных для обеспечения пользования жилыми помещениями. Жилищным кооперативом (далее ЖК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ст. 110 ЖК РФ)При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.[6] Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК в договоре управления. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК), а товарищество собственников жилья (ЖК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК).[7]
§3 Управление многоквартирным домом с привлечением управляющей компании
Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ. Управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме на условиях и в объеме, предложенных собственниками. Фактически управление домом свелось только к предоставлению ЖКУ. В структуру платы за жилое помещение включены расходы по управлению многоквартирным домом. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность ч 2 ст.162 ЖК.
Заключение
В соответствии со ст. 36. Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖКРФ). Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (ст.39 ЖКРФ). Таким образом, каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща. Из проведенного нами исследования можно сделать следующий вывод, что управление многоквартирным жилым домом– это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Список литературы.
1.Нормативно-правовые акты.
1.1Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.// РГ
от 25 декабря 1993 года.
1.2.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ
в ред. от 13.05.2008г.//СЗ РФ 2005,№1(Часть 1), ст.14
1.3.Федеральный закон «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ
1.4.Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006г.№491 « Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»
1.5.Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006г. №75 « О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» РГ 2006г. № 37
2.Специальная литература
2.1. Алексий П. В. Жилищное право. Учебник для вузов.- М.: Юнита-Дан, 2006г.-319с.
2.2. Поминов М. В. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ.-М.: Книжный мир, 360с.
2.3.Сидунин П.Н.Жилищное право. Учебник для вузов.- М.: Норма, 2004г.-384с.
[1] Конституция РФ от 12 декабря 1993г ст.35
[2] Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ. От 29 декабря 2004 года №189-ФЗ ст.18
[3] Постановление правительства РФ от 06.02.2006 № 75 « О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» РГ. 2006.№37
[4] Комментарий к Жилищному Кодексу. Под ред.Поминова М. В.М.: Книжный мир.-2007г.-с.338
[5] Жилищное право. Учебник для вузов. Под ред. Алексий П. В.М.: Юнита-Дана,2006г.-с.298
[6] Жилищное право. Учебник для вузов. Под ред. Седунина П. Н.-М.: Норма, 2004г.-с.362
[7] Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006г.№ 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» п. 16
www.ronl.ru
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
(ДВГУ)
Филиал ГОУ ВПО «ДВГУ» г. Артем
кафедра государственного, муниципального управления и права
Реферат
студентки 4 курса
очной формы обучения
Цовбун Е.С.
специальности:
«юриспруденция»
научный руководитель:
Микитченко С. А.
Артем
2009
Содержание
Введение……………………………………………………………………………...3
Глава 1 Выбор способа управления многоквартирным домом…………………..4
Глава 2 Способы управления многоквартирным домом………………………… 8
§1 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме………………………………………………………..… .8
§2 Управление Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом……………………………………………………………….………10
§3 Управление многоквартирным домом с привлечением управляющей компанией…………………………………………………………………………...12
Заключение………………………………………………………………………….13
Список литературы…………………………………………………………………15
Введение.
Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.[1] Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. Многоквартирные дома перестали находиться в собственности одного лица. Изменился и субъектный состав собственников в многоквартирных домах — ими стали граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в многоквартирном доме. Объектом управления стало общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим имуществом. Цель данной работы: определить, что является управлением многоквартирным домом и каким образом оно осуществляется.Для достижения данной цели нами поставлены следующие задачи:
1.Изучить каким образом осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом;
2.Рассмотреть способы управления многоквартирным домом.
Глава 1 Выбор способа управления многоквартирным домом
Жилое помещение предназначено не только для проживания, но и для удовлетворения связанных с ним бытовых или иных нужд граждан. Поэтому
управление многоквартирным домом должно обеспечивать:
-благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
-надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
-решение вопросов пользования общем имуществом в многоквартирном
доме;
-предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком
доме;
В Жилищном Кодексе ( далее ЖК) в ст. 161 устанавливается два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом. Первый — самостоятельное решение собственников помещения в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом. Второй- решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет управлять многоквартирным домом, если собственники помещений не выбрали способ управления самостоятельно или принятое ими решение не было реализовано. Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года.[2] Открытый конкурс проводится органами местного самоуправления также в том случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Первый вариант реализуется путем проведения общего собрания собственников помещения многоквартирного дома в соответствии с порядком, предусмотренным главой 6 ЖК РФ. При этом следует учитывать, что обязанность собственников помещений выбрать способ управления многоквартирным домом возникает в том случае, если они не выбрали способ управления ранее. Общее собрание собственником помещения в многоквартирном доме обязано выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1.Непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
2.Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3.Управляющей организацией.
Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений, включая тех, кто не принял в нем участие или проголосовал «против». Итак, собственники помещений могут выбрать только один из указанных способов. Но это не решает их права комбинировать отдельные элементы каждого способа управления. Например, выбрав способ непосредственного управления, общее собрание уполномочивает управляющую организацию выступать в отношениях с третьими лицами (ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями) от имени собственников.
Общее собрание собственников может в любой момент изменить способ управления многоквартирным домом. Однако при этом необходимо учесть, что досрочное расторжение договора с управляющей организацией потребует возмещение убытков, понесенные ею в связи с подобным действием.
Второй вариант реализуется в следующем порядке:
1.Орган местного самоуправления информирует собственников помещения в
многоквартирном доме:
-об обязанности собственников помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом;
-о последствиях неисполнения этой обязанности;
-о сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (1 год с момента информирования собственником помещения). В течение года со дня проведения указанного конкурса собственники имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.
1.С наступлением срока открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях их проведения, а также о количественных и качественных показателях жилого фона, подлежащего управлению, и в порядке, и в порядке, установленном Правительством РФ, проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации[3]
2.Орган Местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного конкурса и об условиях договора управления этим домом;
3.Собственники заключают договор с управляющей организацией по результатам открытого конкурса;
4.Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация приступает к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания;
5.Орган местного самоуправления не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе собственниками нового способа управления этим домом или сохранении ранее выбранного, если такое решение ранее не было принято собственниками на общем собрании самостоятельно.
Предлагаемый порядок выбора способа управления слишком теоретизировав и в практической деятельности при реализации вызовет много сложностей. В связи с пассивностью собственников можно предположить, что способ управления многоквартирным домом будут выбирать в большей массе органы местного самоуправления.
В ч. 9 ст. 161 ЖК РФ закреплена императивная норма, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.[4]
Глава 2 Способы управления многоквартирным домом.
Жилищный Кодекс в ст. 161 закрепил три способа управления многоквартирным домом:
1.Непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
2.Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3.Управляющей организацией.
§1 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров… Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164ЖК) Данная статья предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в его управлении — лично и через своих представителей. Первый вариант предполагает, что собственники самостоятельно вступают в прямые договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги. Второй вариант предполагает, что собственники помещений в многоквартирном доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. Иными словами, от имени собственников помещений в многоквартирном доме будет действовать один из них или иное лицо, имеющее полномочия, которые удостоверены доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников. Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом: Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом — тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.[5]
§2 Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Товариществом собственников жилья (далее ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 135 ЖК товарищество собственников жилья считается юридическим лицом и относится к некоммерческим юридическим лицам. Товарищество собственников жилья создается для удовлетворения потребностей собственников жилых помещений в управлении и эксплуатации как жилых, так и нежилых помещений и оборудования, предназначенных для обеспечения пользования жилыми помещениями. Жилищным кооперативом (далее ЖК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ст. 110 ЖК РФ)При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.[6] Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК в договоре управления. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК), а товарищество собственников жилья (ЖК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК).[7]
§3 Управление многоквартирным домом с привлечением управляющей компании
Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ. Управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме на условиях и в объеме, предложенных собственниками. Фактически управление домом свелось только к предоставлению ЖКУ. В структуру платы за жилое помещение включены расходы по управлению многоквартирным домом. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность ч 2 ст.162 ЖК.
Заключение
В соответствии со ст. 36. Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖКРФ). Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (ст.39 ЖКРФ). Таким образом, каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща. Из проведенного нами исследования можно сделать следующий вывод, что управление многоквартирным жилым домом– это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Список литературы.
1.Нормативно-правовые акты.
1.1Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.// РГ
от 25 декабря 1993 года.
1.2.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ
в ред. от 13.05.2008г.//СЗ РФ 2005,№1(Часть 1), ст.14
1.3.Федеральный закон «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ
1.4.Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006г.№491 « Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»
1.5.Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006г. №75 « О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» РГ 2006г. № 37
2.Специальная литература
2.1. Алексий П. В. Жилищное право. Учебник для вузов.- М.: Юнита-Дан, 2006г.-319с.
2.2. Поминов М. В. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ.-М.: Книжный мир, 360с.
2.3.Сидунин П.Н.Жилищное право. Учебник для вузов.- М.: Норма, 2004г.-384с.
[1] Конституция РФ от 12 декабря 1993г ст.35
[2] Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ. От 29 декабря 2004 года №189-ФЗ ст.18
[3] Постановление правительства РФ от 06.02.2006 № 75 « О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» РГ. 2006.№37
[4] Комментарий к Жилищному Кодексу. Под ред.Поминова М. В.М.: Книжный мир.-2007г.-с.338
[5] Жилищное право. Учебник для вузов. Под ред. Алексий П. В.М.: Юнита-Дана,2006г.-с.298
[6] Жилищное право. Учебник для вузов. Под ред. Седунина П. Н.-М.: Норма, 2004г.-с.362
[7] Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006г.№ 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» п. 16
www.ronl.ru
