В основе кредитныхотношений лежит возвратность кредита. В кредитной сделке участвуют два субъекта– кредитор и заемщик. Механизм организации возврата кредита учитывает ролькаждого их них в осуществлении этого процесса. Организатором кредитногопроцесса является кредитор. Чтобы защитить свои интересы, он выбирает такуюсферу вложения средств и такие размеры ссуды, которые создали бы предпосылкидля ее своевременного и полного возврата.

Одной из наиболее серьезныхпроблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашениякредитов. Банки, естественно, стремятся минимизировать этот риск с помощьюразличных способов обеспечения возврата банковских ссуд.

Обеспечение – это виды иформы гарантированных обязательств заемщика перед кредитором (банком) повозвращению кредита в случае его возможного невозврата заемщиком.

Практически наиболеедейственным способом обеспечения кредита является залог, то есть правокредитора получать возмещение убытков по кредитному договору из стоимостизаложенного имущества в случае неплатежеспособности должника.

Залог недвижимогоимущества называется ипотекой.

1. Правовые основы ипотечногокредитования

Одним из наиболеедейственных способов, побуждающих заемщика выполнить обязательства покредитному договору, является залог.

Под залогом в гражданскомправе понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение изстоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334ГК РФ).

Если иное непредусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оноимеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку,возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечиваетвозмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи изатрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Залоговые отношениярегулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом РоссийскойФедерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречитГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строенийс публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке».

Залог возникает в силудоговора, а также на основании закона или при наступлении указанных в немобстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнениякакого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

Залогодатель — это лицо,которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третьелицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее нанего право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит наоснове права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласиясобственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГКРФ).

Залогодержатель – этолицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству,обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным емупредметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору можетбыть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целяхпогашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом залога можетбыть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товарыв обороте.

Ипотекой признается залогпредприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанногос землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользованияим.

Залогодателем предприятиямогут быть только собственники этого предприятия или носители правахозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного иморгана). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязанопредставлять ему годовой баланс.

При ипотеке предприятиязалогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положенияпредприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Договор ипотеки можетсодержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукциейи основными фондами.

При обращении взысканияна находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единыйимущественный комплекс.

Договор ипотекиобязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залоганедвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также запредоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

Обязательства и требования,обеспечиваемые ипотекой

В ст. 2 Закона «Обипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека можетбыть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, подоговору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанногона купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иноене предусмотрено федеральным законом.

Обязательства,обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, вслучае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленномзаконодательством РФ о бухгалтерском учете.

В п. 1 ст. 3 Закона «Обипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

1. Ипотека обеспечивает уплатузалогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному,обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотреннойдоговором об ипотеке.

Ипотека, установленная вобеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплатыпроцентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов запользование кредитом.

Если договором непредусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм,причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качественеустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения илииного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерноепользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекойобязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иныхрасходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализациизаложенного имущества.

2. Если законом не предусмотрено иное,ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют кмоменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указанаобщая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой,обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму,не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных наподпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федеральногозакона.

2.Сущность и общая структура ипотечного рынка

Система ипотекиподразумевает экономическую и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотряна ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место исмысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство порегулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят отсостояния, развитости и особенностей законодательства.

С принятием Закона «Обипотеке» создались стимулирующие законодательные предпосылки по началуформирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых нанем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как тогопозволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищномкредитовании.

Рассматривая общуюструктуру ипотечного рынка в России необходимо принимать во внимание, чтоинфраструктура, которая должна его обслуживать, находится еще в более худшемсостоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает взачаточном состоянии.

Ипотечный рынок имеетдвухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря спецификеипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому всоответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный.

Первичный рынокипотечных кредитов.

Реализация экономическихотношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичномипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного родаобязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Перечень объектов,являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведенв п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В п. 1 ст. 5 Закона «Обипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество поклассификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке,установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственнойрегистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество исделок с ним.

В качестве предметаипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться вгражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имуществаустановлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого,определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотекесодержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

В сущности, первичныйрынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственноохватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающихмежду собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник(залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, акредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Этим в большинствеслучаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечнойсистемой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом неучаствуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованиюзаемщиков.

В последнем случае длябанка (кредитной организации) реализуется в единичном или значительном числедвусторонних отношений заемщиками и соответствующее наполнение кредитногопортфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности наипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка являетсявозобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новыхдолгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения этойчрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынкаипотечных кредитов.

Вторичный рынокипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечныхкредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формированиесовокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформацииперсонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке(закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их средидолгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичныйрынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичномипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов инаправляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовомрынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка являетсяпредоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных имсредств

3.Перспективы развития рынка ипотечного кредитования

Ипотечноекредитование существует на российском рынке банковских услуг уже как минимум 6лет, однако в таких незначительных объемах, что говорить о его влиянии наситуацию на рынке жилья не приходится. До кризиса ипотечные кредиты выдавалисьмногими банками, однако, на очень короткий срок (не более 5 лет, чаще всего –на 1-3 года) и под высокие проценты (до 20% годовых в валюте). Эти условиярезко потенциальных сужали круг клиентов. В 1998 году был принят Федеральныйзакон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», нацеленный на то, чтобы сделатьипотечное кредитование массовым. Весь мировой опыт свидетельствует, что толькоипотека способна решить жилищную проблему, увеличить оборотные средствапредприятий, расширить базу фондового рынка, вовлечь в экономический оборотденьги населения. Однако долгожданный закон получился противоречивым и оставилмассу нерешенных вопросов. Вдобавок кризис и одно из его следствий – высокаяинфляция – вообще поставили под вопрос долгосрочное кредитование как видфинансовых услуг. Мировая практика показывает, что ипотека может успешнофункционировать при годовой инфляции, не превышающей 25%, тогда как в Россииона выше.

Содержаниефакторов перспективного развития ипотеки раскрыто в таблице 1.

Таблица 1.

Содержание источников, оказывающих благоприятноевоздействие на развертывание в стране ипотечного жилищного кредитования

Источник Факторы перспективного развития Население

1. Разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), чтопозволит гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты.

2. Возникновение предпосылок по возрождению среднего класса (потенциал более 10%), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов.

3. Изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями иразмеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей.

4. Повышение подвижности населения в пределах территории страны.

5. Рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости

Российские предприниматели

1. Разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков.

2. Острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства.

3. Стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками.

4. Понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства.

5. Возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлтеры, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования

Банки и финансовые

инвесторы

1. Укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования.

2. Выполнение ведущими банками (около 50) пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу.

3. Стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора и инвестиционных потребностей населения.

4. Активизация государства и местных органов власти в поддержке ипотечного кредитования граждан.

5. Сокращение сферы спекулятивного вложения капитала.

6. Ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка.

7. Повышение привлекательности в условиях финансового кризиса ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения.

8. Рост конкуренции среди кредитных организаций.

9. Создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов

Органы государственной и местной власти

1. Создание новой возможности решения жилищной проблемы.

2. Расширение среднего класса, проведение мероприятий по росту занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе.

3. Оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства.

4. Рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов.

5. Выполнение градостроительных планов

Подобноесочетание интересов, представленное в табл. 1., создает необходимыекачественные и количественные предпосылки для решения жилищной проблемы в РФ набазе развития ипотечного кредитования.

Наначальном этапе работы по ипотечному кредитованиювозможны два вариантапредоставления ипотечных кредитов (табл. 2).

Таблица 2.

Варианты

Первый Второй

Сначала заемщик обращается в банк, который определяет, на какую сумму кредита он может рассчитывать, после чего заемщик выбирает подходящую ему квартиру в пределах суммы оговоренного с банком кредита.

Заемщик обращается к кредитору (банку) за получением кредита. Банк проверяет кредитоспособность заемщика, следуя стандартам ипотечного агентства (ИА), и принимает решение, какую сумму кредита он готов выдать данному заемщику.

Банк выписывает заемщику ипотечный сертификат на сумму выдаваемого кредита плюс расчетный первый взнос заемщика в размере 30% от стоимости квартиры. Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящую квартиру с учетом имеющегося у него ипотечного сертификата. Продавец и заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи, предусматривающий резервирование данного жилья на обусловленный сторонами срок.

Сначала заемщик находит подходящее ему жилье, затем обращается в банк за получением кредита на его приобретение. Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого продавцами (комитетом муниципального жилья, риэлтерами, другими гражданами и юридическими лицами).

Продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли-продажи).

Заемщик обращается к кредитору (далее кредитор будет обозначаться как банк) за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предвари тельный договор купли-продажи. Банк проверяет кредитоспособность заемщика. При этом он может руководствоваться стандартами ИА. Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни, трудоспособности заемщика определяется банком в соответствии со стандартами ИА (например, одним из таких стандартов может быть возраст заемщика, наличие семьи и т.д.)

Независимоот варианта, реализуемого в конкретной ситуации, ипотечный кредитпредоставляется в соответствии с установленной процедурой, которая еще неполучила типового оформления.

Общиеподходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой для созданиябольшого количества вариантов получения заемщиком ипотечного кредита. Ихналичие и выбор в конкретном случае связаны:

–с положением заемщика в обществе;

– местомработы и стабильностью его предприятия;

– наличиемили отсутствием у него достаточных для внесения авансового платежа средств;

–возможностью и необходимостью продажи имеющейся у него квартиры, а такжехарактером процесса, связанного с такой продажей.

Поэтомуконцепция предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различныхтехнологий, позволяющих реализовать все возможные варианты действий, удобныекак для заемщиков, так и для кредиторов и другихучастников ипотечногорынка (табл. 3.).

Для нашей страны наиболееподходит приобщение к «расширенной открытой модели» ипотеки. Этодвухуровневая система ипотеки, когда сначала банк выдает кредит (первыйуровень), а потом продает его инвесторам, которые привлекают под этот кредитденьги (второй уровень), хорошо подходит для России.

Таблица 3.

Технологии ипотечного кредитования

Использование старого жилья для приобретения нового Комбинированный вариант Для приобретения нового жилья можно получить краткосрочный кредит для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья. До истечения срока краткосрочного кредита заемщик может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита Часть первоначального взноса заемщика формируется за счет имеющегося жилья и принимается впоследствии к зачету продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами

Основным действующим лицомэтой модели ипотечного кредитования на российском рынке будет ипотечный банкили отделение универсального банка, занимающееся ипотекой. Основным механизмомэтой схемы является продажа в рассрочку.

Первоначальный взносзаемщика должен составлять не менее 10% от стоимости жилья. Если у возможногозаемщика на данный момент нет такой суммы, банк может предложить ему открытьнакопительный счет, на который клиент в течение определенного времени будетрегулярно вносить оговоренную сумму. Это докажет кредитоспособность клиента.После этого банк выдает клиенту ипотечный кредит, частично из его женакопленных средств и полученного с них дохода.

Заемщик (клиент) может исамостоятельно найти подходящее ему жилье, а потом обратиться в банк заполучением ипотечного кредита – подобное может соответствовать возможностямуниверсальных банков. Проверив кредитоспособность клиента, банк помогает емувыбрать подходящую квартиру из банка данных агентства недвижимости, включающегокак первичный, так и вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.

Ипотечный банк можетчерез агентство недвижимости направлять свободные денежные средства настроительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращениячисла посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент забанковский кредит.

Агентство недвижимости,работающее с ипотечным банком должно решать следующие задачи:

- пополнять жилойфонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;

- предоставлятьучастникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с ихприоритетом;

- подготавливатьпакеты документов для государственной регистрации прав собственностипокупателей на приобретаемую недвижимость.

4. История становления и современное состояние ипотечногокредитования в России.

Ипотечноекредитование до 1917 г.

В России первые ипотечныеучреждения открылись во второй половине XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залогабыла земля, в России закладывались крепостные души. В 1860 г. государственныедореформенные ипотечные кредиты были ликвидированы. После отмены крепостногоправа указом царя Александра IIбыла образована комиссия по разработке закона об ипотеке, на основе которогостали создаваться ипотечные банки различных форм собственности. Однако частныебанки столкнулись с проблемой привлечения ресурсов на длительный срок, в связис чем возникла необходимость в государственных гарантиях на привлечение такихсредств. Государство оперативно приняло меры к повышению ликвидности ипотечныхоблигаций: субъекты, имевшие их на руках, получили возможность либо заложить ихс целью привлечения кредита, либо продать.

Банковскоезаконодательство разделилось на две части: одна для коммерческих банков,которые рассматривались как банки краткосрочного кредитования, другая – дляипотечных банков, действующих на иных принципах.

В середине 60-х годов XIX века в России стали появлятьсяипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципахфункционирования. К концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита,состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных игосударственных кредитных учреждений. Она охватывала территорию всейЕвропейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, гдедействовали местные кредитные учреждения.

К 1917 г. в России ужесуществовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк,Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Данный этапхарактеризуется очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования,длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Предельнаядоля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% прикредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости,до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местностиКрестьянским поземельным банком.

Кредитование присоветской системе.

Для послереволюционногопериода характерно предоставление кредита на жилье, но без ипотеки, посколькуне было объективных условий для развития ипотеки: земля — неизменный атрибутипотеки – была национализирована.

Тем не менее в советскийпериод в нашей стране сформировался опыт жилищного кредитования, который исоставляет основу ипотечного кредитования.

В 1964 г. был принятГражданский кодекс РСФСР, в котором содержатся несколько статей о залоге вглаве «Обеспечение исполнения обязательств».

2 декабря 1990 г. былпринят Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», в соответствии скоторым было установлено, что кредиты, предоставляемые банком могутобеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества.

До начала экономическойреформы конца 80-х – начала 90-х г.г. в России не существовало системыипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье небыли напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятияЗакона «О залоге» в 1992 г., объем кредитования определялся государством,крайне проблематично было выселение заемщика из заложенного жилого помещения вслучае его неплатежеспособности.

Кредитование впереходный период.

Ситуация, сложившаяся всфере жилищного кредитования к 1993 г., отличалась следующими чертами:

- узкий кругсубъектов ипотечного кредитования;

- небольшие объемывыданных ипотечных кредитов;

- весьмаограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы наподдержку жилищного сектора, и крайне неэффективное их использование;

- высокие инестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентнойставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковскойсистемы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

- высокий кредитныйриск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на имущество;

- исключительнонизкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительноинфляции) ставки процентов по депозитам.

Формирование рыночнойсистемы ипотечного жилищного кредитования.

Новая концепция политикижилищного финансирования была сформулирована в Государственной программе«Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение в ряде законодательных и нормативныхдокументов 1993-1994 г.г.

Одновременно в 1994-1995г.г. был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов,регулирующих залоговые отношения.

В феврале-марте 1996 г.Президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение напрактике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкимислоями населения.

21 июля 1997 г. былпринят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», а 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке(залоге недвижимости)».

К сожалению, не всепоставленные задачи удалось реализовать даже на уровне законодательной и нормативнойбазы.

Отличительными чертамиданного этапа являлись:

- признакидостижения Россией относительной экономической стабилизации, что безусловносделало бы долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;

- перспективыразвития рынка ипотечных кредитов в России расценивались достаточно позитивно,несмотря на то, что сроки кредитования значительно снизились по сравнению спредшествующим периодом;

- началоформирования необходимой нормативно-правовой базы;

- значительноерасширение круга субъектов ипотечного кредитования;

- активное развитиесистемы обучения данному виду кредитования.

Такая ситуация сложилась кавгусту 1998 г. но разразившийся финансовый кризис внес коррективы в процессразвития жилищного ипотечного кредитования.

Современная ситуация.

Состояние всей финансовойсистемы России до сих пор остается сложным. Многие банки, проводившие докризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либозакрытия, либо сокращения именно ипотечного кредитования.

Однако к 2000 г.экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходовнаселения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделитьвнимание ипотечному кредитованию.

Не случайно одним изпервых постановлений в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развитияипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральнойцелевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организациисистемы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсовв сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основныенаправления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.

Согласно Концепции,основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы инормативное регулирование процесса. Государственное бюджетное финансированиебудет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет имсамостоятельно улучшить жилищные условия.

Концепция предполагает,что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет,сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья,являющегося при этом предметом залога.

Предполагается, чтоданная концепция должна стать мощным стимулом к дальнейшему развитию ипотечногожилищного кредитования в России. На сегодняшний день в России уже сформировалсярынок ипотечных кредитов, участники которого, не дожидаясь воплощения в жизньположений Концепции, предоставляют населению ипотечные кредиты на различныхусловиях.

В отдельных регионах РФтакже вырабатываются различные модели ипотечного кредитования.

Заключение

Формирование системыипотечного кредитования является характерным признаком не только развитыхбанковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечногокредитования в Германии, Нидерландах и других странах начиналось не в условияхвысокоразвитой экономики. Ипотечные банки получили развитие и в странах, гденаблюдаются экономические процессы, схожие с Россией. Ряд экономических условийв Мексике и в России совпадают – инфляция, спад производства, дефицит жилья.Тем не менее с середины 1994 г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активноразвивается. Коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования,участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и другиефонды, некоторые государственные институты. Так же, как и в других странах,формирование системы ипотечного кредитования в Мексике проходит при активномучастии государства. Правительство за последнее время сильно увеличилоинвестиции в жилищное строительство, одновременно с этим принимаются шаги поупрощению бюрократизированных процедур в сфере строительства и финансированияжилья, регистрации сделок с недвижимостью. Система ипотечного кредитованияразвивается довольно успешно. Инфляция не является тормозом для развития.

Существует еще однаважная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильностьбанковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд,обеспеченных закладными. Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имуществопредоставляет коммерческим банкам большие возможности. Банк в случаенеобходимости может продать свои закладные, что приведет к повышению еголиквидности и платежеспособности. Для ипотечных банков продажа закладных служитисточником средств для последующего кредитования. Потенциал вторичного рынказакладных велик. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельнуюсферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшаетразницу между процентными ставками в различных географических районах, чтоспособствует формированию единой цены капитала в масштабах всей страны.

Все это еще разсвидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования положительно влияетна стабильность и устойчивость банковской системы страны в целом. Безпредставительной сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскуюсистему нельзя признать современной, эффективной и удовлетворяющейразнообразные потребности экономики. Сегодня, в условиях банковского кризисаименно ипотека может стать «спасательным кругом» для многих банков. Создание иразвитие эффективной системы ипотечного кредитования будет способствоватьформированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, котораябы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков вэкономической жизни страны.

Список литературы:

1. Ивасенко А.Г.«Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития». –Новосибирская государственная академия экономики и управления. – Новосибирск,1996.

2. Ольшаный А.Н.«Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт». – М.: Русская ДеловаяЛитература,1997.

4. Павлова И.В.«Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность». –«Банковское дело», 10/2000.

5. Смирнов К.А.«Основы банковского дела». – М.: Международный Славянский Университет им. Г.Р.Державина, 2000.

6. Смирнов В.В.«Менеджер по ипотечным операциям». – М.: Издательский дом «Аудитор», 2000.

www.ronl.ru

Реферат - Ипотечное кредитование 18

Федеральное агентство по образованию

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Дисциплина: Экономика недвижимости

Курсовой проект

На тему: «Ипотечное кредитование»

Работу выполнил:

студент гр. ЭУПу-3

Егорова И.В.

Санкт-Петербург, 2011

Содержание

Введение	3
1.Возникновение ипотеки	4
2.Основные участники системы ипотечного кредитования.	6
3.Кредиты на приобретение квартир на этапе строительства	13
4.Семь шагов ипотечной сделки	22
Заключение	26
Список использованной литературы	28

Введение

Институт ипотеки — неотъемлемая часть любой развитой системы частного права. Особенно роль ипотеки возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае эффективная ипотечная система может помочь выровнять положение. Ипотека способствует снижению инфляции и помогает решать социальные и экономические проблемы.

Ипотека — это форма залога, закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Понятия ипотека и ипотечное кредитование различны. При ипотечном кредитовании кредит выдается банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — составляющая ипотечной системы. При получении кредита приобретаемая недвижимость поступает в залог банка – гарантия возврата кредита.Слово «ипотека» (хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение. По сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.

Практика показывает, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные слои граждан только в объеме 15-20% от общей потребности. Попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны потерпели крах. Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.

1. Возникновение ипотеки

Самое первое упоминание об ипотеке приходится на VI в. до н. э.

Изначально словом «ипотека» называли табличку с надписью (если должник вовремя не возвратит долг, его земля перейдет в собственность кредитора), которую устанавливал кредитор на земле должника Позднее стали применять особые книги, которые назывались «ипотечными» В Древней Греции первоначальные формы ипотеки обеспечивали гласность: любое заинтересованное лицо могло удостовериться в состоянии земельной собственности.

В Древней Греции появился институт ипотеки, он оказывал большое влияние на развитие римского гражданского права, в нем вырабатывалось несколько форм вещных обеспечений, которые в дальнейшем становились фундаментом для последующего развития института залога. Первоначальная форма залога в Древнем Риме — должник может передать во владение или в собственность кредитору любое имущество, а кредитор должен обязательно возвратить это имущество после того, как долг будет погашен. В дальнейшем имущество передавалось во временное владение до выплаты долга.

Если должник просрочит исполнение обязательства, то кредитор имел право самостоятельно продать предмет залога. Римское право восприняло ипотеку, которая была разработана в Греции, как форму залога, при ней не требовалось отдавать заложенное имущество во владение кредитору.

Возникновение ипотеки в России:

1. XIII—XIV вв. – первые акты о залоге

2. конец XIV или начало XV вв законодательные нормы в Псковской Судной Грамоте, появляется новая форма залога, которая обеспечивается гарантиями и позволяет пользоваться заложенным имущество вместо процентов на кредит.

конец XVII в — система ипотечного кредитования дворянства, реорганизация банка для дворянства, увеличивался капитал банка, размер ссуд, срок предоставления субсидий

1787 г — создан Государственный заемный банк (приближен к стандартному ипотечному банку)

3. Конец XVIII в. — выпуск новых ценных бумаг – ипотечных облигаций

4. Конец XIX – начало XX вв. процесс кредитования под залог земельных участков

5. 1922 по 1961 гг. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР; в соответствии со ст. 85 залог– это право требования, оно позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение иска за счет стоимости заложенного имущества.

1992 г впервые законом РФ «О залоге», введено понятие «ипотека». Он закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств.

Статья 2.

«Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом».

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров. Кредит – разновидность договора займа.

С возникновением Закона «О залоге недвижимости» появилась закладная ценная бумага, которая свободно обращается на рынке. Закладная ценная бумага является именной, она удостоверяет право владельца использовать ее по денежному обязательству, которое обеспечивает ипотека имущества, указанная в договоре об ипотеке, без представления иных доказательств существования обязательства и права залога.

Роль ипотеки постоянно растет, так как состояние экономики в настоящее время неудовлетворительное. Эффективная ипотечная система может способствовать снижению инфляции и решать экономические и социальные проблемы

2. Основные участники системы ипотечного кредитования.

Основными участниками системы ипотечного кредитования являются следующие лица:

1. Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее

недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.К залогодателю предъявляются требования — Надежность, платежеспособность, добровольное предоставление в залог недвижимого имущества, способность внести авансовые платежи

2. Залогодержатель (ипотечный кредитор) – юридическое лицо, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества (банки, фонды, кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита). Залогодержатель осуществляет обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости.

Преимущества: сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, долгосрочность кредитования, ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру, закладные могут активно обращаются на вторичном рынке.

Недостатки: необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов – оценщиков недвижимости,–долгосрочное отвлечение денежных средств, большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, спрогнозировать динамику рыночных процентных ставок очень трудно.

Схема кредитования жилья через ипотечные банки:

рис. 2.1.

Рис. 2.1. Схема кредитования через ипотечный банк

Банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом заключается кредитный договор и договор залога. Покупатель жилья – приводит в движение механизм ипотечного кредитования. Залогодатель заключает договор купли-продажи недвижимости с продавцом жилья (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при новом строительстве).

Фонд – специальный орган по финансированию, организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям.

Схема финансирования при безналоговой модели

Рис. 2.2

Рис. 2.2. Схема финансирования при безналоговой модели.

Покупатель закладной на вторичном рынке ценных бумаг и фонд социального развития заключают договор купли-продажи закладной. Фонд социального развития и покупатель жилья заключаются следующие виды договоров: договор купли-продажи недвижимости или доли строящегося жилья, договор займа, договор залога.

Фонд также заключает договора с продавцом жилья: договор купли-продажи недвижимости, договор подряда на строительство.

В последние годы в ряде регионов нашей страны уже накоплен определенный опыт финансирования строительства индивидуальных домов с помощью специально созданных фондов.

Например, Свердловское областное государственное учреждение «Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства» создан, чтобы помочь решить жилищные проблемы бюджетникам, молодым семьям, молодым специалистам, жителям сел и поселков на территории Свердловской области.

Ведется строительство жилья для работников бюджетной сферы. Для работников бюджетной сферы оказывается финансовая поддержка в размере 80% от стоимости жилья под 1% со сроком возврата в течение 20 лет. С участием средств областного бюджета построены дома в городах: Ревда, Кировград, Богданович, Сухой Лог, Нижний Тагил, Туринская Слобода. В городе Екатеринбурге построено 12 многоэтажных домов. С 2006 года ведется работа по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов за счет средств областного и федерального бюджетов на территории Свердловской области. Также фонд работает по формированию списка граждан, на приобретение вновь построенного жилья в городе Екатеринбурге и городах области по сметной стоимости за счет ипотечных кредитов. Жилые дома строятся строительными организациями под гарантии Свердловской области и реализуются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

3. Продавец жилья. Продавцами могут быть физические и юридические лица, подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

4. Государственные органы. Осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею, ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.

Регистрация договора об ипотеке осуществляется на основании заявления залогодателя.

Схема порядка государственной регистрации ипотеки.

Рис 2.3

Рис. 2.3. Порядок государственной регистрации ипотеки

5. Страховые компании. Государственные, лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности залогодателя.

6. Оценщики. Оценочные агенства и независимые оценщики, которые производят профессиональную оценку, недвижимого имущества.

7. Ипотечные агентства. Учреждения, которые обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Основные задачи: привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования, формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов

Ипотечные агентства в нашей стране еще не получили полноценного развития.

Например:

Ипотечное агентство «Итака» – профессионально выстроенная специализированная структура, призванная оказывать помощь в получении ипотечного кредитаи других видовкредитов.

Ипотечное агентство «Итака» является связующим звеном между клиентом, банком и агентством недвижимости. Специально прошедшие качественное обучение консультанты по ипотеке, основывают свою работу, прежде всего на личной заинтересованности каждого клиента в ипотечном кредите и на реальной возможности его получения, предоставляют полную и качественную информацию, ориентируют на банк, условия которого наиболее приемлемы для индивидуальной ситуации клиента.

Ипотечное агентство «Итака» сотрудничает более чем с 20 банками и рассматривается кредитными организациями как один из основных партнеров в Санкт-Петербурге. Банки предоставляют нашему ипотечному агентству свежую и достоверную информацию о кредитных продуктах и ипотеке в Санкт-Петербурге!

8. Поручители.

Роль поручителя при кредитовании — нести такую же ответственность за возврат кредита, как и заёмщик. Если заёмщик не хочет, или по какой либо непредвиденной ситуации не может гасить кредит, то банк требует возврата кредита с процентами от поручителя. Права банка в данной ситуации защищены пунктом 1 статьи 363 Гражданского кодекса РФ, которая гласит: «При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно…» Это значит только то, что не погасил один – погасит другой. Этот тезис очень четко прописывается в договорах поручительства.

3. Кредиты на приобретение квартир на этапе строительства

Самые распространенные в России ипотечные программы – это кредиты на приобретение готовых квартир – «на вторичном рынке жилья». Но в наше время спектр предложений очень разнообразен. Практически повсеместно предлагаются кредиты на покупку квартир на этапе строительства, часто попадаются предложения ломбардных кредитов — под залог имеющейся недвижимости, кредитов на приобретение загородного жилья, земельных участков.

Сегодня практически все ипотечные банки, выдают кредиты на покупку квартир в строящихся домах под залог прав требования на приобретаемую квартиру. Но чаще всего выбор жилья для заемщика ограничен предложениями застройщиков из числа партнеров банка. У средних банков это, как правило, всего два – три жилых комплекса, но у крупных банков можно видеть довольно-таки богатый набор вариантов — у Сбербанка и ВТБ 24 в больших городах это десятки домов. При этом банки едва ли не ежедневно сообщают об аккредитации все новых и новых строительных проектов.

Собственная квартира – необходимое условие наслаждения жизнью.

Хотя времена получения квартир от государства остались в далёком прошлом, возможность обзавестись собственной квартирой есть и сегодня. Многие банки сегодня дают возможность взять ипотеку на недвижимость вторичного рынка(так называемую «вторичную ипотеку»). Преимущества покупки вторичного жилья в том, что в квартиру Вы въезжаете сразу, при этом она становится объектом залога для банка (в отличие от строящегося жилья, когда заёмщику приходится выплачивать более высокий процент до того, как квартира станет объектом залога). Выгодно? Несомненно! Однако взять ипотеку на недвижимость вторичного рынка своими силами сегодня в 80 % случаев более чем сложно.

В Санкт-Петербурге работают с ипотекой около 70 банков, в том числе предлагается около 500 различных ипотечных программ, для того чтобы приобрести жилье в кредит. Ипотечные ставки в Санкт-Петербурге колеблются от 11 до 20 % годовых, и если кредит валютный, то ставки составляют 6.45 – 23.00 % годовых. Минимально первоначальный взнос может составлять от 0%. Сроки ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге достигают до 50 лет.

Банки в Санкт-Петербурге. Ипотека (первичный рынок)
Срок рассмотрения заявки
Начало досрочного погашения, мес.
Срок погашения, лет
Первоначальный взнос, % от стоимости жилья
Ставка, % годовых (минимальная)

	Банк	Валюта	Кредит,	Ставка, %	Первый взнос,%	Срок,	«Белый»	Досрочно,	Срок
Абсолют Банк	USD	10-300	13,5 после оформления прав 12	20	до 20	не обязателен	12	10 раб дней
Внешторгбанк	рубли USD	$ 10-500	Руб-17 после оформления прав 15 USD-12,5 после оформления прав 10.5	15	до 20	обязателен	3	2 недели
Газпромбанк	рубли USD euro	$ 5-300	Руб-19(до внесения записи об ипотеке в ЕГРП) 17-после USD, euro-(14 после 12)	20	до 15	обязателен	6	2 недели
Дельта банк	рубли USD	$ от 15	Руб-15,25 USD-10,5	25	10-25	не обязателен	12	3 раб. дня
Промышленно-строительный банк	рубли USD	300-4500 руб	Руб-16,9 после оформления прав 13,9 USD-13.9 после оформления прав 10,9	30	3-15	обязателен	6	1 неделя
Райффайзенбанк Австрия	USD	от 15	12,5 -13,5	15	1-25	не обязателен	6	1 неделя
Северо-Западный банк Сбербанка РФ	рубли USD euro	не определен	Руб-18 USD-11 euro-11	не менее 10	до 15	обязателен	0	12 раб.дней
Сосьете Женераль — Восток	рубли USD euro	$ от 25	USD-11	30	1-10	не обязателен	6	14 дней
Уралсиб	рубли USD	50-6000 руб	Руб-15 USD,euro-11	20	до 15	не обязателен	6	2 недели

Кредиты на приобретение квартир вторичныйрынок

Ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья гораздо проще получить, схемы его распространяются на вторичное жилье практически без ограничений. Риск потери денег при покупке минимален. На вторичном рынке можно приобрести квартиру и сразу жить в ней. Вторичный рынок жилья подразумевает гораздо меньшие хлопоты, связанные с организационными сложностями, например, оформлением документов в различных учреждениях – детский сад, школа, поликлиника и т.д., в отличие от квартир в новостройках. Большой плюс в том, что вторичное жилье можно приобрести практически любом нужном Вам районе. Например, поближе к своим родственникам.На рынке вторичного жилья есть достаточно крепкие кирпичные дома, например, 80-х годов постройки. В этом случае соотношение цена-качество достигает максимально выгодной точки.

Недостатки: Главный минус на вторичном рынке – состояние дома. В собственной квартире можно сделать все, включая замену перекрытий, но сам дом отремонтировать невозможно. Могут быть скрытые дефекты и т.д., которые достаточно сложно выявить. Это степень износа здания и инженерных коммуникаций, социальная неоднородность жильцов дом. Цены на вторичное жилье более высокие по отношении к подобному объекту на первичном рынке. Квартиры, построенные в последние годы, выходят на вторичный рынок. В основном, это жилые помещения в кирпично-монолитных домах. Но, как правило, они переоценены своими владельцами на 15-20 процентов. Тем не менее, это наиболее качественное предложение. Если это центр города, велика вероятность, что практически любой дом в интересах неких организаций могут признать якобы аварийным или предназначенным под снос. Жильцов могут расселить, дом реконструировать и продать квартиры в нем по достаточно высокой стоимости. Существуют категории вторичного жилья, например, «хрущевки», цены на которые практически не растут даже в период ценового бума. В силу их не качественности, конструкторских недостатков, неудачных планировок спрос на них практически отсутствует и тем более не появится в будущем.

Банки в Санкт-Петербурге. Ипотека (вторичный рынок)
Срок рассмотрения заявки
Начало досрочного погашения, мес.
Срок погашения, лет
Первоначальный взнос, % от стоимости жилья
Ставка, % годовых (минимальная)

	Банк	Валюта	Кредит,	Ставка, %	Первый взнос,%	Срок,	«Белый»	Досрочно,	Срок
Абсолют Банк	USD	10-300	12	20	до 20	не обязателен	12	10 раб дней
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию	рубли	от 300	10, 75	20-80	до 30 лет	не обязателен	6	3-5 рабочих дней
Банк Москвы	рубли USD euro	$ от 10	рубли-13 USD-10 euro-10	10	3-15	не обязателен	6	-
Внешторгбанк	рубли USD	$ 10-500	руб-15 USD-10,5	15	10-20	обязателен	3	2 недели
Газпромбанк	рубли USD euro	$ 5-300	рубли-17 USD-12 euro-12	20	до 15	обязателен	6	2 недели
Городской ипотечный банк	рубли USD	$ 10-500	рубли-11,9 USD-9,5	10	5-15	не обязателен	7	1-2 раб. дня
Инвестиционный банк «КИТ Финанс»	рубли USD	$ от 10	рубли-13 USD-10,5	10	-	не обязателен	-	-
Дельта банк	рубли USD	$ от 15	рубли-15,25 USD-10,5	25	10-25	не обязателен	12	3 раб. дня
МДМ-банк	рубли USD euro	$ от 10	рубли-12 USD-11 euro-11	20	3-10	не обязателен	6	3-5 раб. дня
Международный московский банк	рубли USD	$ 20-500	рубли-15 USD-9,9	10	рубли-до 15 USD-до 20	не обязателен	12	14 раб дней
Национальный резервный банк	USD	от 15	9,5-11,5%+3% от остатка	20	10	не обязателен	6	до 2 недель
Росбанк	USD	15-300	10,5	20	15	не обязателен	3	2-3 недели
Промышленно-строительный банк	рубли USD	$ 10-300	рубли-13,9 USD-10,9	20	3-10	обязателен	6	1 неделя
Райффайзенбанк Австрия	USD	от 20	11	30	1-15	не обязателен	9	2 недели
Российский капитал	рубли USD	$ от 10	рубли-15 USD-12	30	рубли-5-25 USD-10-15	не обязателен	6	10-15 дней
Северо-Западный банк Сбербанка РФ	рубли USD euro	не определен	рубли-18 USD-11 euro-11	10	15	обязателен	0	12 раб.дней
Сосьете Женераль — Восток	рубли USD euro	$ от 25	рубли-25 USD-11 euro-13	30	1-10	не обязателен	6	14 дней
Уралсиб	рубли USD	50-6000 руб	рубли-15 USD,euro-11	20	до 15	не обязателен	1	2 недели

Рассмотрим базовые и специальные программы предоставления ипотеки на примере Сбербанка России

Программа кредитования	Краткое описание	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте*, %	Срок кредита
Базовые программы
Приобретение готового жилья	Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.	От 10%	9,5—14%	8,8—12,1%	До 30 лет
Приобретение строящегося жилья	Кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.	От 10%	9,5—14%	8,8—12,1%	До 30 лет
Строительство жилого дома	Кредит на строительство жилого дома под залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения.	От 15%	11,05—14%	9,1—12,1%	До 30 лет
Специальные программы
Загородная недвижимость	Кредит на приобретение загородной недвижимости (за исключением жилого дома) под различное обеспечение, одобренное Банком.	От 15%	11,05—14%	9,1—12,1%	До 30 лет
Гараж	Кредит на приобретение или строительство гаража или машино-места под различное обеспечение, одобренное Банком.	От 10%	9,5—14%	8,8—12,1%	До 30 лет
Ипотека с государственной поддержкой	Кредит на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица под залог кредитуемого или иного жилого помещения.	От 20% От 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения	10,5—11%	Не предоставляется	До 30 лет
Рефинансирование жилищных кредитов	Кредит на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство квартиры или жилого дома.	0%	11,7—13,5%	Не предоставляется	До 30 лет

4. Семь шагов ипотечной сделки

1. Выбор ипотечной программы

Кредит на покупку жилья можно получить различными способами. Нужно решить, куда обращаться за кредитом: в банк, к ипотечному брокеру или в агентство недвижимости… Если обращаться сразу в банк, то подготавливать документы и подбирать ипотечную программу придется самостоятельно Ипотечные брокеры или сотрудники ипотечного агентства, сами предложат оптимальный для Вас вариант и помогут при сборе документов. При выборе ипотечной программы необходимо помнить, что процентная ставка по кредиту не единственный и, пожалуй, даже не самый главный параметр, который нужно учитывать: ведь сроки кредитования и размер первоначального взноса играют не менее важную роль. Подробнее о выборе ипотечной программы…

2. Предоставление документов для проверки платежеспособности заемщика (андеррайтинга)

К этому вопросу необходимо относиться очень серьезно. Документы должны быть оформлены в полном соответствии с требованиями ипотечной программы.

При предоставлении информации необходимо понимать, что кредитная организация старается не только получить комплект документов, но и проверить платежеспособность потенциального заемщика независимо от того, проводил ли андеррайтинг клиента кто-либо до них. Кредитная организация может проверить информацию, как по телефону, так и лично выехать к работодателю заемщика. От того, насколько положительным будет сформировано мнение о заемщике, зависит принятие положительного или отрицательного решения о выдаче кредита.

Принятие решения о выдаче кредита может также зависеть и от вида подтверждения дохода.

Обычно кредитная организация принимает решение о предоставлении кредита на жилье в течение 1-10 дней, но в периоды особой загрузки такое решение может приниматься и в более длительные сроки. Принятое решение обычно действует в течение двух — трех месяцев. За это время заемщик должен выбрать объект недвижимости, осуществить его оценку, а также застраховать необходимые риски.

3. Выбор объекта недвижимости

Кредитная организация не выдаст денежную сумму на приобретение объекта недвижимости, не убедившись в том, что приобретаемое жилье существует и стоит тех денег, которые на него просит заемщик. Такое требование вытекает из самого принципа ипотеки. Ведь если заемщик не справляется с кредитом, залогодержателю придется реализовывать этот объект, и его стоимости должно хватить для погашения взятого заемщиком кредита. Эта особенность ипотеки формирует и дополнительные требования к выбору передаваемого в залог объекта недвижимости. К примеру, кредитные организации не очень охотно выдают кредиты на приобретение жилья, строительство которого находится на уровне котлована. Более того, процентные ставки на приобретение таких объектов недвижимости обычно выше, чем на жилье с более высокой строительной готовностью или жильем на вторичном рынке. В выбранном объекте недвижимости не доложено быть самовольных перепланировок, т.к. это может исключить объект из ипотечной программы вообще.

4. Страхование ипотечных рисков

При получении ипотечного кредита не избежать страхования ипотечных рисков. Деятельность по страхованию таких рисков осуществляют страховые компании. Обычно при проведении ипотечной сделки страхуют жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика; приобретаемая квартира от рисков утраты и повреждения; также может быть застрахован риск утраты заемщиком права собственности (титула). Практически все договоры страхования предусматривают ежегодную уплату страховых премий страховой компании в размере, указанном в договоре страхования или страховом полисе. Обычно расходы заемщика на страховку составляют 1-2% от остатка заложенности по ипотечному кредиту.

5. Проведение ипотечной сделки

После передачи всех необходимых документов организация принимает решение. Только при положительном решении проведение ипотечной сделки становится возможным. Специалисты подготавливают необходимый пакет документов потом все участники ипотечной сделки их. Кредитная организация открывает счет заемщику, пополняет его денежными средствами – суммой ипотечного кредита, после чего заемщик может получить указанные деньги. За осуществление страхования, выдачи кредита, изготовление нотариальных документов с заемщика (покупателя) могут взиматься денежные сборы. К ним необходимо быть готовым. Причем нотариальное удостоверение сделки может осуществляться по требованию как продавца и покупателя (заемщика), так и кредитной организации. После выполнения всех необходимых оформительских и организационных процедур необходимо осуществить государственную регистрацию совершенной сделки и возникновения ипотеки

6. Выплата кредита

Ипотечный кредит получен – ваша цель достигнута! Новоиспеченному заемщику следует помнить о том, что для приобретения объекта недвижимости пришлось принять на себя ряд обязательств, забывать о выполнении которых не стоит ни при каких обстоятельствах. Основное правило, которое должен соблюдать заемщик – оплачивать ежемесячные платежи необходимо своевременно. Выполнение этого правила позволит избежать большинства проблем. После получения ипотечного кредита заемщик может обращаться за получением налогового вычета, причем получать вычет можно не только на сумму, потраченную на приобретение объекта недвижимости, но и на сумму процентов уплаченных по ипотечному кредиту. Часть ипотечных программ может предусматривать досрочное погашение кредита. Также есть программы, которые позволяют снизить процентную ставку по кредиту в обмен на отказ заемщика от своего права на досрочное погашение кредита на определенный период, к примеру, 1-5 лет. Производство досрочного погашения ипотечного кредита в период действия моратория может привести к появлению штрафных санкций по отношению к заемщику. Для досрочного погашения необходимо направить залогодержателю (кредитной организации) заявление-обязательство о частичном или полном досрочном возврате ипотечного кредита.

По истечении некоторого времени процентные ставки по ипотечным кредитам могут понизится, и заемщик сможет воспользоваться процедурой рефинансирования чтобы понизить свою процентную ставку по кредиту, а следовательно понизить и размер ежемесячного платеж.

Заключение

Несмотря на то что условия ипотечного кредитования для новых заемщиков в последние месяцы стабильно улучшаются, похоже, лучшее время для оформления кредита уже пришло.

По мнению экспертов, дальнейшее снижение банковских ставок будет незначительным, а вот цены на жилье начнут расти гораздо быстрее.

Если в течение прошлого года цены на недвижимость стабильно снижались, то уже в первом квартале 2010 года стоимость дешевых квартир начала увеличиваться. Так, только за март жилье эконом-класса подорожало почти на 0,1%.

При этом покупатели все чаще ищут небольшие одно- или двухкомнатные квартиры, а не двух- и трехкомнатные, как это было ранее. Последствия финансовых сложностей сказываются и на структуре спроса на рынке недвижимости. Эксперты прогнозируют, что скоро покупатели ощутят дефицит недорогих одно- и двухкомнатных квартир. По информации 100 Кредитов.ru, цены на такое жилье вырастут на 5-7% до конца года.

Продолжают дешеветь только объекты элитной недвижимости и жилье, построенное по спецпроектам.

С другой стороны, условия ипотечного кредитования сейчас достаточно лояльные. Кроме предоставления низких ставок по кредитам, в среднем 13,5% годовых в рублях, банки удлиняют срок кредитования до 20-25 лет, а также снижают размер первоначального взноса. Если ранее он составлял 30-50% от стоимости жилья, то теперь можно найти проекты с первоначальным платежом в 20 или даже 10%.

Большинство банков в первом квартале 2010 года отмечали рост объемов ипотечного кредитования. По данным исследований экспертов, во втором квартале эта тенденция только усилится. Пока единственной реальной возможностью купить квартиру для россиян остается именно ипотека. Чем стабильнее будет общая экономическая ситуация в стране, тем быстрее будет расти спрос на кредиты.

Список использованной литературы

1. www.gdeetotdom.ru/

2. www.sbrf.ru/moscow/ru/

3. www.vtb24.ru/spb/

4. Ужегов А.Н. Квартира в кредит.: ипотечная сделка.-СПб.: Питер, 2001

5. Конституция Российской Федерации.- СПб., 2004.

6. Закон Российской Федерации №2872-1 от 29 мая 1992 г. «О залоге».

7. Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

www.ronl.ru

Реферат : Ипотечное кредитование (работа 1)

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИНЖЕНЕРНОЙ ЭКОЛОГИИ

Кафедра менеджмента

Дисциплина: «банковский менеджмент»

Реферат на тему:

«Ипотечное кредитование»

Студент: Шершакова Т.Е.

гр. Э-42

Преподаватель: доцент,

к.э.н. Фирсаева Т.В.

М О С К В А – 2 0 0 1

Содержание

Вступление………………………………………………………..3

Правовые основы ипотечного кредитования……………….3
Сущность и общая структура ипотечного рынка…………..6
Перспективы развития рынка ипотечного кредитования….8
История становления и современное состояние…………..13

Заключение……………………………………………………...17

Список литературы……………………………………………..19

Введение

В основе кредитных отношений лежит возвратность кредита. В кредитной сделке участвуют два субъекта – кредитор и заемщик. Механизм организации возврата кредита учитывает роль каждого их них в осуществлении этого процесса. Организатором кредитного процесса является кредитор. Чтобы защитить свои интересы, он выбирает такую сферу вложения средств и такие размеры ссуды, которые создали бы предпосылки для ее своевременного и полного возврата.

Одной из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. Банки, естественно, стремятся минимизировать этот риск с помощью различных способов обеспечения возврата банковских ссуд.

Обеспечение – это виды и формы гарантированных обязательств заемщика перед кредитором (банком) по возвращению кредита в случае его возможного невозврата заемщиком.

Практически наиболее действенным способом обеспечения кредита является залог, то есть право кредитора получать возмещение убытков по кредитному договору из стоимости заложенного имущества в случае неплатежеспособности должника.

Залог недвижимого имущества называется ипотекой.

1. Правовые основы ипотечного кредитования

Одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.

Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке».

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.

При ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукцией и основными фондами.

При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый имущественный комплекс.

Договор ипотеки обязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

2. Сущность и общая структура ипотечного рынка

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

С принятием Закона «Об ипотеке» создались стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании.

Рассматривая общую структуру ипотечного рынка в России необходимо принимать во внимание, что инфраструктура, которая должна его обслуживать, находится еще в более худшем состоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает в зачаточном состоянии.

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок ипотечных кредитов.

Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Этим в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

В последнем случае для банка (кредитной организации) реализуется в единичном или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств

3. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование существует на российском рынке банковских услуг уже как минимум 6 лет, однако в таких незначительных объемах, что говорить о его влиянии на ситуацию на рынке жилья не приходится. До кризиса ипотечные кредиты выдавались многими банками, однако, на очень короткий срок (не более 5 лет, чаще всего – на 1-3 года) и под высокие проценты (до 20% годовых в валюте). Эти условия резко потенциальных сужали круг клиентов. В 1998 году был принят Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", нацеленный на то, чтобы сделать ипотечное кредитование массовым. Весь мировой опыт свидетельствует, что только ипотека способна решить жилищную проблему, увеличить оборотные средства предприятий, расширить базу фондового рынка, вовлечь в экономический оборот деньги населения. Однако долгожданный закон получился противоречивым и оставил массу нерешенных вопросов. Вдобавок кризис и одно из его следствий – высокая инфляция – вообще поставили под вопрос долгосрочное кредитование как вид финансовых услуг. Мировая практика показывает, что ипотека может успешно функционировать при годовой инфляции, не превышающей 25%, тогда как в России она выше.

Содержание факторов перспективного развития ипотеки раскрыто в таблице 1.

Таблица 1.

Содержание источников, оказывающих благоприятное воздействие на развертывание в стране ипотечного жилищного кредитования

Источник	Факторы перспективного развития
Население	Разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволит гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты. 2. Возникновение предпосылок по возрождению среднего класса (потенциал более 10%), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов. 3. Изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями и размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей. Повышение подвижности населения в пределах территории страны. 5. Рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости
Российские предприниматели	Разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков. Острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства. Стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками. Понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства. 5. Возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлтеры, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования
Банки и финансовые инвесторы	Укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования. 2. Выполнение ведущими банками (около 50) пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу. 3. Стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора и инвестиционных потребностей населения. 4. Активизация государства и местных органов власти в поддержке ипотечного кредитования граждан. 5. Сокращение сферы спекулятивного вложения капитала. 6. Ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка. 7. Повышение привлекательности в условиях финансового кризиса ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения. 8. Рост конкуренции среди кредитных организаций. 9. Создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов
Органы государственной и местной власти	1. Создание новой возможности решения жилищной проблемы. Расширение среднего класса, проведение мероприятий по росту занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе. Оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства. 4. Рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов. 5. Выполнение градостроительных планов

Подобное сочетание интересов, представленное в табл. 1., создает необходимые качественные и количественные предпосылки для решения жилищной проблемы в РФ на базе развития ипотечного кредитования.

На начальном этапе работы по ипотечному кредитованию возможны два варианта предоставления ипотечных кредитов (табл. 2).

Таблица 2.

Варианты

Первый

Второй

Независимо от варианта, реализуемого в конкретной ситуации, ипотечный кредит предоставляется в соответствии с установленной процедурой, которая еще не получила типового оформления.

Общие подходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой для создания большого количества вариантов получения заемщиком ипотечного кредита. Их наличие и выбор в конкретном случае связаны:

– с положением заемщика в обществе;

местом работы и стабильностью его предприятия;
наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового платежа средств;

– возможностью и необходимостью продажи имеющейся у него квартиры, а также характером процесса, связанного с такой продажей.

Поэтому концепция предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты действий, удобные как для заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка (табл. 3.).

Для нашей страны наиболее подходит приобщение к "расширенной открытой модели" ипотеки. Это двухуровневая система ипотеки, когда сначала банк выдает кредит (первый уровень), а потом продает его инвесторам, которые привлекают под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходит для России.

Таблица 3.

Технологии ипотечного кредитования

Использование старого жилья для приобретения нового

Комбинированный вариант

Для приобретения нового жилья можно получить краткосрочный кредит для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья. До истечения срока краткосрочного кредита заемщик может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита

Часть первоначального взноса заемщика формируется за счет имеющегося жилья и принимается впоследствии к зачету продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами

Основным действующим лицом этой модели ипотечного кредитования на российском рынке будет ипотечный банк или отделение универсального банка, занимающееся ипотекой. Основным механизмом этой схемы является продажа в рассрочку.

Первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 10% от стоимости жилья. Если у возможного заемщика на данный момент нет такой суммы, банк может предложить ему открыть накопительный счет, на который клиент в течение определенного времени будет регулярно вносить оговоренную сумму. Это докажет кредитоспособность клиента. После этого банк выдает клиенту ипотечный кредит, частично из его же накопленных средств и полученного с них дохода.

Заемщик (клиент) может и самостоятельно найти подходящее ему жилье, а потом обратиться в банк за получением ипотечного кредита – подобное может соответствовать возможностям универсальных банков. Проверив кредитоспособность клиента, банк помогает ему выбрать подходящую квартиру из банка данных агентства недвижимости, включающего как первичный, так и вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.

Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент за банковский кредит.

Агентство недвижимости, работающее с ипотечным банком должно решать следующие задачи:

пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;
предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;
подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

4. История становления и современное состояние ипотечного кредитования в России.

Ипотечное кредитование до 1917 г.

В России первые ипотечные учреждения открылись во второй половине XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались крепостные души. В 1860 г. государственные дореформенные ипотечные кредиты были ликвидированы. После отмены крепостного права указом царя Александра II была образована комиссия по разработке закона об ипотеке, на основе которого стали создаваться ипотечные банки различных форм собственности. Однако частные банки столкнулись с проблемой привлечения ресурсов на длительный срок, в связи с чем возникла необходимость в государственных гарантиях на привлечение таких средств. Государство оперативно приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций: субъекты, имевшие их на руках, получили возможность либо заложить их с целью привлечения кредита, либо продать.

Банковское законодательство разделилось на две части: одна для коммерческих банков, которые рассматривались как банки краткосрочного кредитования, другая – для ипотечных банков, действующих на иных принципах.

В середине 60-х годов XIX века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. К концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она охватывала территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали местные кредитные учреждения.

К 1917 г. в России уже существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Данный этап характеризуется очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком.

Кредитование при советской системе.

Для послереволюционного периода характерно предоставление кредита на жилье, но без ипотеки, поскольку не было объективных условий для развития ипотеки: земля - неизменный атрибут ипотеки – была национализирована.

Тем не менее в советский период в нашей стране сформировался опыт жилищного кредитования, который и составляет основу ипотечного кредитования.

В 1964 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором содержатся несколько статей о залоге в главе «Обеспечение исполнения обязательств».

2 декабря 1990 г. был принят Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», в соответствии с которым было установлено, что кредиты, предоставляемые банком могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества.

До начала экономической реформы конца 80-х – начала 90-х г.г. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия Закона «О залоге» в 1992 г., объем кредитования определялся государством, крайне проблематично было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности.

Кредитование в переходный период.

Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 г., отличалась следующими чертами:

узкий круг субъектов ипотечного кредитования;
небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;
весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, и крайне неэффективное их использование;
высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;
высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на имущество;
исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительно инфляции) ставки процентов по депозитам.

Формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.

Новая концепция политики жилищного финансирования была сформулирована в Государственной программе «Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 г.г.

Одновременно в 1994-1995 г.г. был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения.

В феврале-марте 1996 г. Президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения.

21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

К сожалению, не все поставленные задачи удалось реализовать даже на уровне законодательной и нормативной базы.

Отличительными чертами данного этапа являлись:

признаки достижения Россией относительной экономической стабилизации, что безусловно сделало бы долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;
перспективы развития рынка ипотечных кредитов в России расценивались достаточно позитивно, несмотря на то, что сроки кредитования значительно снизились по сравнению с предшествующим периодом;
начало формирования необходимой нормативно-правовой базы;
значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования;
активное развитие системы обучения данному виду кредитования.

Такая ситуация сложилась к августу 1998 г. но разразившийся финансовый кризис внес коррективы в процесс развития жилищного ипотечного кредитования.

Современная ситуация.

Состояние всей финансовой системы России до сих пор остается сложным. Многие банки, проводившие до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия, либо сокращения именно ипотечного кредитования.

Однако к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделить внимание ипотечному кредитованию.

Не случайно одним из первых постановлений в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.

Согласно Концепции, основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить жилищные условия.

Концепция предполагает, что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Предполагается, что данная концепция должна стать мощным стимулом к дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования в России. На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных кредитов, участники которого, не дожидаясь воплощения в жизнь положений Концепции, предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.

В отдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели ипотечного кредитования.

Заключение

Формирование системы ипотечного кредитования является характерным признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в Германии, Нидерландах и других странах начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Ипотечные банки получили развитие и в странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с Россией. Ряд экономических условий в Мексике и в России совпадают – инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее с середины 1994 г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается. Коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования, участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые государственные институты. Так же, как и в других странах, формирование системы ипотечного кредитования в Мексике проходит при активном участии государства. Правительство за последнее время сильно увеличило инвестиции в жилищное строительство, одновременно с этим принимаются шаги по упрощению бюрократизированных процедур в сфере строительства и финансирования жилья, регистрации сделок с недвижимостью. Система ипотечного кредитования развивается довольно успешно. Инфляция не является тормозом для развития.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет коммерческим банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может продать свои закладные, что приведет к повышению его ликвидности и платежеспособности. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств для последующего кредитования. Потенциал вторичного рынка закладных велик. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабах всей страны.

Все это еще раз свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы страны в целом. Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной и удовлетворяющей разнообразные потребности экономики. Сегодня, в условиях банковского кризиса именно ипотека может стать «спасательным кругом» для многих банков. Создание и развитие эффективной системы ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Список литературы:

1. Ивасенко А.Г. «Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития». – Новосибирская государственная академия экономики и управления. – Новосибирск, 1996.

2. Ольшаный А.Н. «Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт». – М.: Русская Деловая Литература,1997.

Павлова И.В. «Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность». – «Банковское дело», 10/2000.
Смирнов К.А. «Основы банковского дела». – М.: Международный Славянский Университет им. Г.Р. Державина, 2000.
Смирнов В.В. «Менеджер по ипотечным операциям». – М.: Издательский дом «Аудитор», 2000.

topref.ru

Смотрите также

..:::Новинки:::..

Windows Commander 5.11 Свежая версия.

Новая версия
IrfanView 3.75 (рус)

Обновление текстового редактора TextEd, уже 1.75a

System mechanic 3.7f
Новая версия

Обновление плагинов для WC, смотрим :-)

Весь Winamp
Посетите новый сайт.

WinRaR 3.00
Релиз уже здесь

PowerDesk 4.0 free
Просто - напросто сильный upgrade проводника.

..:::Счетчики:::..

Ипотечное кредитование (работа 1). Реферат ипотечное кредитование

Реферат - Ипотечное кредитование - Банковское дело

Реферат - Ипотечное кредитование 18

Введение

1.Возникновение ипотеки

4.Семь шагов ипотечной сделки

Введение

1. Возникновение ипотеки

Банки в Санкт-Петербурге. Ипотека (первичный рынок)

Банки в Санкт-Петербурге. Ипотека (вторичный рынок)

4. Семь шагов ипотечной сделки

Реферат : Ипотечное кредитование (работа 1)

Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

2. Сущность и общая структура ипотечного рынка

Смотрите также