СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….3
1 ПОНЯТИЕ, КЛАССИФИКАЦИИ И ВИДЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА……….5
2 ОСОБЕННОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА НА РЫНКЕ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ………………………………………………………………..…9
3 КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ………………..11
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………...14
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………...15
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время рынок торгово-офисной недвижимости в России динамично развивается. При выборе подходящего объекта, потребителя все больше интересуют такие моменты как наличие охраны, парковка, инфраструктура, год постройки объекта, его техническое состояние. Это говорит о том, что требования к качеству возросли. Основными ценообразующими факторами на сегодняшний день являются: местоположение объекта, состояние его внутренней отделки, объемно-планировочные решения и т.д.
В настоящее время рынок офисной недвижимости представлен следующими объектами:
- помещениями на первых этажах жилых домов, относящимися к нежилому фонду;
- квартирами на первых этажах жилых домов;
- административными зданиями советской постройки;
- новыми офисными центрами.
Среди основных требований, предъявляемых к помещениям, можно выделить:
- престижное местоположение;
- хорошая транспортная доступность, высокий уровень обеспеченности района расположения общественным транспортом;
- высокая пешеходная проходимость;
- обеспеченность парковочными местами.
Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов (бухгалтерия, архив).
К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки.
Стоит отметить, что рынок офисной недвижимости в целом по России характеризуется как недостаточно развитый.
1 ПОНЯТИЕ, КЛАССИФИКАЦИИ И ВИДЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА
Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.
В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования - от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.
Рынок недвижимости России за последнее десятилетие развивался ускоренными темпами. Развивались рынки жилой и коммерческой недвижимости, и ведущую роль в этом играли девелоперы. Но мало людей понимало, кто такие девелоперы и в чём суть их деятельности.
Современный экономический словарь так трактует термин «Девелопмент»:
Девелопмент (англ. development - развитие) - область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала.
Таким образом, девелопмент (также употребляется термин девелопмент недвижимости) - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, - профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента. В российской практике используются оба варианта термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и краткий вариант - девелопмент, имеющий то же значение.
На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер - одна из ведущих фигур на рынке.
Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости. Редевелопер - это лицо, управляющее процессом развития территорий.
В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.
В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам, которые описывают проект, как процесс создания объекта недвижимости:
- концептуальная;
- организационно-проектная;
- строительная;
Причем каждая из фаз может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть.
Существует два вида девелопмента, которые различаются по форме финансового участия девелопера в проекте:
1. Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с инвестором. При реализации этой модели инвестор нанимает фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации.
2. Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. В этом случае задача девелопера гораздо более сложна, нежели просто fee-development. Девелопер в этом случае создает недвижимость, выступая как организатор проекта.
Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:
• Девелопмент жилой недвижимости;
• Девелопмент коммерческой недвижимости;
• Девелопмент промышленной недвижимости;
• Девелопмент загородной недвижимости;
• Ленд-девелопмент (Классический ленд-девелопмент - это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности).
Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.
2 ОСОБЕННОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА НА РЫНКЕ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.
В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.
Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений.
Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования. Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.
При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.
3 КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов (бухгалтерия, архив).
К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки.
Для классификации офисной недвижимости используются такие критерии: целевое назначение, возраст и расположение здания; архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система управления зданием, сервис и паркинг. Причём если ранее использовался критерий местоположения (чем ближе к центру города, тем выше класс объекта), то в современной практике этот показатель потерял свою важность из-за новых офисных комплексов международного уровня, построенных вне центральных частей крупных городов. И ему на смену пришёл показатель расположения, то есть оценка доступности со стороны транспортных линий.
Классификация офисов в настоящее время приближена к мировым стандартам с разделением на классы - A, B, C, D. Иногда применяют несколько иную классификацию офисных помещений, подразделяя их по качеству на офисы западного стандарта (что приблизительно соответствует классам «А» и «В», а в последнее время - и «С») и офисы отечественного стандарта (классы «D» и «E»). Данная классификация офисных помещений была разработана на основе зарубежных стандартов и дополнена в соответствии c российскими реалиями. В настоящий момент офисные помещения разделяют на пять основных классов - «А», «В», «С», «D», «Е».
Рaccмoтpим xapaктepиcтики ocнoвныx клaccoв oфиcныx пoмeщeний.
1. Офиcныe пoмeщeния клacca «А». Дaнныe oфиcныe пoмeщeния являютcя caмыми пpecтижными. Они pacпoлoжeны, кaк пpaвилo, в coвpeмeнныx дeлoвыx и oфиcныx цeнтpax. Пoмeщeния этoгo клacca oтличaeт выcoкoe кaчecтвo peмoнтa, cвoбoднaя плaниpoвкa, нaличиe инжeнepныx cиcтeм и cиcтeм жизнeoбecпeчeния выcoкoгo уpoвня, выcoкocкopocтнoй интepнeт и мнoгoкaнaльныe cиcтeмы cвязи. Офиcныe цeнтpы, в кoтopыx pacпoлoжeны oбъeкты клacca «А» cнaбжeны пoдзeмным пapкингoм и удoбным въeздoм нa тeppитopию, имeют кoнфepeнц-зaлы, мecтa бытoвoгo oбcлуживaния и oтдыxa. Обoзнaчeния клacca «А+» и «А-» oзнaчaeт, чтo oфиcныe пoмeщeния нeзнaчитeльнo oтличaютcя cooтвeтcтвeннo в пoлoжитeльную или oтpицaтeльную cтopoны пo кaким-либo xapaктepиcтикaм oт oфиcoв ocнoвнoгo клacca «А».
2. Офиcныe пoмeщeния клacca «В». Оcнoвнoй oтличитeльнoй чepтoй oфиcныx пoмeщeний клacca «В» являeтcя oтcутcтвиe cиcтeм цeнтpaльнoгo кoндициoниpoвaния. К дaннoму клaccу oтнocят и oфиcныe пoмeщeния cpoкoм экcплуaтaции бoлee 5 лeт, кoтopыe изнaчaльнo oтнocилиcь к клaccу «А».
3. Офиcныe пoмeщeния клacca «С». К дaннoй гpуппe oтнocят oфиcы, pacпoлoжeнныe в тex пoмeщeнияx, кoтopыe paнee нe были пpeднaзнaчeны для этиx цeлeй. Кaк пpaвилo этo oфиcы, pacпoлoжeнныe в здaнияx пpoмышлeнныx пpeдпpиятий, жилыx дoмax, дeтcкиx caдax. Обычнo в oфиcе клacca «С» отсутствует бeзупpeчный peмoнт и кaчecтвo oтдeлки.
4. Офиcныe пoмeщeния клaccoв «D» и «Е». Этoт клacc xapaктepeн тoлькo для Рoccии. Офиcы дaнныx клaccoв, кaк пpaвилo, нуждaютcя в кaпитaльнoм peмoнтe и зaчacтую pacпoлoжeны в пoдвaльныx или пoлупoдвaльныx пoмeщeнияx, квapтиpax пepeвeдeнныx из жилoгo фoндa в нeжилoй.
Основная масса офисных площадей сконцентрирована в сегменте помещений низкого качества - класса С и ниже, что характерно для региональных рынков коммерческой недвижимости. Объекты класса А и В появляются на рынке редко. Тем временем крупные компании, приходящие в регион, предъявляют спрос именно на высококачественные помещения.
Стоит отметить, что рынок офисной недвижимости в целом по России характеризуется как недостаточно развитый. По мнению экспертов даже Москва по сравнению с восточноевропейскими столицами отстает по уровню развития рынка офисной недвижимости на 2 - 3 года. Региональные рынки отстают от столичного на несколько лет.
Таким образом, офисный центр класса В+ с профессиональной управляющей компанией, расположенный в центральной части города, оснащенный современным телекоммуникационным оборудованием, предлагающий услуги круглосуточной охраны, парковки и наличие точек общественного питания, будет в наибольшей степени соответствовать запросам арендаторов и, безусловно, будет востребован рынком.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
student.zoomru.ru
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.
Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, который они смогли получить в ходе приватизации. Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка.
Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций.
Государство в условиях формирования рыночных отношений является практически самым крупным участником рынка недвижимости. С одной стороны, государство должно постоянно решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, в том числе проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских территорий с целью повышения их стоимости. При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость.
С другой стороны, в абсолютном большинстве государств налоги на недвижимость являются основным источником формирования местных и центрального бюджетов. Оценка стоимости недвижимости, как объекта налогообложения, является важной составляющей социально-экономического развития регионов, особенно в период, когда экономика государства еще не вполне способна обеспечить достаточный уровень бюджета. Принятый Правительством России курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, в том числе, практически решенный вопрос о вступлении в ВТО, еще более усиливает значимость адекватной оценки стоимости недвижимости. Только сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов и, соответственно, оценка эффективности и сохранности инвестиций может мотивировать транснациональный капитал перенаправить денежные потоки в Россию.
Показать СвернутьВВЕДЕНИЕ 2
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 8
1.1. Правовое регулирование оценочной 8
деятельности 8
1.2 Оценка стоимости офисной недвижимости: основные понятия и принципы оценки 26
1.3. Критерии оценки стоимости офисной недвижимости 29
1.4. Особенности оценки офисной недвижимости в кризисный период 43
1.4.1. Текущая и конечная отдача от доходной недвижимости 46
1.4.2. Ставка дисконтирования и ожидаемый рост стоимости офисной недвижимости 48
1.4.3. Ставка дисконтирования для оценки доходной недвижимости в условиях кризиса 50
ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 57
2.1. Описание объекта оценки 57
2.2. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода 59
2.3. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода 63
2.4. Определение рыночной стоимости офисной недвижимости в рамках доходного подхода 70
ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ СТОИМОСТЬЮ ОБЪЕКТА 76
3.1. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки… 76
3.2. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости 77
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 81
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 84
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30. 11. 1994 № 51-ФЗ (ред. от 02. 07. 2005 № 83-ФЗ)
2. Федеральный закон от 29. 07. 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21. 12. 2001 N 178-ФЗ, от 21. 03. 2002 N 31-ФЗ, от 14. 11. 2002 N 143-ФЗ, от 10. 01. 2003 N 15-ФЗ, от 27. 02. 2003 N 29-ФЗ, от 22. 08. 2004 N 122-ФЗ, от 05. 01. 2006 № 7-ФЗ, от 27. 07. 2006 № 157-ФЗ)
3. Постановление Правительства Р Ф от 07. 06. 2002 № 395 (ред. 03. 10. 2002) «О лицензировании оценочной деятельности»
4. Постановление Правительства Р Ф от 20. 08. 1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»
5. Постановление Правительства Р Ф от 06. 07. 2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»
6. Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений
7. Международные стандарты оценки. — М.: РОО, 1995
8. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06. 03. 2002 года № 568-р
9. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. — М.: Дело, 1997
10. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. — М.: Проспект, 2006. — 355 с.
11. Гранова И. В. Оценка недвижимости. — СПб: Питер, 2001. — 208 с.: ил. — (Серия «Учебное пособие»)
12. Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. — М.: АРМО, 2002. — 95 с.
13. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. — М.: ИНФРА, 2000. — 78 с.
14. Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). — М.: ИНФРА-М, 2005
15. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. — СПб: Питер, 2006. — 457 с.
16. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. — Калужский филиал СЗАГС, Нижний Новгород, 2005
17. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. — М.: Русская деловая литература, 1998
18. Оценка бизнеса / Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2004
19. Оценка бизнеса: Задачи и решения / Просветова Г. И. — РДЛ, 2006. — 192 с.
20. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2005. — 496 с.: ил.
21. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. — 303 с.
22. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. — М.: ИНФРА-М, 1997
23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. — М.: Дело, 1998
24. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. — М.: ИКЦ «МарТ», 2003. — 101 с.
25. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. — М.: ГУ ВШЭ, 2002
26. Симионова Н., Симионов Р. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). — М.: МарТ, 2004. — 464 с.
27. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998. — 247 с.
28. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. — М.: ЮНИТИ, 2006. — 463 с.
29. Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. — М.: ВШПП, 2004. — 520 с.
30. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. — М., Изд-во «Перспектива», 2004
31. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — 480 с.
32. Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. — М.: Финансы и статистика, 2003. — 164 с.
33. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). — М.: Омега-Л, 2006. — 286 с.
34. Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. — М.: Лань, 2001. — 297 с.
35. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — М.: Дело, 2000
36. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1. — 2001. — с. 28−30
37. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. — 2005. — № 12. — с. 18−21
38. Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2000. — № 4. — с. 43−45
39. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 2.
40. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. — 2005. — № 3. — с. 24−43
41. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. — 2004. — № 1. — с. 48−49
42. Гражданское право, под ред. Е. А. Суханова, Изд-во БЕК, 2008 т. 1, с 324.
43. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости — принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2005. — № 4.
44. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. — 2002. — № 9. — с. 103−107
45. Озеров Е. С. Феномен равновесной цены как база аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 1. С 32−54.
46. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.
47. Озеров Е. С. К вопросу об обосновании и использовании аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2004. Вып. 1. С 3−5.
48. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. — 2006. — № 1.
49. Официальный Web-сайт СБРФ htpp: /www. cbr. ru
50. htpp: /www. cfin. ru
referat.bookap.info
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО НАУКЕ И ОБРАЗОВАНИЮ РФ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
ТВЕРСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ ПРОИЗВОДСТВОМ
Курсовая работа
Дисциплина: Теория и практика оценочной деятельности
Тема: Оценка недвижимости на примере офисного здания
Выполнил: студент
Группы АУП-23
Проверила:
Глебова А.Г.
Клин
Содержание
Введение
Глава 1. Теоретические основы оценки офисной недвижимости
.1 Офисная недвижимость как объект оценки
.2 Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости
.3 Классификация офисной недвижимости
Глава 2. Анализ применимости подходов к оценке офисной недвижимости
.1 Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости
2.2 Основные методы оценки офисной недвижимости
Глава 3. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере офисного здания
.1 Сбор и анализ информации об объекте оценки
.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки
Заключение
Библиографический список
Приложения
Введение
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия недвижимое имущество. Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней. Недвижимое имущество - это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле.
Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги.
Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия недвижимость.
Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.
Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека.
Целью данной курсовой работы является рассмотрение особенностей оценки стоимости офисного здания.
Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:
.Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости, а именно сущность, а также основные подходы к оценке недвижимости.
.На основе изложенной методике произвести оценку стоимости недвижимости на примере офисного здания.
Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости
1.1Офисная недвижимость как объект оценки
Офисные помещения относятся к коммерческой недвижимости и имеют, как правило, постоянно растущую стоимость.
Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов.
К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки и т.п.
Для классификации офисной недвижимости используются такие критерии: целевое назначение, возраст и расположение здания; архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система управления зданием, сервис и паркинг.
Оценка офисных помещений необходима:
для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования. Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости офисных помещений, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента.
для целей привлечения инвестиций. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.
при страховании, необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения, подготовленный страховой компанией может б
www.studsell.com
