Реферат: Право собственности на землю. Право собственности на землю реферат

Реферат - Право собственности на землю

1.         СОВРЕМЕННАЯ ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕФОРМА

Собразованием России как независимого государства новой демократической властьюразрабатывается и претворяется в жизнь радикальная экономическая реформа. Ееоснову составляет идея крупномасштабной денационализации государственнойсобственности, означающая передачу принадлежащих государству объектов всобственность граждан и негосударственных организаций.

Важнейшей частью экономических преобразований сталаземельная реформа, воплотившая идею приватизации земель, отказа от исключительнойгосударственной собственности и перехода к множеству форм собственности. Впервую очередь земельная реформа коснулась аграрного сектора исельскохозяйственных земель. В этой области политическое руководство пошло попути капитализации сельского хозяйства, реставрации отношений частнойсобственности, существовавших в дореволюционной России и принятых во многихразвитых капиталистических странах. В дальнейшем негосударственные формысобственности вошли в практику земельных отношений применительно к другимкатегориям земель. В содержание земельной реформы вошли также мероприятия посозданию муниципальной собственности, определению правового режима иразграничению государственной собственности.

Особый характер земельная реформа приобрела применительно к сельскомухозяйству. Развитие процесса приватизации земель в данной области занимало ипродолжает занимать ключевое место. Ее идея заключалась в реализации политикирасформирования 27 тыс. колхозов и совхозов России и передачиих земельна праве частной собственности сотням тысяч мелких крестьянских хозяйств.Считалось, что индивидуальная форма ведения сельского хозяйства создастконкурентную среду, способную обеспечить рост сельскохозяйственногопроизводства. Право частной собственности в этом случае выступает в качествегаранта стабильности и способно стимулировать заинтересованностьсельскохозяйственного производителя бережно относиться к земле и рационально ееиспользовать.

Правовую основу земельной реформы составил блок законов и подзаконныхактов, призванных придать законный характер предпринимаемым реформам. Принятыев начале 90-х гг. Законы «О земельной реформе», «О собственности в РСФСР», «Окрестьянском (фермерском) хозяйстве» и Земельный кодекс РСФСР образовалипервоначальный правовой фундамент земельной реформы. Важную роль дляформирования приватизации земель сыграли Указы Президента РФ «О неотложныхмерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (1991), «О регулированииземельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (1993), «О реализацииконституционных прав граждан на землю» (1996).

Важную роль для реализации политики приватизации земель колхозов исовхозов, а также земель, предназначенных для садоводства, огородничества,индивидуального жилищного строительства, сыграл Указ Президента РФ от 27декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы вРСФСР». В соответствии с Указом ставилась задача в 1992 г. провести полнуюреорганизацию всех колхозов и совхозов, предоставив их членам и работникамправо получать земельную долю в частную собственность для создания крестьянскиххозяйств и некоторых других видов индивидуального землепользования. Дляреорганизации, выделения и приватизации земельных долей максимально снималисьадминистративные препятствия и устанавливался льготный режим. Так, былипредусмотрены предоставление доли земли бесплатно, ее выделение без согласияколлектива или администрации колхоза или совхоза. Для ведения фермерскогохозяйства и других видов индивидуального землепользования допускалось предоставлениеземель в лесах 1-й группы, разрешалось свободное распоряжение земельной долей,включая ее залог. Была предусмотрена ответственность руководителей хозяйств зазадержку с выделением доли.

Однако вскоре становится ясно, что переход на единоличное крестьянскоехозяйство в процессе реорганизации колхозов и совхозов дело намного болеетрудное, чем предполагалось. К началу лета 1992 г. семейные фермы владели неболее, чем 3% сельскохозяйственных земель. За летний период не былликвидирован ни один из 27 тыс. колхозов и совхозов, которые в нарушение Указане прошли перерегистрацию, сохранив прежнюю форму хозяйствования. По итогам1992 г. колхозы и совхозы оказались доминирующими производителями товарнойсельскохозяйственной продукции, хотя действовали в крайне неблагоприятныхусловиях. Почти все они оказались банкротами из-за реформы цен и отменыбюджетных субсидий, а также вследствие фантастической инфляции.

Ожидания высокой эффективности крестьянскиххозяйств не оправдались. В 1992 г. они производили только 0,5%продовольственной продукции страны, значительно отставая от производительностиличных подсобных хозяйств членов колхозов и работников совхозов. Тольконемногим более 3 тыс. ферм оказались способными вести товарное производство.Около 1% фермеров вообще не засеяли выделенные им земельные участки, хотя израсходовали полученные в банке кредиты. Государство оказалось неспособнымпредоставить фермерам обещанную и необходимую финансовую и техническуюподдержку. Вся система жизненных условий в сельской местности не приспособленак быстрому преобразованию колхозов и совхозов в частные крестьянские хозяйства:жилье, снабжение, коммуникации рассчитаны на крупные сельскохозяйственныепредприятия. В этих условиях приватиза­ция земель колхозов и совхозов не происходит.Не была разработана в достаточной степени и правовая основа реформ, необходимаядля юридического оформления права частной собственности на земельную долю. Невыдавались свидетельства о праве собственности, не была разработана процедуравыделения земельной доли в натуре (на местности). Действовавшим на тот моментзаконодательством не предусматривалось существование такого организационногообразования, как колхоз или совхоз. В результате все они оказались вне закона.

Такое положение потребовало внести коррективы в реализацию земельнойреформы. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядкеприватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленногокомплекса» колхозам и совхозам разрешалось сохранить прежнюю формухозяйствования при условии перерегистрации.

Данное постановление и некоторые другие решения, связанные споддержкой сельскохозяйственного производителя, в определен­ной степенистимулировали процесс преобразований в деревне. К середине 1993 г. прошли перерегистрациюболее 20 тыс. колхозов и совхозов, а 7 тыс. заявили о своем желании сохранитьпрежнюю форму хозяйствования. Число крестьянских хозяйств выросло, достигнув кначалу 1996 г. 280 тыс. Вместе с тем их эффективность оставалась низкой. Лишь вотдельных регионах максимальный объем занимаемых фермерскими хозяйствами земельдостигал 7%.

Но и эти меры оказались недостаточными для перехода от коллективныхпреимущественно к индивидуальным формам веде­ния сельского хозяйства. Уже в1994 г. развивается и набирает силу процесс распада фермерских хозяйств. В 1995г. на 100 вновь созданных приходилось 96 распавшихся. Около 7 млн. га.сельскохозяйственных земель были не востребованы. Треть земель, находящихся враспоряжении фермеров, пустует, брошена, заросла сорняками. Импортсельскохозяйственной продукции достиг 40%. В качестве главной причиныназывались общие кризисные процессы в экономике страны. Для решения проблемыакцент делается на усилении рыночных отношений, включая развитие отно­шенийкупли-продажи земельных участков, формирования рынка земель, практическоговнедрения залоговых отношений.

Более спокойно проходило реформирование земельных отношений в областисадоводства, подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства. К1996 г. число граждан, имеющих на праве частной собственности земельныеучастки, предоставленные для вышеуказанных целей, достигло 40 млн. Такоеположение можно объяснить отсутствием необходимости в данном случаеперераспределения земель, требующего введения новых сложных правовых механизмови отличающегося высокой степенью конфликтности. Приватизация земель для ведениясадоводства, огородничества, дачного и подсобного хозяйства, а такжеиндивидуального жилищного строительства, особенно на первых порах, была связанапреимущественно с документальным переоформлением ранее предоставленныхгражданам для этих целей земельных участков. Просто один и тот же садовод изземлепользователя в результате такого переоформления становился собственником.Его земельный участок не изымали, не делили и не передавали другим лицам, какэто происходило с землями колхозов и совхозов.

Не без трудностей развивается процесс образования муниципальнойсобственности. Хотя Конституция РФ, ЗК и Федеральный закон от 28 августа 1995г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления вРоссийской Федерации», продекламировали право муниципальной собственности наземлю условия и порядок ее образования не были установлены. На практикемуниципальная собственность все же формировалась явочным порядком, когдаместные органы самоуправления единолично объявляли землю муниципальнойсобственностью, либо на основе различного рода договоренностей ссоответствующими субъектами РФ. Закон «Об общих принципах организации местногосамоуправления в Российской Федерации» внес некоторую определенность в вопросыоб образовании муниципальной собственности, предусмотрев, что органыгосударственной власти РФ на основании законов регулируют порядок передачиобъектов федеральной собственности в муниципальную, а органы государственнойвласти субъектов РФ регулируют порядок передачи и передают объектысобственности субъектов РФ в муниципальную собственность. Однако федеральныхзаконов, необходимых для передачи земель из федеральной в муниципальнуюсобственность, по этому вопросу принято не было, а субъекты РФ также неторопятся с разработкой порядка передачи земель в собственность муниципальныхобразований. В результате муниципальная собственность сформировалась лишь внекоторых субъектах РФ.

2.    ПРАВОСОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ. ФОРМЫ, ВИДЫ, СОДЕРЖАНИЕ

Земельная реформа дала толчок и создала условия для интен­сивногоразвития не столь значимого прежде института права собственности на землю.Главной причиной такого развития стало появление в системе правоотношенийсобственности нескольких форм права собственности, заменивших исключительнуюгосудар­ственную собственность на землю. Институт права собственностиприобретает особое значение как в теории, так и в практике земельного права.

Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признаниеземли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. Врезультате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельныхотношений и развитии аграрной реформы в России»' подтверждает такуютрансформацию, установив, что от­ныне все сделки с земельными участкамирегулируются граждан­ским законодательством. Одновременно все же было признано,что юридически земля не теряет своей связи с природой, оставаясь одновременнообъектом земельных и других экологических право­отношений. Предусмотрено, чторегулирование сделок с землей гражданским законодательством осуществляется сучетом земель­ного, лесного, природоохранительного, иного специального законо­дательства.

Таким образом, земля приобрела сложный правовой статус, ставнедвижимым имуществом особого рода, в котором сочетаются черты природногообъекта и товарно-материальной ценности. Это означает, что земля теперьявляется объектом не только земельных отношений, но и гражданских.Соответственно теряются определенность и грань между земельным и гражданскимотраслями права, которые теперь претендуют на одну и ту же сферу правовогорегулирования, создавая в правовом регулирова­нии отношений собственности наземлю немало неясных и даже конфликтных ситуаций.

Признание земель недвижимым имуществом является формальным основанием длявключения права собственности на землю в категорию вещных прав ираспространения на данную область подходов, принципов и решений, применяемых котношениям собственности на имущество в целом. В частности, содержание правасобственности на землю составляют правомочия владения, пользования,распоряжения (ст. 209 ГК). Все три правомочия имеют ясно выраженный физическийи юридический аспект. В первом случае речь идет о возможности собственника —обладателя этих правомочий физически, т.е. своими действиями, осуществлять вла­дение,пользование и распоряжение физически обособленным земельным участком,принадлежащим ему на праве собственности. В юридическом смысле правомерностьэтих действий подтверждается в индивидуальных юридически значимых документах.

Право владения означает право собственника обладать земель­нымучастком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находить­ся на нем, держатьпод контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц.Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользу изземельного участка для удовлетворения различных собственных материаль­ных и нематериальныхпотребностей.Право распоряжения, или право определять юридическуюсудьбу земельного участка вклю­чает право отчуждать земельный участок путемсовершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельныйучасток в пользование, передавать по наследству, а также право залога.

Все три правомочия юридически существуют как единство и закрепляются засоответствующими субъектами в виде права собственности на основании различныхгосударственных нормативных и ненормативных актов. Наличие документа,удостоверяющего право собственности, является юридическим основанием дляреализации любого правомочия собственности. К примеру, свидетельство огосударственной регистрации права собственности на земельный участок достаточнодля того, чтобы собственник мог входить на участок и находиться на нем,использовать его для разрешенных целей, а также продавать или иным образомотчуждать земельный участок.

Правомочия владения, пользования, распоряжения составляют содержание идругих вещных прав, к которым гражданское законодательство также относит правопожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного)пользования и сервитуты (ст. 216 ГК). Однако они существуют в ограниченномобъеме.

Право собственности не означает обязанности собственника всегда самомувладеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком. Посвоему желанию и в соответствии с требованиями закона он имеет право передатьчасть своих правомочий другим лицам. При передаче отдельных правомочий собственникограничивает свое право собственности, но не теряет его. Так, собственник можетпередать свой земельный участок другим лицам в пользование, ограничив тем самымсвои правомочия владения и пользования. В определенных случаях возможнапередача не собственникам некоторой части правомочий распоряжения заисключением отчуждения права собственности помимо воли собственника.

Земельное и гражданское законодательство исходит из прин­ципаограниченности свободы действий и усмотрения собственника по владению, пользованиюи распоряжению земельной собственностью. Данный принцип основан на пониманиитого, что право собственности существует наряду с другими правами и интересамиобщества, государства, граждан и должно уравновешиваться с ними. Применительнок частной собственности данный принцип зафиксирован в Конституции РФ, ст. 36которой гласит: «владение, пользование и распоряжение землей и другимиприродными ре­сурсами осуществляются их собственниками свободно, если это ненаносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и закон­ных интересов иныхлиц».

Действующее земельное законодательство исходит изидеи отказа от права исключительной государственной собственности, реализующегомонополию государства на землю, и его замены множеством форм собственности.

Полного, законченного перечня форм собственности наземлю не существует. В регулировании этого вопроса используется гибкий подход,в соответствии с которым допускается установление любых форм собственности. Несуществует ни обязательного ми­нимума, ни обязательного максимума. Статья 9Конституции РФ предусматривает: земля и другие природные ресурсы могут нахо­дитьсяв частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а такжедопустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, небудучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.

На практике представлены все три перечисленные в Конститу­ции РФ формысобственности на землю:

государственная,

муниципальная,

частная.

Степень правовой разработанности каждой различается, что свидетельствуето том, что институт права собственности на землю находится на стадииформирования и не достиг своего полного развития.

3.   ПРАВО ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Право государственной собственности означает принадлежностьправомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство каксубъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, ацелым рядом различных органов государственной власти, между которымираспределяются правомочия собственности.

Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровнейгосударственной власти, предусматривается, что право государственнойсобственности существует в виде:

федеральной собственности и

собственности субъектов РФ (субъектной).

На каждом уровне правомочия владения, пользования и распоряженияраспределены между законодательными органами, соот­ветствующими министерствамии ведомствами, а также местными органами самоуправления, и реализуются черезсистему государственных полномочий и функций управления.

Объектом права государственной собственности выступаютиндивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственностиграждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК).Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место.Государственные земли — наиболее обширны по площади, имеют наиболеесущественную экономическую и экологическую значимость. На государственныхземлях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющеебольшинство земель природоохранного назначения на­ходятся в государственнойсобственности.

С развитием права государственной собственностисвязывается сложная проблема ее разграничения на право федеральной и правосубъектной собственности. Проблема вызвана недостаточно ясно выраженнойпозицией государства относительно того, каким образом осуществитьразграничение. Используются два юридичес­ки несогласованных подхода. С однойстороны, предусматривается проведение жесткого разграничения правагосударственной собственности физически, по объектам, и юридически. С другой,разграничение права государственной собственности одновременно предусматриваетсяпутем разграничения предметов ведения и полномочий по управлению земельнымиправоотношениями между государственными и субъектными органами государственнойвласти без физического разграничения самих земель и соответствующегозакрепления самостоятельных прав собственности РФ и субъектов РФ.

Политическая поддержка первого подхода выражена в реше­нии ПравительстваРФ и Центрального банка РФ по стабилизации социально-экономического положения встране, которое предусматривает разграничить право собственности на объектынедви­жимости, включая земельные участки, между РФ, ее субъектами и органамиместного самоуправления.

Данный подход реализован при определении правового режима некоторыхкатегорий земель. Так, Водный кодекс РФ исходит из порядка разграничения водныхобъектов и соответственно земель водного фонда на федеральные и субъектные поустановленным критериям. На основании Лесного кодекса РФ лесной фонд объявленфедеральной собственностью при условии передачи части лесного фонда всобственность субъектов РФ в соответствии с федеральным законом.

Одновременно, Водный и Лесной кодексы независимо от фактическогоразграничения устанавливают порядок согласованного совместного вынесениярешений по вопросам правового режима соответствующих земель. В развитие Лесногокодекса не было принято ни одного решения относительно признания участковлесного фонда — субъектной собственностью. Водные объекты частичноразграничены, однако легитимность такого разграниче­ния вызывает сомнения, таккак на основании ст. 67 Конституции внутренние воды и территориальное море нипри каких условиях не могут быть субъектной собственностью, так как не входят втерриторию субъектов РФ.

При этом независимо от того, какие действия будут предпри­няты в этойобласти, оба Закона предусматривают участие государственных органов обоихуровней в управлении собственностью. Целесообразность физического проведенияразграничения в этом случае, равно как и юридического оформления прав двухсубъек­тов, ставится под сомнение.

Данное противоречивое положение порождает интересную си­туацию, когданаряду с федеральной и субъектной собственностью на землю, de facto, но вне законасуществует еще один вид права государственной собственности — право некой«общей» (не разграниченной физически) государственной собственности.

Земли, находящиеся в государственной собственности, можно приватизироватьс учетом запретов и ограничений, устанавливаемых для отдельных категорииземель. Государственные земли могут передаваться физически юридическим лицам впользование на праве срочного и бессрочного пользования, пожизненногонаследуемого владения, аренда Землепользователи несут обязанности порациональному использованию земель, недопущению их деградации. Землепользованиеявляется платным.

Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностьюосуществляете соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71Конституции) и субъектов РФ, хотя в большинстве случаев принцип, раздельногоуправления не реализуется.

4.   ПРАВО МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Право муниципальной собственности на землю — это правомочиявладения, пользования, распоряжения, принадлежащие муниципальному образованию.На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От именимуниципального образования полномочия собственника реализуют органы местногосамоуправления (ст. 25, 215 ГК). В этом качестве органы местного самоуправленияимеют право передать земельные участки во временное и постоянное владение ипользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, продавать,отчуждать земли, находящиеся в муниципальное собственности, и совершать иныесделки.

Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки,переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность. Порядок передачиобъектов федеральной собственности в муниципальную регулируется федеральнымизаконами. Субъекты РФ определяют порядок передачи объектов собственностисубъектов РФ в муниципальную собственность и осуществляют их передачу. такжеприлегающие земли. Территориямуниципального образования устанавливаетсяна основе законовсоответствующих субъектов РФ с учетом мнениянаселения.

В отличие от государственной муниципальная собственностьнеделитсяна виды. Она едина. Управление муниципальной земельной собственностью возложенона местные органы, в структуре которых создаются подразделения, отвечающие засодержание и регулирующие использование земель, занятых автомобильнымидорогами, контроль за использованием земель, благоустройство и озеленение территориии др.

Основное назначение муниципальных земель — обеспечение проживания,работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно относятся ккатегории земель населенных пунк­тов, за исключением земель, расположенных зачертой городских и сельских поселений. Основные площади муниципальной собст­венностиотносятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода,проезда, размещения необходимых объектов общего пользования. Другие категорииземель могут закреп­ляться за индивидуальными землепользователями.

Допускается приватизация муниципальных земель.Порядок и условия приватизации определяются местными органами самоуправления.Средства от продажи муниципальной собственности по­ступают в полном объеме вместный бюджет. Не допускается приватизация земель общего пользования внаселенных пунктах.

5.    ПРАВОЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Право частной собственности означает принадлежность право­мочийвладения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретнымфизическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частнойсобствен­ности на землю.

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на двавида:право частной собственности физических и право частной собственностиюридических лиц. Российское земельное законодательство максимальнорасширяет круг физических и юридических лиц — субъектов права частнойсобственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц безгражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместныепредприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частнойсобственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено.Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых дляведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, не могут бытьсобственниками земельных долей.

Объектами права частной собственности выступают земельные участкилишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовойрежим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности накоторые фактически не ограничивается. В отличие от этого, право частнойсобственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятыеобъектами обороны, земли общего пользования в населен­ных пунктах и некоторыедругие.

В частной собственности в настоящее время находится незна­чительнаяплощадь — всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82%этих площадей. Земельные участ­ки, находящиеся в частной собственности, могутиспользоваться только для установленных целей, указание на которые содержится вправо устанавливающих документах — свидетельствах о регистрации права частнойсобственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерскогохозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищногостроительства, пред­принимательской деятельности. Земельные участки могутпереда­ваться их собственниками другим лицам во временное пользова­ние, арендулибо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения,мены, передачи в качестве взно­са в уставные фонды, могут быть предметомзалога. Собственники могут также добровольно отказаться от своего земельногоучастка либо могут объединить его с земельными участками других собственниковдля создания общей собственности.

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограниченыгосударством. Так, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)»' запреща­ется залог сельскохозяйственных угодий изсостава земель сель­скохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских)хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Земельныеучастки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных,общественных или муници­пальных нужд в установленном порядке и при условиикомпенса­ции их стоимости. В определенных случаях правонарушений в качествемеры наказания собственник может быть лишен права собственности в соответствиис судебным решением без компенсации.

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности,возлагается ряд обязанностей. Они должны своевремен­но платить земельный налог,представлять в государственные органы сведения о состоянии и использованииземель, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением идр. (ст. 53 ЗК).

Право частной собственности возникает в результате различ­ного родасделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения,наследования, ипотеки. Право частной собственности удостоверяетсясвидетельством о государственной регистрации права частной собственности,выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает смомента такой регистрации.

Право общей собственности на земельные участки означаетпринадлежность правомочий владения, пользования, распоряже­ния конкретнымземельным участком двум и более индивидуально определенным физическим июридическим лицам, которые высту­пают сособственниками.

Общая собственность существует в видедолевой илисовместной.В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется всоответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством орегистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого неопределяется (ст. 244 ГК).

Объектами права общей собственности выступают земельные участки,образуемые либо путем добровольного объединения граж­данами или юридическимилицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков(долей) как в порядке приватизации, так и вне ее. Хотя в большинстве случаеввозник­новения общей собственности действует принцип добровольного выбора, внекоторых случаях право общей собственности является единственнойальтернативой. К примеру, при выделении земельного участка садоводческим или огородническимобъединениям граждан или кондоминиумам часть общей площади земель, котораяпредназначена для размещения объектов общей инфраструктуры, дорог и другихобъектов общего пользования, закрепляется за членами садоводческого илиогороднического товарищества или кондоминиума только на праве общей совместнойсобственности.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяетсясвидетельством о регистрации права собственности на земельный участок (долю) вобщей собственности, выдаваемому каждому собственнику отдельно. Право общейсовместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права,оформляемым в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним».

Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности,используются для различных целей: ведение сельского хозяйства,предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектовжилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком,находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

Содержание правомочия распоряжения различно для общей совместной идолевой собственности. При долевой собственности собственник обладаетнезависимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать свою долю впользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по наследствуи совершать другие сделки, связанные с отчуждением земель с учетомустановленных законодательством ограничений. Во многих случаях ограничениемправомочия распоряжения является требо­вание о выделении земельной доли внатуре при совершении определенных действий по распоряжению земельным участком.Так, в аренду может быть передана лишь физически обособленная часть общейземельной собственности. Также ипотека может быть установлена только напринадлежащую гражданину земельную долю, выделенную в натуре (ст. 62 Закона «Обипотеке (залоге недвижимости)»). При невозможности выделения земельной доли внатуре собственник не может заложить ее, передать в аренду, а имеет право толькона компенсацию. Имеются и другие ограничения. При продаже земельной доли вобщей долевой собственности преимущественное право на ее приобретение имеютдругие участ­ники общей собственности.

При совместной собственности сособственники обладают рав­ными правамисобственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех другихучастников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либоего частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении такихдействий согласие других участников предполагается и специального удостоверенияв форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий нетребуется.

1.         Конституция Российской Федерацииот 12 декабря 1993 года

2.         Земельный кодекс РоссийскойФедерации от 28 сентября 2001 года

3.         Краснова И. О. Земельное право.Элементарный курс. – М.: Юристъ, 2001

www.ronl.ru

Реферат - Право собственности на землю

1. СОВРЕМЕННАЯ ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕФОРМА

С образованием России как независимого государства новой демократической властью разрабатывается и претворяется в жизнь радикальная экономическая реформа. Ее основу составляет идея крупномасштабной денационализации государственной собственности, означающая передачу принадлежащих государству объектов в собственность граждан и негосударственных организаций.

Важнейшей частью экономических преобразований стала земельная реформа, воплотившая идею приватизации земель, отказа от исключительной государственной собственности и перехода к множеству форм собственности. В первую очередь земельная реформа коснулась аграрного сектора и сельскохозяйственных земель. В этой области политическое руководство пошло по пути капитализации сельского хозяйства, реставрации отношений частной собственности, существовавших в дореволюционной России и принятых во многих развитых капиталистических странах. В дальнейшем негосударственные формы собственности вошли в практику земельных отношений применительно к другим категориям земель. В содержание земельной реформы вошли также мероприятия по созданию муниципальной собственности, определению правового режима и разграничению государственной собственности.

Особый характер земельная реформа приобрела применительно к сельскому хозяйству. Развитие процесса приватизации земель в данной области занимало и продолжает занимать ключевое место. Ее идея заключалась в реализации политики расформирования 27 тыс. колхозов и совхозов России и передачи их земель на праве частной собственности сотням тысяч мелких крестьянских хозяйств. Считалось, что индивидуальная форма ведения сельского хозяйства создаст конкурентную среду, способную обеспечить рост сельскохозяйственного производства. Право частной собственности в этом случае выступает в качестве гаранта стабильности и способно стимулировать заинтересованность сельскохозяйственного производителя бережно относиться к земле и рационально ее использовать.

Правовую основу земельной реформы составил блок законов и подзаконных актов, призванных придать законный характер предпринимаемым реформам. Принятые в начале 90-х гг. Законы “О земельной реформе”, “О собственности в РСФСР”, “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” и Земельный кодекс РСФСР образовали первоначальный правовой фундамент земельной реформы. Важную роль для формирования приватизации земель сыграли Указы Президента РФ “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” (1991), “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” (1993), “О реализации конституционных прав граждан на землю” (1996).

Важную роль для реализации политики приватизации земель колхозов и совхозов, а также земель, предназначенных для садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, сыграл Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР”. В соответствии с Указом ставилась задача в 1992 г. провести полную реорганизацию всех колхозов и совхозов, предоставив их членам и работникам право получать земельную долю в частную собственность для создания крестьянских хозяйств и некоторых других видов индивидуального землепользования. Для реорганизации, выделения и приватизации земельных долей максимально снимались административные препятствия и устанавливался льготный режим. Так, были предусмотрены предоставление доли земли бесплатно, ее выделение без согласия коллектива или администрации колхоза или совхоза. Для ведения фермерского хозяйства и других видов индивидуального землепользования допускалось предоставление земель в лесах 1-й группы, разрешалось свободное распоряжение земельной долей, включая ее залог. Была предусмотрена ответственность руководителей хозяйств за задержку с выделением доли.

Однако вскоре становится ясно, что переход на единоличное крестьянское хозяйство в процессе реорганизации колхозов и совхозов дело намного более трудное, чем предполагалось. К началу лета 1992 г. семейные фермы владели не более, чем 3% сельскохозяйственных земель. За летний период не был ликвидирован ни один из 27 тыс. колхозов и совхозов, которые в нарушение Указа не прошли перерегистрацию, сохранив прежнюю форму хозяйствования. По итогам 1992 г. колхозы и совхозы оказались доминирующими производителями товарной сельскохозяйственной продукции, хотя действовали в крайне неблагоприятных условиях. Почти все они оказались банкротами из-за реформы цен и отмены бюджетных субсидий, а также вследствие фантастической инфляции.

Ожидания высокой эффективности крестьянских хозяйств не оправдались. В 1992 г. они производили только 0,5% продовольственной продукции страны, значительно отставая от производительности личных подсобных хозяйств членов колхозов и работников совхозов. Только немногим более 3 тыс. ферм оказались способными вести товарное производство. Около 1% фермеров вообще не засеяли выделенные им земельные участки, хотя из расходовали полученные в банке кредиты. Государство оказалось неспособным предоставить фермерам обещанную и необходимую финансовую и техническую поддержку. Вся система жизненных условий в сельской местности не приспособлена к быстрому преобразованию колхозов и совхозов в частные крестьянские хозяйства: жилье, снабжение, коммуникации рассчитаны на крупные сельскохозяйственные предприятия. В этих условиях приватиза­ция земель колхозов и совхозов не происходит. Не была разработана в достаточной степени и правовая основа реформ, необходимая для юридического оформления права частной собственности на земельную долю. Не выдавались свидетельства о праве собственности, не была разработана процедура выделения земельной доли в натуре (на местности). Действовавшим на тот момент законодательством не предусматривалось существование такого организационного образования, как колхоз или совхоз. В результате все они оказались вне закона.

Такое положение потребовало внести коррективы в реализацию земельной реформы. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 “О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса” колхозам и совхозам разрешалось сохранить прежнюю форму хозяйствования при условии перерегистрации.

Данное постановление и некоторые другие решения, связанные с поддержкой сельскохозяйственного производителя, в определен­ной степени стимулировали процесс преобразований в деревне. К середине 1993 г. прошли перерегистрацию более 20 тыс. колхозов и совхозов, а 7 тыс. заявили о своем желании сохранить прежнюю форму хозяйствования. Число крестьянских хозяйств выросло, достигнув к началу 1996 г. 280 тыс. Вместе с тем их эффективность оставалась низкой. Лишь в отдельных регионах максимальный объем занимаемых фермерскими хозяйствами земель достигал 7%.

Но и эти меры оказались недостаточными для перехода от коллективных преимущественно к индивидуальным формам веде­ния сельского хозяйства. Уже в 1994 г. развивается и набирает силу процесс распада фермерских хозяйств. В 1995 г. на 100 вновь созданных приходилось 96 распавшихся. Около 7 млн. га. сельскохозяйственных земель были не востребованы. Треть земель, находящихся в распоряжении фермеров, пустует, брошена, заросла сорняками. Импорт сельскохозяйственной продукции достиг 40%. В качестве главной причины назывались общие кризисные процессы в экономике страны. Для решения проблемы акцент делается на усилении рыночных отношений, включая развитие отно­шений купли-продажи земельных участков, формирования рынка земель, практического внедрения залоговых отношений.

Более спокойно проходило реформирование земельных отношений в области садоводства, подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства. К 1996 г. число граждан, имеющих на праве частной собственности земельные участки, предоставленные для вышеуказанных целей, достигло 40 млн. Такое положение можно объяснить отсутствием необходимости в данном случае перераспределения земель, требующего введения новых сложных правовых механизмов и отличающегося высокой степенью конфликтности. Приватизация земель для ведения садоводства, огородничества, дачного и подсобного хозяйства, а также индивидуального жилищного строительства, особенно на первых порах, была связана преимущественно с документальным переоформлением ранее предоставленных гражданам для этих целей земельных участков. Просто один и тот же садовод из землепользователя в результате такого переоформления становился собственником. Его земельный участок не изымали, не делили и не передавали другим лицам, как это происходило с землями колхозов и совхозов.

Не без трудностей развивается процесс образования муниципальной собственности. Хотя Конституция РФ, ЗК и Федеральный закон от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, продекламировали право муниципальной собственности на землю условия и порядок ее образования не были установлены. На практике муниципальная собственность все же формировалась явочным порядком, когда местные органы самоуправления единолично объявляли землю муниципальной собственностью, либо на основе различного рода договоренностей с соответствующими субъектами РФ. Закон “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” внес некоторую определенность в вопросы об образовании муниципальной собственности, предусмотрев, что органы государственной власти РФ на основании законов регулируют порядок передачи объектов федеральной собственности в муниципальную, а органы государственной власти субъектов РФ регулируют порядок передачи и передают объекты собственности субъектов РФ в муниципальную собственность. Однако федеральных законов, необходимых для передачи земель из федеральной в муниципальную собственность, по этому вопросу принято не было, а субъекты РФ также не торопятся с разработкой порядка передачи земель в собственность муниципальных образований. В результате муниципальная собственность сформировалась лишь в некоторых субъектах РФ.

2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ. ФОРМЫ, ВИДЫ, СОДЕРЖАНИЕ

Земельная реформа дала толчок и создала условия для интен­сивного развития не столь значимого прежде института права собственности на землю. Главной причиной такого развития стало появление в системе правоотношений собственности нескольких форм права собственности, заменивших исключительную государ­ственную собственность на землю. Институт права собственности приобретает особое значение как в теории, так и в практике земельного права.

Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”' подтверждает такую трансформацию, установив, что от­ныне все сделки с земельными участками регулируются граждан­ским законодательством. Одновременно все же было признано, что юридически земля не теряет своей связи с природой, оставаясь одновременно объектом земельных и других экологических право­отношений. Предусмотрено, что регулирование сделок с землей гражданским законодательством осуществляется с учетом земель­ного, лесного, природоохранительного, иного специального законо­дательства.

Таким образом, земля приобрела сложный правовой статус, став недвижимым имуществом особого рода, в котором сочетаются черты природного объекта и товарно-материальной ценности. Это означает, что земля теперь является объектом не только земельных отношений, но и гражданских. Соответственно теряются определенность и грань между земельным и гражданским отраслями права, которые теперь претендуют на одну и ту же сферу правового регулирования, создавая в правовом регулирова­нии отношений собственности на землю немало неясных и даже конфликтных ситуаций.

Признание земель недвижимым имуществом является формальным основанием для включения права собственности на землю в категорию вещных прав и распространения на данную область подходов, принципов и решений, применяемых к отношениям собственности на имущество в целом. В частности, содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. В первом случае речь идет о возможности собственника — обладателя этих правомочий физически, т.е. своими действиями, осуществлять вла­дение, пользование и распоряжение физически обособленным земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности. В юридическом смысле правомерность этих действий подтверждается в индивидуальных юридически значимых документах.

Право владения означает право собственника обладать земель­ным участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находить­ся на нем, держать под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц. Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользу из земельного участка для удовлетворения различных собственных материаль­ных и нематериальных потребностей. Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельного участка вклю­чает право отчуждать земельный участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельный участок в пользование, передавать по наследству, а также право залога.

Все три правомочия юридически существуют как единство и закрепляются за соответствующими субъектами в виде права собственности на основании различных государственных нормативных и ненормативных актов. Наличие документа, удостоверяющего право собственности, является юридическим основанием для реализации любого правомочия собственности. К примеру, свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок достаточно для того, чтобы собственник мог входить на участок и находиться на нем, использовать его для разрешенных целей, а также продавать или иным образом отчуждать земельный участок.

Правомочия владения, пользования, распоряжения составляют содержание и других вещных прав, к которым гражданское законодательство также относит право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитуты (ст. 216 ГК). Однако они существуют в ограниченном объеме.

Право собственности не означает обязанности собственника всегда самому владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком. По своему желанию и в соответствии с требованиями закона он имеет право передать часть своих правомочий другим лицам. При передаче отдельных правомочий собственник ограничивает свое право собственности, но не теряет его. Так, собственник может передать свой земельный участок другим лицам в пользование, ограничив тем самым свои правомочия владения и пользования. В определенных случаях возможна передача не собственникам некоторой части правомочий распоряжения за исключением отчуждения права собственности помимо воли собственника.

Земельное и гражданское законодательство исходит из прин­ципа ограниченности свободы действий и усмотрения собственника по владению, пользованию и распоряжению земельной собственностью. Данный принцип основан на понимании того, что право собственности существует наряду с другими правами и интересами общества, государства, граждан и должно уравновешиваться с ними. Применительно к частной собственности данный принцип зафиксирован в Конституции РФ, ст. 36 которой гласит: “владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ре­сурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и закон­ных интересов иных лиц”.

Действующее земельное законодательство исходит из идеи отказа от права исключительной государственной собственности, реализующего монополию государства на землю, и его замены множеством форм собственности.

Полного, законченного перечня форм собственности на землю не существует. В регулировании этого вопроса используется гибкий подход, в соответствии с которым допускается установление любых форм собственности. Не существует ни обязательного ми­нимума, ни обязательного максимума. Статья 9 Конституции РФ предусматривает: земля и другие природные ресурсы могут нахо­диться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.

На практике представлены все три перечисленные в Конститу­ции РФ формы собственности на землю:

государственная,

муниципальная,

частная.

Степень правовой разработанности каждой различается, что свидетельствует о том, что институт права собственности на землю находится на стадии формирования и не достиг своего полного развития.

2. ПРАВО ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:

федеральной собственности и

собственности субъектов РФ (субъектной).

На каждом уровне правомочия владения, пользования и распоряжения распределены между законодательными органами, соот­ветствующими министерствами и ведомствами, а также местными органами самоуправления, и реализуются через систему государственных полномочий и функций управления.

Объектом права государственной собственности выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК). Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место. Государственные земли — наиболее обширны по площади, имеют наиболее существенную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство земель природоохранного назначения на­ходятся в государственной собственности.

С развитием права государственной собственности связывается сложная проблема ее разграничения на право федеральной и право субъектной собственности. Проблема вызвана недостаточно ясно выраженной позицией государства относительно того, каким образом осуществить разграничение. Используются два юридичес­ки несогласованных подхода. С одной стороны, предусматривается проведение жесткого разграничения права государственной собственности физически, по объектам, и юридически. С другой, разграничение права государственной собственности одновременно предусматривается путем разграничения предметов ведения и полномочий по управлению земельными правоотношениями между государственными и субъектными органами государственной власти без физического разграничения самих земель и соответствующего закрепления самостоятельных прав собственности РФ и субъектов РФ.

Политическая поддержка первого подхода выражена в реше­нии Правительства РФ и Центрального банка РФ по стабилизации социально-экономического положения в стране, которое предусматривает разграничить право собственности на объекты недви­жимости, включая земельные участки, между РФ, ее субъектами и органами местного самоуправления.

Данный подход реализован при определении правового режима некоторых категорий земель. Так, Водный кодекс РФ исходит из порядка разграничения водных объектов и соответственно земель водного фонда на федеральные и субъектные по установленным критериям. На основании Лесного кодекса РФ лесной фонд объявлен федеральной собственностью при условии передачи части лесного фонда в собственность субъектов РФ в соответствии с федеральным законом.

Одновременно, Водный и Лесной кодексы независимо от фактического разграничения устанавливают порядок согласованного совместного вынесения решений по вопросам правового режима соответствующих земель. В развитие Лесного кодекса не было принято ни одного решения относительно признания участков лесного фонда — субъектной собственностью. Водные объекты частично разграничены, однако легитимность такого разграниче­ния вызывает сомнения, так как на основании ст. 67 Конституции внутренние воды и территориальное море ни при каких условиях не могут быть субъектной собственностью, так как не входят в территорию субъектов РФ.

При этом независимо от того, какие действия будут предпри­няты в этой области, оба Закона предусматривают участие государственных органов обоих уровней в управлении собственностью. Целесообразность физического проведения разграничения в этом случае, равно как и юридического оформления прав двух субъек­тов, ставится под сомнение.

Данное противоречивое положение порождает интересную си­туацию, когда наряду с федеральной и субъектной собственностью на землю, de facto, но вне закона существует еще один вид права государственной собственности — право некой “общей” (не разграниченной физически) государственной собственности.

Земли, находящиеся в государственной собственности, можно приватизировать с учетом запретов и ограничений, устанавливаемых для отдельных категории земель. Государственные земли могут передаваться физически юридическим лицам в пользование на праве срочного и бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренда Землепользователи несут обязанности по рациональному использованию земель, недопущению их деградации. Землепользование является платным.

Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляете соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектов РФ, хотя в большинстве случаев принцип, раздельного управления не реализуется.

2. ПРАВО МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Право муниципальной собственности на землю — это правомочия владения, пользования, распоряжения, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 25, 215 ГК). В этом качестве органы местного самоуправления имеют право передать земельные участки во временное и постоянное владение и пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, продавать, отчуждать земли, находящиеся в муниципальное собственности, и совершать иные сделки.

Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность. Порядок передачи объектов федеральной собственности в муниципальную регулируется федеральными законами. Субъекты РФ определяют порядок передачи объектов собственности субъектов РФ в муниципальную собственность и осуществляют их передачу. также прилегающие земли. Территория муниципального образования устанавливается на основе законов соответствующих субъектов РФ с учетом мнения населения.

В отличие от государственной муниципальная собственность не делится на виды. Она едина. Управление муниципальной земельной собственностью возложено на местные органы, в структуре которых создаются подразделения, отвечающие за содержание и регулирующие использование земель, занятых автомобильными дорогами, контроль за использованием земель, благоустройство и озеленение территории и др.

Основное назначение муниципальных земель — обеспечение проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно относятся к категории земель населенных пунк­тов, за исключением земель, расположенных за чертой городских и сельских поселений. Основные площади муниципальной собст­венности относятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода, проезда, размещения необходимых объектов общего пользования. Другие категории земель могут закреп­ляться за индивидуальными землепользователями.

Допускается приватизация муниципальных земель. Порядок и условия приватизации определяются местными органами самоуправления. Средства от продажи муниципальной собственности по­ступают в полном объеме в местный бюджет. Не допускается приватизация земель общего пользования в населенных пунктах.

2. ПРАВО ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Право частной собственности означает принадлежность право­мочий владения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собствен­ности на землю.

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности физических и право частной собственности юридических лиц. Российское земельное законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц — субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, не могут быть собственниками земельных долей.

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности на которые фактически не ограничивается. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в населен­ных пунктах и некоторые другие.

В частной собственности в настоящее время находится незна­чительная площадь — всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участ­ки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в право устанавливающих документах — свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, пред­принимательской деятельности. Земельные участки могут переда­ваться их собственниками другим лицам во временное пользова­ние, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взно­са в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственники могут также добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с земельными участками других собственников для создания общей собственности.

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. Так, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”' запреща­ется залог сельскохозяйственных угодий из состава земель сель­скохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных, общественных или муници­пальных нужд в установленном порядке и при условии компенса­ции их стоимости. В определенных случаях правонарушений в качестве меры наказания собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации.

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевремен­но платить земельный налог, представлять в государственные органы сведения о состоянии и использовании земель, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 53 ЗК).

Право частной собственности возникает в результате различ­ного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряже­ния конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые высту­пают сособственниками.

Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (ст. 244 ГК).

Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые либо путем добровольного объединения граж­данами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей) как в порядке приватизации, так и вне ее. Хотя в большинстве случаев возник­новения общей собственности действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей собственности является единственной альтернативой. К примеру, при выделении земельного участка садоводческим или огородническим объединениям граждан или кондоминиумам часть общей площади земель, которая предназначена для размещения объектов общей инфраструктуры, дорог и других объектов общего пользования, закрепляется за членами садоводческого или огороднического товарищества или кондоминиума только на праве общей совместной собственности.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности на земельный участок (долю) в общей собственности, выдаваемому каждому собственнику отдельно. Право общей совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права, оформляемым в соответствии с Законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности, используются для различных целей: ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком, находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

Содержание правомочия распоряжения различно для общей совместной и долевой собственности. При долевой собственности собственник обладает независимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать свою долю в пользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по наследству и совершать другие сделки, связанные с отчуждением земель с учетом установленных законодательством ограничений. Во многих случаях ограничением правомочия распоряжения является требо­вание о выделении земельной доли в натуре при совершении определенных действий по распоряжению земельным участком. Так, в аренду может быть передана лишь физически обособленная часть общей земельной собственности. Также ипотека может быть установлена только на принадлежащую гражданину земельную долю, выделенную в натуре (ст. 62 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”). При невозможности выделения земельной доли в натуре собственник не может заложить ее, передать в аренду, а имеет право только на компенсацию. Имеются и другие ограничения. При продаже земельной доли в общей долевой собственности преимущественное право на ее приобретение имеют другие участ­ники общей собственности.

При совместной собственности сособственники обладают рав­ными правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении таких действий согласие других участников предполагается и специального удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий не требуется.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 28 сентября 2001 года

3. Краснова И. О. Земельное право. Элементарный курс. – М.: Юристъ, 2001

referat.store

Реферат - Право собственности на землю

1.<span Times New Roman"">                 

Собразованием России как независимого государства новой демократической властьюразрабатывается и претворяется в жизнь радикальная экономическая реформа. Ееоснову составляет идея крупномасштабной денационализации государственнойсобственности, означающая передачу принадлежащих государству объектов всобственность граждан и негосударственных организаций.

Важнейшей частью экономических преобразований сталаземельная реформа, воплотившая идею приватизации земель, отказа от исключительнойгосударственной собственности и перехода к множеству форм собственности. Впервую очередь земельная реформа коснулась аграрного сектора исельскохозяйственных земель. В этой области политическое руководство пошло попути капитализации сельского хозяйства, реставрации отношений частнойсобственности, существовавших в дореволюционной России и принятых во многихразвитых капиталистических странах. В дальнейшем негосударственные формысобственности вошли в практику земельных отношений применительно к другимкатегориям земель. В содержание земельной реформы вошли также мероприятия посозданию муниципальной собственности, определению правового режима иразграничению государственной собственности.

Особый характер земельная реформа приобрела применительно к сельскомухозяйству. Развитие процесса приватизации земель в данной области занимало ипродолжает занимать ключевое место. Ее идея заключалась в реализации политикирасформирования 27 тыс. колхозов и совхозов России и передачи их земельна праве частной собственности сотням тысяч мелких крестьянских хозяйств.Считалось, что индивидуальная форма ведения сельского хозяйства создастконкурентную среду, способную обеспечить рост сельскохозяйственногопроизводства. Право частной собственности в этом случае выступает в качествегаранта стабильности и способно стимулировать заинтересованностьсельскохозяйственного производителя бережно относиться к земле и рационально ееиспользовать.

Правовую основу земельной реформы составил блок законов и подзаконныхактов, призванных придать законный характер предпринимаемым реформам. Принятыев начале 90-х гг. Законы «О земельной реформе», «О собственности в РСФСР», «Окрестьянском (фермерском) хозяйстве» и Земельный кодекс РСФСР образовалипервоначальный правовой фундамент земельной реформы. Важную роль дляформирования приватизации земель сыграли Указы Президента РФ «О неотложныхмерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (1991), «О регулированииземельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (1993), «О реализацииконституционных прав граждан на землю» (1996).

Важную роль для реализации политики приватизации земель колхозов исовхозов, а также земель, предназначенных для садоводства, огородничества,индивидуального жилищного строительства, сыграл Указ Президента РФ от 27декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы вРСФСР». В соответствии с Указом ставилась задача в 1992 г. провести полнуюреорганизацию всех колхозов и совхозов, предоставив их членам и работникамправо получать земельную долю в частную собственность для создания крестьянскиххозяйств и некоторых других видов индивидуального землепользования. Дляреорганизации, выделения и приватизации земельных долей максимально снималисьадминистративные препятствия и устанавливался льготный режим. Так, былипредусмотрены предоставление доли земли бесплатно, ее выделение без согласияколлектива или администрации колхоза или совхоза. Для ведения фермерскогохозяйства и других видов индивидуального землепользования допускалось предоставлениеземель в лесах 1-й группы, разрешалось свободное распоряжение земельной долей,включая ее залог. Была предусмотрена ответственность руководителей хозяйств зазадержку с выделением доли.

Однако вскоре становится ясно, что переход на единоличное крестьянскоехозяйство в процессе реорганизации колхозов и совхозов дело намного болеетрудное, чем предполагалось. К началу лета 1992 г. семейные фермы владели неболее, чем 3% сельскохозяйственных земель. За летний период не былликвидирован ни один из 27 тыс. колхозов и совхозов, которые в нарушение Указане прошли перерегистрацию, сохранив прежнюю форму хозяйствования. По итогам1992 г. колхозы и совхозы оказались доминирующими производителями товарнойсельскохозяйственной продукции, хотя действовали в крайне неблагоприятныхусловиях. Почти все они оказались банкротами из-за реформы цен и отменыбюджетных субсидий, а также вследствие фантастической инфляции.

Ожидания высокой эффективности крестьянскиххозяйств не оправдались. В 1992 г. они производили только 0,5%продовольственной продукции страны, значительно отставая от производительностиличных подсобных хозяйств членов колхозов и работников совхозов. Тольконемногим более 3 тыс. ферм оказались способными вести товарное производство.Около 1% фермеров вообще не засеяли выделенные им земельные участки, хотя израсходовали полученные в банке кредиты. Государство оказалось неспособнымпредоставить фермерам обещанную и необходимую финансовую и техническуюподдержку. Вся система жизненных условий в сельской местности не приспособленак быстрому преобразованию колхозов и совхозов в частные крестьянские хозяйства:жилье, снабжение, коммуникации рассчитаны на крупные сельскохозяйственныепредприятия. В этих условиях приватиза­ция земель колхозов и совхозов не происходит.Не была разработана в достаточной степени и правовая основа реформ, необходимаядля юридического оформления права частной собственности на земельную долю. Невыдавались свидетельства о праве собственности, не была разработана процедуравыделения земельной доли в натуре (на местности). Действовавшим на тот моментзаконодательством не предусматривалось существование такого организационногообразования, как колхоз или совхоз. В результате все они оказались вне закона.

Такое положение потребовало внести коррективы в реализацию земельнойреформы. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядкеприватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленногокомплекса» колхозам и совхозам разрешалось сохранить прежнюю формухозяйствования при условии перерегистрации.

Данное постановление и некоторые другие решения, связанные споддержкой сельскохозяйственного производителя, в определен­ной степенистимулировали процесс преобразований в деревне. К середине 1993 г. прошли перерегистрациюболее 20 тыс. колхозов и совхозов, а 7 тыс. заявили о своем желании сохранитьпрежнюю форму хозяйствования. Число крестьянских хозяйств выросло, достигнув кначалу 1996 г. 280 тыс. Вместе с тем их эффективность оставалась низкой. Лишь вотдельных регионах максимальный объем занимаемых фермерскими хозяйствами земельдостигал 7%.

Но и эти меры оказались недостаточными для перехода от коллективныхпреимущественно к индивидуальным формам веде­ния сельского хозяйства. Уже в1994 г. развивается и набирает силу процесс распада фермерских хозяйств. В 1995г. на 100 вновь созданных приходилось 96 распавшихся. Около 7 млн. га.сельскохозяйственных земель были не востребованы. Треть земель, находящихся враспоряжении фермеров, пустует, брошена, заросла сорняками. Импортсельскохозяйственной продукции достиг 40%. В качестве главной причиныназывались общие кризисные процессы в экономике страны. Для решения проблемыакцент делается на усилении рыночных отношений, включая развитие отно­шенийкупли-продажи земельных участков, формирования рынка земель, практическоговнедрения залоговых отношений.

Более спокойно проходило реформирование земельных отношений в областисадоводства, подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства. К1996 г. число граждан, имеющих на праве частной собственности земельныеучастки, предоставленные для вышеуказанных целей, достигло 40 млн. Такоеположение можно объяснить отсутствием необходимости в данном случаеперераспределения земель, требующего введения новых сложных правовых механизмови отличающегося высокой степенью конфликтности. Приватизация земель для ведениясадоводства, огородничества, дачного и подсобного хозяйства, а такжеиндивидуального жилищного строительства, особенно на первых порах, была связанапреимущественно с документальным переоформлением ранее предоставленныхгражданам для этих целей земельных участков. Просто один и тот же садовод изземлепользователя в результате такого переоформления становился собственником.Его земельный участок не изымали, не делили и не передавали другим лицам, какэто происходило с землями колхозов и совхозов.

Не без трудностей развивается процесс образования муниципальнойсобственности. Хотя Конституция РФ, ЗК и Федеральный закон от 28 августа 1995г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления вРоссийской Федерации», продекламировали право муниципальной собственности наземлю условия и порядок ее образования не были установлены. На практикемуниципальная собственность все же формировалась явочным порядком, когдаместные органы самоуправления единолично объявляли землю муниципальнойсобственностью, либо на основе различного рода договоренностей ссоответствующими субъектами РФ. Закон «Об общих принципах организации местногосамоуправления в Российской Федерации» внес некоторую определенность в вопросыоб образовании муниципальной собственности, предусмотрев, что органыгосударственной власти РФ на основании законов регулируют порядок передачиобъектов федеральной собственности в муниципальную, а органы государственнойвласти субъектов РФ регулируют порядок передачи и передают объектысобственности субъектов РФ в муниципальную собственность. Однако федеральныхзаконов, необходимых для передачи земель из федеральной в муниципальнуюсобственность, по этому вопросу принято не было, а субъекты РФ также неторопятся с разработкой порядка передачи земель в собственность муниципальныхобразований. В результате муниципальная собственность сформировалась лишь внекоторых субъектах РФ.

2.<span Times New Roman"">     

Земельная реформа дала толчок и создала условия для интен­сивногоразвития не столь значимого прежде института права собственности на землю.Главной причиной такого развития стало появление в системе правоотношенийсобственности нескольких форм права собственности, заменивших исключительнуюгосудар­ственную собственность на землю. Институт права собственностиприобретает особое значение как в теории, так и в практике земельного права.

Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признаниеземли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. Врезультате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельныхотношений и развитии аграрной реформы в России»' подтверждает такуютрансформацию, установив, что от­ныне все сделки с земельными участкамирегулируются граждан­ским законодательством. Одновременно все же было признано,что юридически земля не теряет своей связи с природой, оставаясь одновременнообъектом земельных и других экологических право­отношений. Предусмотрено, чторегулирование сделок с землей гражданским законодательством осуществляется сучетом земель­ного, лесного, природоохранительного, иного специального законо­дательства.

Таким образом, земля приобрела сложный правовой статус, ставнедвижимым имуществом особого рода, в котором сочетаются черты природногообъекта и товарно-материальной ценности. Это означает, что земля теперьявляется объектом не только земельных отношений, но и гражданских.Соответственно теряются определенность и грань между земельным и гражданскимотраслями права, которые теперь претендуют на одну и ту же сферу правовогорегулирования, создавая в правовом регулирова­нии отношений собственности наземлю немало неясных и даже конфликтных ситуаций.

Признание земель недвижимым имуществом является формальным основанием длявключения права собственности на землю в категорию вещных прав ираспространения на данную область подходов, принципов и решений, применяемых котношениям собственности на имущество в целом. В частности, содержание правасобственности на землю составляют правомочия владения, пользования,распоряжения (ст. 209 ГК). Все три правомочия имеют ясно выраженный физическийи юридический аспект. В первом случае речь идет о возможности собственника —обладателя этих правомочий физически, т.е. своими действиями, осуществлять вла­дение,пользование и распоряжение физически обособленным земельным участком,принадлежащим ему на праве собственности. В юридическом смысле правомерностьэтих действий подтверждается в индивидуальных юридически значимых документах.

Право владения означает право собственника обладать земель­нымучастком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находить­ся на нем, держатьпод контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц.Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользу изземельного участка для удовлетворения различных собственных материаль­ных и нематериальныхпотребностей. Право распоряжения, или право определять юридическуюсудьбу земельного участка вклю­чает право отчуждать земельный участок путемсовершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельныйучасток в пользование, передавать по наследству, а также право залога.

Все три правомочия юридически существуют как единство и закрепляются засоответствующими субъектами в виде права собственности на основании различныхгосударственных нормативных и ненормативных актов. Наличие документа,удостоверяющего право собственности, является юридическим основанием дляреализации любого правомочия собственности. К примеру, свидетельство огосударственной регистрации права собственности на земельный участок достаточнодля того, чтобы собственник мог входить на участок и находиться на нем,использовать его для разрешенных целей, а также продавать или иным образомотчуждать земельный участок.

Правомочия владения, пользования, распоряжения составляют содержание идругих вещных прав, к которым гражданское законодательство также относит правопожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного)пользования и сервитуты (ст. 216 ГК). Однако они существуют в ограниченномобъеме.

Право собственности не означает обязанности собственника всегда самомувладеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком. Посвоему желанию и в соответствии с требованиями закона он имеет право передатьчасть своих правомочий другим лицам. При передаче отдельных правомочий собственникограничивает свое право собственности, но не теряет его. Так, собственник можетпередать свой земельный участок другим лицам в пользование, ограничив тем самымсвои правомочия владения и пользования. В определенных случаях возможнапередача не собственникам некоторой части правомочий распоряжения заисключением отчуждения права собственности помимо воли собственника.

Земельное и гражданское законодательство исходит из прин­ципаограниченности свободы действий и усмотрения собственника по владению, пользованиюи распоряжению земельной собственностью. Данный принцип основан на пониманиитого, что право собственности существует наряду с другими правами и интересамиобщества, государства, граждан и должно уравновешиваться с ними. Применительнок частной собственности данный принцип зафиксирован в Конституции РФ, ст. 36которой гласит: «владение, пользование и распоряжение землей и другимиприродными ре­сурсами осуществляются их собственниками свободно, если это ненаносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и закон­ных интересов иныхлиц».

Действующее земельное законодательство исходит изидеи отказа от права исключительной государственной собственности, реализующегомонополию государства на землю, и его замены множеством форм собственности.

Полного, законченного перечня форм собственности наземлю не существует. В регулировании этого вопроса используется гибкий подход,в соответствии с которым допускается установление любых форм собственности. Несуществует ни обязательного ми­нимума, ни обязательного максимума. Статья 9Конституции РФ предусматривает: земля и другие природные ресурсы могут нахо­дитьсяв частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а такжедопустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, небудучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.

На практике представлены все три перечисленные в Конститу­ции РФ формысобственности на землю:

государственная,

муниципальная,

частная.

Степень правовой разработанности каждой различается, что свидетельствуето том, что институт права собственности на землю находится на стадииформирования и не достиг своего полного развития.

3.<span Times New Roman"">     

Право государственной собственности означает принадлежностьправомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство каксубъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, ацелым рядом различных органов государственной власти, между которымираспределяются правомочия собственности.

Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровнейгосударственной власти, предусматривается, что право государственнойсобственности существует в виде:

федеральной собственности и

собственности субъектов РФ (субъектной).

На каждом уровне правомочия владения, пользования и распоряженияраспределены между законодательными органами, соот­ветствующими министерствамии ведомствами, а также местными органами самоуправления, и реализуются черезсистему государственных полномочий и функций управления.

Объектом права государственной собственности выступаютиндивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственностиграждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК).Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место.Государственные земли — наиболее обширны по площади, имеют наиболеесущественную экономическую и экологическую значимость. На государственныхземлях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющеебольшинство земель природоохранного назначения на­ходятся в государственнойсобственности.

С развитием права государственной собственностисвязывается сложная проблема ее разграничения на право федеральной и правосубъектной собственности. Проблема вызвана недостаточно ясно выраженнойпозицией государства относительно того, каким образом осуществитьразграничение. Используются два юридичес­ки несогласованных подхода. С однойстороны, предусматривается проведение жесткого разграничения правагосударственной собственности физически, по объектам, и юридически. С другой,разграничение права государственной собственности одновременно предусматриваетсяпутем разграничения предметов ведения и полномочий по управлению земельнымиправоотношениями между государственными и субъектными органами государственнойвласти без физического разграничения самих земель и соответствующегозакрепления самостоятельных прав собственности РФ и субъектов РФ.

Политическая поддержка первого подхода выражена в реше­нии ПравительстваРФ и Центрального банка РФ по стабилизации социально-экономического положения встране, которое предусматривает разграничить право собственности на объектынедви­жимости, включая земельные участки, между РФ, ее субъектами и органамиместного самоуправления.

Данный подход реализован при определении правового режима некоторыхкатегорий земель. Так, Водный кодекс РФ исходит из порядка разграничения водныхобъектов и соответственно земель водного фонда на федеральные и субъектные поустановленным критериям. На основании Лесного кодекса РФ лесной фонд объявленфедеральной собственностью при условии передачи части лесного фонда всобственность субъектов РФ в соответствии с федеральным законом.

Одновременно, Водный и Лесной кодексы независимо от фактическогоразграничения устанавливают порядок согласованного совместного вынесениярешений по вопросам правового режима соответствующих земель. В развитие Лесногокодекса не было принято ни одного решения относительно признания участковлесного фонда — субъектной собственностью. Водные объекты частичноразграничены, однако легитимность такого разграниче­ния вызывает сомнения, таккак на основании ст. 67 Конституции внутренние воды и территориальное море нипри каких условиях не могут быть субъектной собственностью, так как не входят втерриторию субъектов РФ.

При этом независимо от того, какие действия будут предпри­няты в этойобласти, оба Закона предусматривают участие государственных органов обоихуровней в управлении собственностью. Целесообразность физического проведенияразграничения в этом случае, равно как и юридического оформления прав двухсубъек­тов, ставится под сомнение.

Данное противоречивое положение порождает интересную си­туацию, когданаряду с федеральной и субъектной собственностью на землю, defacto, но вне законасуществует еще один вид права государственной собственности — право некой«общей» (не разграниченной физически) государственной собственности.

Земли, находящиеся в государственной собственности, можно приватизироватьс учетом запретов и ограничений, устанавливаемых для отдельных категорииземель. Государственные земли могут передаваться физически юридическим лицам впользование на праве срочного и бессрочного пользования, пожизненногонаследуемого владения, аренда Землепользователи несут обязанности порациональному использованию земель, недопущению их деградации. Землепользованиеявляется платным.

Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностьюосуществляете соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71Конституции) и субъектов РФ, хотя в большинстве случаев принцип, раздельногоуправления не реализуется.

4.<span Times New Roman"">     

Право муниципальной собственности на землю — это правомочиявладения, пользования, распоряжения, принадлежащие муниципальному образованию.На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От именимуниципального образования полномочия собственника реализуют органы местногосамоуправления (ст. 25, 215 ГК). В этом качестве органы местного самоуправленияимеют право передать земельные участки во временное и постоянное владение ипользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, продавать,отчуждать земли, находящиеся в муниципальное собственности, и совершать иныесделки.

Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки,переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность. Порядок передачиобъектов федеральной собственности в муниципальную регулируется федеральнымизаконами. Субъекты РФ определяют порядок передачи объектов собственностисубъектов РФ в муниципальную собственность и осуществляют их передачу. такжеприлегающие земли. Территория муниципального образования устанавливаетсяна основе законов соответствующих субъектов РФ с учетом мнениянаселения.

В отличие от государственной муниципальная собственность не делитсяна виды. Она едина. Управление муниципальной земельной собственностью возложенона местные органы, в структуре которых создаются подразделения, отвечающие засодержание и регулирующие использование земель, занятых автомобильнымидорогами, контроль за использованием земель, благоустройство и озеленение территориии др.

Основное назначение муниципальных земель — обеспечение проживания,работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно относятся ккатегории земель населенных пунк­тов, за исключением земель, расположенных зачертой городских и сельских поселений. Основные площади муниципальной собст­венностиотносятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода,проезда, размещения необходимых объектов общего пользования. Другие категорииземель могут закреп­ляться за индивидуальными землепользователями.

Допускается приватизация муниципальных земель.Порядок и условия приватизации определяются местными органами самоуправления.Средства от продажи муниципальной собственности по­ступают в полном объеме вместный бюджет. Не допускается приватизация земель общего пользования внаселенных пунктах.

5.<span Times New Roman"">     

Право частной собственности означает принадлежность право­мочийвладения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретнымфизическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частнойсобствен­ности на землю.

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на двавида: право частной собственности физических и право частной собственностиюридических лиц. Российское земельное законодательство максимальнорасширяет круг физических и юридических лиц — субъектов права частнойсобственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц безгражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместныепредприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частнойсобственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено.Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых дляведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, не могут бытьсобственниками земельных долей.

Объектами права частной собственности выступают земельные участкилишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовойрежим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности накоторые фактически не ограничивается. В отличие от этого, право частнойсобственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятыеобъектами обороны, земли общего пользования в населен­ных пунктах и некоторыедругие.

В частной собственности в настоящее время находится незна­чительнаяплощадь — всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82%этих площадей. Земельные участ­ки, находящиеся в частной собственности, могутиспользоваться только для установленных целей, указание на которые содержится вправо устанавливающих документах — свидетельствах о регистрации права частнойсобственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерскогохозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищногостроительства, пред­принимательской деятельности. Земельные участки могутпереда­ваться их собственниками другим лицам во временное пользова­ние, арендулибо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения,мены, передачи в качестве взно­са в уставные фонды, могут быть предметомзалога. Собственники могут также добровольно отказаться от своего земельногоучастка либо могут объединить его с земельными участками других собственниковдля создания общей собственности.

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограниченыгосударством. Так, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)»' запреща­ется залог сельскохозяйственных угодий изсостава земель сель­скохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских)хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Земельныеучастки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных,общественных или муници­пальных нужд в установленном порядке и при условиикомпенса­ции их стоимости. В определенных случаях правонарушений в качествемеры наказания собственник может быть лишен права собственности в соответствиис судебным решением без компенсации.

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности,возлагается ряд обязанностей. Они должны своевремен­но платить земельный налог,представлять в государственные органы сведения о состоянии и использованииземель, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением идр. (ст. 53 ЗК).

Право частной собственности возникает в результате различ­ного родасделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения,наследования, ипотеки. Право частной собственности удостоверяетсясвидетельством о государственной регистрации права частной собственности,выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает смомента такой регистрации.

Право общей собственности на земельные участки означаетпринадлежность правомочий владения, пользования, распоряже­ния конкретнымземельным участком двум и более индивидуально определенным физическим июридическим лицам, которые высту­пают сособственниками.

Общая собственность существует в виде долевой или совместной.В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется всоответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством орегистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого неопределяется (ст. 244 ГК).

Объектами права общей собственности выступают земельные участки,образуемые либо путем добровольного объединения граж­данами или юридическимилицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков(долей) как в порядке приватизации, так и вне ее. Хотя в большинстве случаеввозник­новения общей собственности действует принцип добровольного выбора, внекоторых случаях право общей собственности является единственнойальтернативой. К примеру, при выделении земельного участка садоводческим или огородническимобъединениям граждан или кондоминиумам часть общей площади земель, котораяпредназначена для размещения объектов общей инфраструктуры, дорог и другихобъектов общего пользования, закрепляется за членами садоводческого илиогороднического товарищества или кондоминиума только на праве общей совместнойсобственности.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяетсясвидетельством о регистрации права собственности на земельный участок (долю) вобщей собственности, выдаваемому каждому собственнику отдельно. Право общейсовместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права,оформляемым в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним».

Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности,используются для различных целей: ведение сельского хозяйства,предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектовжилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком,находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

Содержание правомочия распоряжения различно для общей совместной идолевой собственности. При долевой собственности собственник обладаетнезависимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать свою долю впользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по наследствуи совершать другие сделки, связанные с отчуждением земель с учетомустановленных законодательством ограничений. Во многих случаях ограничениемправомочия распоряжения является требо­вание о выделении земельной доли внатуре при совершении определенных действий по распоряжению земельным участком.Так, в аренду может быть передана лишь физически обособленная часть общейземельной собственности. Также ипотека может быть установлена только напринадлежащую гражданину земельную долю, выделенную в натуре (ст. 62 Закона «Обипотеке (залоге недвижимости)»). При невозможности выделения земельной доли внатуре собственник не может заложить ее, передать в аренду, а имеет право толькона компенсацию. Имеются и другие ограничения. При продаже земельной доли вобщей долевой собственности преимущественное право на ее приобретение имеютдругие участ­ники общей собственности.

При совместной собственности сособственники обладают рав­ными правамисобственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех другихучастников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либоего частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении такихдействий согласие других участников предполагается и специального удостоверенияв форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий нетребуется.

1.<span Times New Roman"">                 

2.<span Times New Roman"">                 

3.<span Times New Roman"">                 

www.ronl.ru

Доклад - Право собственности на землю

1. СОВРЕМЕННАЯ ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕФОРМА

С образованием России как независимого государства новой демократической властью разрабатывается и претворяется в жизнь радикальная экономическая реформа. Ее основу составляет идея крупномасштабной денационализации государственной собственности, означающая передачу принадлежащих государству объектов в собственность граждан и негосударственных организаций.

Важнейшей частью экономических преобразований стала земельная реформа, воплотившая идею приватизации земель, отказа от исключительной государственной собственности и перехода к множеству форм собственности. В первую очередь земельная реформа коснулась аграрного сектора и сельскохозяйственных земель. В этой области политическое руководство пошло по пути капитализации сельского хозяйства, реставрации отношений частной собственности, существовавших в дореволюционной России и принятых во многих развитых капиталистических странах. В дальнейшем негосударственные формы собственности вошли в практику земельных отношений применительно к другим категориям земель. В содержание земельной реформы вошли также мероприятия по созданию муниципальной собственности, определению правового режима и разграничению государственной собственности.

Особый характер земельная реформа приобрела применительно к сельскому хозяйству. Развитие процесса приватизации земель в данной области занимало и продолжает занимать ключевое место. Ее идея заключалась в реализации политики расформирования 27 тыс. колхозов и совхозов России и передачиих земель на праве частной собственности сотням тысяч мелких крестьянских хозяйств. Считалось, что индивидуальная форма ведения сельского хозяйства создаст конкурентную среду, способную обеспечить рост сельскохозяйственного производства. Право частной собственности в этом случае выступает в качестве гаранта стабильности и способно стимулировать заинтересованность сельскохозяйственного производителя бережно относиться к земле и рационально ее использовать.

Правовую основу земельной реформы составил блок законов и подзаконных актов, призванных придать законный характер предпринимаемым реформам. Принятые в начале 90-х гг. Законы «О земельной реформе», «О собственности в РСФСР», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Земельный кодекс РСФСР образовали первоначальный правовой фундамент земельной реформы. Важную роль для формирования приватизации земель сыграли Указы Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (1991), «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (1993), «О реализации конституционных прав граждан на землю» (1996).

Важную роль для реализации политики приватизации земель колхозов и совхозов, а также земель, предназначенных для садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, сыграл Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР». В соответствии с Указом ставилась задача в 1992 г. провести полную реорганизацию всех колхозов и совхозов, предоставив их членам и работникам право получать земельную долю в частную собственность для создания крестьянских хозяйств и некоторых других видов индивидуального землепользования. Для реорганизации, выделения и приватизации земельных долей максимально снимались административные препятствия и устанавливался льготный режим. Так, были предусмотрены предоставление доли земли бесплатно, ее выделение без согласия коллектива или администрации колхоза или совхоза. Для ведения фермерского хозяйства и других видов индивидуального землепользования допускалось предоставление земель в лесах 1-й группы, разрешалось свободное распоряжение земельной долей, включая ее залог. Была предусмотрена ответственность руководителей хозяйств за задержку с выделением доли.

Однако вскоре становится ясно, что переход на единоличное крестьянское хозяйство в процессе реорганизации колхозов и совхозов дело намного более трудное, чем предполагалось. К началу лета 1992 г. семейные фермы владели не более, чем 3% сельскохозяйственных земель. За летний период не был ликвидирован ни один из 27 тыс. колхозов и совхозов, которые в нарушение Указа не прошли перерегистрацию, сохранив прежнюю форму хозяйствования. По итогам 1992 г. колхозы и совхозы оказались доминирующими производителями товарной сельскохозяйственной продукции, хотя действовали в крайне неблагоприятных условиях. Почти все они оказались банкротами из-за реформы цен и отмены бюджетных субсидий, а также вследствие фантастической инфляции.

Ожидания высокой эффективности крестьянских хозяйств не оправдались. В 1992 г. они производили только 0,5% продовольственной продукции страны, значительно отставая от производительности личных подсобных хозяйств членов колхозов и работников совхозов. Только немногим более 3 тыс. ферм оказались способными вести товарное производство. Около 1% фермеров вообще не засеяли выделенные им земельные участки, хотя из расходовали полученные в банке кредиты. Государство оказалось неспособным предоставить фермерам обещанную и необходимую финансовую и техническую поддержку. Вся система жизненных условий в сельской местности не приспособлена к быстрому преобразованию колхозов и совхозов в частные крестьянские хозяйства: жилье, снабжение, коммуникации рассчитаны на крупные сельскохозяйственные предприятия. В этих условиях приватиза­ция земель колхозов и совхозов не происходит. Не была разработана в достаточной степени и правовая основа реформ, необходимая для юридического оформления права частной собственности на земельную долю. Не выдавались свидетельства о праве собственности, не была разработана процедура выделения земельной доли в натуре (на местности). Действовавшим на тот момент законодательством не предусматривалось существование такого организационного образования, как колхоз или совхоз. В результате все они оказались вне закона.

Такое положение потребовало внести коррективы в реализацию земельной реформы. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» колхозам и совхозам разрешалось сохранить прежнюю форму хозяйствования при условии перерегистрации.

Данное постановление и некоторые другие решения, связанные с поддержкой сельскохозяйственного производителя, в определен­ной степени стимулировали процесс преобразований в деревне. К середине 1993 г. прошли перерегистрацию более 20 тыс. колхозов и совхозов, а 7 тыс. заявили о своем желании сохранить прежнюю форму хозяйствования. Число крестьянских хозяйств выросло, достигнув к началу 1996 г. 280 тыс. Вместе с тем их эффективность оставалась низкой. Лишь в отдельных регионах максимальный объем занимаемых фермерскими хозяйствами земель достигал 7%.

Но и эти меры оказались недостаточными для перехода от коллективных преимущественно к индивидуальным формам веде­ния сельского хозяйства. Уже в 1994 г. развивается и набирает силу процесс распада фермерских хозяйств. В 1995 г. на 100 вновь созданных приходилось 96 распавшихся. Около 7 млн. га. сельскохозяйственных земель были не востребованы. Треть земель, находящихся в распоряжении фермеров, пустует, брошена, заросла сорняками. Импорт сельскохозяйственной продукции достиг 40%. В качестве главной причины назывались общие кризисные процессы в экономике страны. Для решения проблемы акцент делается на усилении рыночных отношений, включая развитие отно­шений купли-продажи земельных участков, формирования рынка земель, практического внедрения залоговых отношений.

Более спокойно проходило реформирование земельных отношений в области садоводства, подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства. К 1996 г. число граждан, имеющих на праве частной собственности земельные участки, предоставленные для вышеуказанных целей, достигло 40 млн. Такое положение можно объяснить отсутствием необходимости в данном случае перераспределения земель, требующего введения новых сложных правовых механизмов и отличающегося высокой степенью конфликтности. Приватизация земель для ведения садоводства, огородничества, дачного и подсобного хозяйства, а также индивидуального жилищного строительства, особенно на первых порах, была связана преимущественно с документальным переоформлением ранее предоставленных гражданам для этих целей земельных участков. Просто один и тот же садовод из землепользователя в результате такого переоформления становился собственником. Его земельный участок не изымали, не делили и не передавали другим лицам, как это происходило с землями колхозов и совхозов.

Не без трудностей развивается процесс образования муниципальной собственности. Хотя Конституция РФ, ЗК и Федеральный закон от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», продекламировали право муниципальной собственности на землю условия и порядок ее образования не были установлены. На практике муниципальная собственность все же формировалась явочным порядком, когда местные органы самоуправления единолично объявляли землю муниципальной собственностью, либо на основе различного рода договоренностей с соответствующими субъектами РФ. Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» внес некоторую определенность в вопросы об образовании муниципальной собственности, предусмотрев, что органы государственной власти РФ на основании законов регулируют порядок передачи объектов федеральной собственности в муниципальную, а органы государственной власти субъектов РФ регулируют порядок передачи и передают объекты собственности субъектов РФ в муниципальную собственность. Однако федеральных законов, необходимых для передачи земель из федеральной в муниципальную собственность, по этому вопросу принято не было, а субъекты РФ также не торопятся с разработкой порядка передачи земель в собственность муниципальных образований. В результате муниципальная собственность сформировалась лишь в некоторых субъектах РФ.

2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ. ФОРМЫ, ВИДЫ, СОДЕРЖАНИЕ

Земельная реформа дала толчок и создала условия для интен­сивного развития не столь значимого прежде института права собственности на землю. Главной причиной такого развития стало появление в системе правоотношений собственности нескольких форм права собственности, заменивших исключительную государ­ственную собственность на землю. Институт права собственности приобретает особое значение как в теории, так и в практике земельного права.

Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»' подтверждает такую трансформацию, установив, что от­ныне все сделки с земельными участками регулируются граждан­ским законодательством. Одновременно все же было признано, что юридически земля не теряет своей связи с природой, оставаясь одновременно объектом земельных и других экологических право­отношений. Предусмотрено, что регулирование сделок с землей гражданским законодательством осуществляется с учетом земель­ного, лесного, природоохранительного, иного специального законо­дательства.

Таким образом, земля приобрела сложный правовой статус, ставнедвижимым имуществом особого рода, в котором сочетаются черты природного объекта и товарно-материальной ценности. Это означает, что земля теперь является объектом не только земельных отношений, но и гражданских. Соответственно теряются определенность и грань между земельным и гражданским отраслями права, которые теперь претендуют на одну и ту же сферу правового регулирования, создавая в правовом регулирова­нии отношений собственности на землю немало неясных и даже конфликтных ситуаций.

Признание земель недвижимым имуществом является формальным основанием для включения права собственности на землю в категорию вещных прав и распространения на данную область подходов, принципов и решений, применяемых к отношениям собственности на имущество в целом. В частности, содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. В первом случае речь идет о возможности собственника — обладателя этих правомочий физически, т.е. своими действиями, осуществлять вла­дение, пользование и распоряжение физически обособленным земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности. В юридическом смысле правомерность этих действий подтверждается в индивидуальных юридически значимых документах.

Право владения означает право собственника обладать земель­ным участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находить­ся на нем, держать под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц.Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользу из земельного участка для удовлетворения различных собственных материаль­ных и нематериальных потребностей.Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельного участка вклю­чает право отчуждать земельный участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельный участок в пользование, передавать по наследству, а также право залога.

Все три правомочия юридически существуют как единство и закрепляются за соответствующими субъектами в виде права собственности на основании различных государственных нормативных и ненормативных актов. Наличие документа, удостоверяющего право собственности, является юридическим основанием для реализации любого правомочия собственности. К примеру, свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок достаточно для того, чтобы собственник мог входить на участок и находиться на нем, использовать его для разрешенных целей, а также продавать или иным образом отчуждать земельный участок.

Правомочия владения, пользования, распоряжения составляют содержание и других вещных прав, к которым гражданское законодательство также относит право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитуты (ст. 216 ГК). Однако они существуют в ограниченном объеме.

Право собственности не означает обязанности собственника всегда самому владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком. По своему желанию и в соответствии с требованиями закона он имеет право передать часть своих правомочий другим лицам. При передаче отдельных правомочий собственник ограничивает свое право собственности, но не теряет его. Так, собственник может передать свой земельный участок другим лицам в пользование, ограничив тем самым свои правомочия владения и пользования. В определенных случаях возможна передача не собственникам некоторой части правомочий распоряжения за исключением отчуждения права собственности помимо воли собственника.

Земельное и гражданское законодательство исходит из прин­ципа ограниченности свободы действий и усмотрения собственника по владению, пользованию и распоряжению земельной собственностью. Данный принцип основан на понимании того, что право собственности существует наряду с другими правами и интересами общества, государства, граждан и должно уравновешиваться с ними. Применительно к частной собственности данный принцип зафиксирован в Конституции РФ, ст. 36 которой гласит: «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ре­сурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и закон­ных интересов иных лиц».

Действующее земельное законодательство исходит из идеи отказа от права исключительной государственной собственности, реализующего монополию государства на землю, и его замены множеством форм собственности.

Полного, законченного перечня форм собственности на землю не существует. В регулировании этого вопроса используется гибкий подход, в соответствии с которым допускается установление любых форм собственности. Не существует ни обязательного ми­нимума, ни обязательного максимума. Статья 9 Конституции РФ предусматривает: земля и другие природные ресурсы могут нахо­диться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.

На практике представлены все три перечисленные в Конститу­ции РФ формы собственности на землю:

государственная,

муниципальная,

частная.

Степень правовой разработанности каждой различается, что свидетельствует о том, что институт права собственности на землю находится на стадии формирования и не достиг своего полного развития.

3. ПРАВО ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:

федеральной собственности и

собственности субъектов РФ (субъектной).

На каждом уровне правомочия владения, пользования и распоряжения распределены между законодательными органами, соот­ветствующими министерствами и ведомствами, а также местными органами самоуправления, и реализуются через систему государственных полномочий и функций управления.

Объектом права государственной собственности выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК). Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место. Государственные земли — наиболее обширны по площади, имеют наиболее существенную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство земель природоохранного назначения на­ходятся в государственной собственности.

С развитием права государственной собственности связывается сложная проблема ее разграничения на право федеральной и право субъектной собственности. Проблема вызвана недостаточно ясно выраженной позицией государства относительно того, каким образом осуществить разграничение. Используются два юридичес­ки несогласованных подхода. С одной стороны, предусматривается проведение жесткого разграничения права государственной собственности физически, по объектам, и юридически. С другой, разграничение права государственной собственности одновременно предусматривается путем разграничения предметов ведения и полномочий по управлению земельными правоотношениями между государственными и субъектными органами государственной власти без физического разграничения самих земель и соответствующего закрепления самостоятельных прав собственности РФ и субъектов РФ.

Политическая поддержка первого подхода выражена в реше­нии Правительства РФ и Центрального банка РФ по стабилизации социально-экономического положения в стране, которое предусматривает разграничить право собственности на объекты недви­жимости, включая земельные участки, между РФ, ее субъектами и органами местного самоуправления.

Данный подход реализован при определении правового режима некоторых категорий земель. Так, Водный кодекс РФ исходит из порядка разграничения водных объектов и соответственно земель водного фонда на федеральные и субъектные по установленным критериям. На основании Лесного кодекса РФ лесной фонд объявлен федеральной собственностью при условии передачи части лесного фонда в собственность субъектов РФ в соответствии с федеральным законом.

Одновременно, Водный и Лесной кодексы независимо от фактического разграничения устанавливают порядок согласованного совместного вынесения решений по вопросам правового режима соответствующих земель. В развитие Лесного кодекса не было принято ни одного решения относительно признания участков лесного фонда — субъектной собственностью. Водные объекты частично разграничены, однако легитимность такого разграниче­ния вызывает сомнения, так как на основании ст. 67 Конституции внутренние воды и территориальное море ни при каких условиях не могут быть субъектной собственностью, так как не входят в территорию субъектов РФ.

При этом независимо от того, какие действия будут предпри­няты в этой области, оба Закона предусматривают участие государственных органов обоих уровней в управлении собственностью. Целесообразность физического проведения разграничения в этом случае, равно как и юридического оформления прав двух субъек­тов, ставится под сомнение.

Данное противоречивое положение порождает интересную си­туацию, когда наряду с федеральной и субъектной собственностью на землю, defacto, но вне закона существует еще один вид права государственной собственности — право некой «общей» (не разграниченной физически) государственной собственности.

Земли, находящиеся в государственной собственности, можно приватизировать с учетом запретов и ограничений, устанавливаемых для отдельных категории земель. Государственные земли могут передаваться физически юридическим лицам в пользование на праве срочного и бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренда Землепользователи несут обязанности по рациональному использованию земель, недопущению их деградации. Землепользование является платным.

Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляете соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектов РФ, хотя в большинстве случаев принцип, раздельного управления не реализуется.

4. ПРАВО МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Право муниципальной собственности на землю — это правомочия владения, пользования, распоряжения, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 25, 215 ГК). В этом качестве органы местного самоуправления имеют право передать земельные участки во временное и постоянное владение и пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, продавать, отчуждать земли, находящиеся в муниципальное собственности, и совершать иные сделки.

Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность. Порядок передачи объектов федеральной собственности в муниципальную регулируется федеральными законами. Субъекты РФ определяют порядок передачи объектов собственности субъектов РФ в муниципальную собственность и осуществляют их передачу. также прилегающие земли. Территориямуниципального образования устанавливается на основе законовсоответствующих субъектов РФ с учетом мнения населения.

В отличие от государственной муниципальная собственностьнеделится на виды. Она едина. Управление муниципальной земельной собственностью возложено на местные органы, в структуре которых создаются подразделения, отвечающие за содержание и регулирующие использование земель, занятых автомобильными дорогами, контроль за использованием земель, благоустройство и озеленение территории и др.

Основное назначение муниципальных земель — обеспечение проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно относятся к категории земель населенных пунк­тов, за исключением земель, расположенных за чертой городских и сельских поселений. Основные площади муниципальной собст­венности относятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода, проезда, размещения необходимых объектов общего пользования. Другие категории земель могут закреп­ляться за индивидуальными землепользователями.

Допускается приватизация муниципальных земель. Порядок и условия приватизации определяются местными органами самоуправления. Средства от продажи муниципальной собственности по­ступают в полном объеме в местный бюджет. Не допускается приватизация земель общего пользования в населенных пунктах.

5. ПРАВО ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Право частной собственности означает принадлежность право­мочий владения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собствен­ности на землю.

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида:право частной собственности физических и право частной собственности юридических лиц. Российское земельное законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц — субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, не могут быть собственниками земельных долей.

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности на которые фактически не ограничивается. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в населен­ных пунктах и некоторые другие.

В частной собственности в настоящее время находится незна­чительная площадь — всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участ­ки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в право устанавливающих документах — свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, пред­принимательской деятельности. Земельные участки могут переда­ваться их собственниками другим лицам во временное пользова­ние, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взно­са в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственники могут также добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с земельными участками других собственников для создания общей собственности.

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. Так, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»' запреща­ется залог сельскохозяйственных угодий из состава земель сель­скохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных, общественных или муници­пальных нужд в установленном порядке и при условии компенса­ции их стоимости. В определенных случаях правонарушений в качестве меры наказания собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации.

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевремен­но платить земельный налог, представлять в государственные органы сведения о состоянии и использовании земель, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 53 ЗК).

Право частной собственности возникает в результате различ­ного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряже­ния конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые высту­пают сособственниками.

Общая собственность существует в видедолевой илисовместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (ст. 244 ГК).

Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые либо путем добровольного объединения граж­данами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей) как в порядке приватизации, так и вне ее. Хотя в большинстве случаев возник­новения общей собственности действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей собственности является единственной альтернативой. К примеру, при выделении земельного участка садоводческим или огородническим объединениям граждан или кондоминиумам часть общей площади земель, которая предназначена для размещения объектов общей инфраструктуры, дорог и других объектов общего пользования, закрепляется за членами садоводческого или огороднического товарищества или кондоминиума только на праве общей совместной собственности.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности на земельный участок (долю) в общей собственности, выдаваемому каждому собственнику отдельно. Право общей совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права, оформляемым в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности, используются для различных целей: ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком, находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

Содержание правомочия распоряжения различно для общей совместной и долевой собственности. При долевой собственности собственник обладает независимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать свою долю в пользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по наследству и совершать другие сделки, связанные с отчуждением земель с учетом установленных законодательством ограничений. Во многих случаях ограничением правомочия распоряжения является требо­вание о выделении земельной доли в натуре при совершении определенных действий по распоряжению земельным участком. Так, в аренду может быть передана лишь физически обособленная часть общей земельной собственности. Также ипотека может быть установлена только на принадлежащую гражданину земельную долю, выделенную в натуре (ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При невозможности выделения земельной доли в натуре собственник не может заложить ее, передать в аренду, а имеет право только на компенсацию. Имеются и другие ограничения. При продаже земельной доли в общей долевой собственности преимущественное право на ее приобретение имеют другие участ­ники общей собственности.

При совместной собственности сособственники обладают рав­ными правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении таких действий согласие других участников предполагается и специального удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий не требуется.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 28 сентября 2001 года

3. Краснова И. О. Земельное право. Элементарный курс. – М.: Юристъ, 2001

www.ronl.ru

Смотрите также

• 
  Реферат абай құнанбаев на русском
• 
  Система образования в россии реферат
• 
  Реферат на тему народы россии
• 
  Реферат по биологии 9 класс
• 
  Реферат по биологии 8 класс
• 
  Особенности физического воспитания женщин реферат
• 
  Лучшие достижения архитектуры месопотамии реферат
• 
  Биологическое оружие реферат по бжд
• 
  Реферат по истории сталинградская битва
• 
  Реферат охрана репродуктивного здоровья девочек
• 
  Реферат на тему огнестрельное оружие