|
|
|
|
 Far |
| WinNavigator |
| Frigate |
| Norton
Commander |
| WinNC |
| Dos
Navigator |
| Servant
Salamander |
| Turbo
Browser |
|
|
| Winamp,
Skins, Plugins |
| Необходимые
Утилиты |
| Текстовые
редакторы |
| Юмор |
|
|
|
File managers and best utilites |
Органы управления жилищным фондом. Управление жилищным фондом реферат
Управление жилищным фондом — реферат
В крупных городах создаются единые ремонтно-строительные и единые жилищно-эксплуатационные службы.
Кодекс не определил конкретные формы жилищно-эксплуатационных организаций, установив лишь важнейшие начала их правового статуса. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются: тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления и др. Организация управления жилищным фондом и коммунальным хозяйством на местах отличается большим разнообразием с учетом специфики города, другого поселения.
Так, в Москве систему управления жилищно-коммунальным хозяйством города образуют дирекции единого заказчика (ДЭЗ), которые осуществляют функции заказчика на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и нежилых помещений; ими приняты на баланс жилые дома. Дирекции заключают договоры с ремонтно-эксплуатационными управлениями (предприятиями) или другими аналогичными предприятиями (в том числе частными фирмами), энерго- и.водоснабжающими и другими специализированными организациями, обеспечивающими функционирование систем жизнеобеспечения зданий и прилегающих территорий.
В составе префектур административных округов города Москвы образованы управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, действующие на основе Положений об этих управлениях.
В последнее время в Москве практикуется привлечение на конкурсной основе к управлению жилищным фондом частных компаний.
Участие граждан в управлении жилищным фондом
Жилищный фонд требует достоянного внимания не только государственных органов власти и управления, специальных жилищных ремонтно-эксплуатационных и иных служб, но и населения, общественных организаций, нанимателей, собственников жилых домов и других жилых помещений.
Согласно Конституции РФ (ст. 32) граждане Российской Федерации имеют право участвовать в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей.
Фактическая реализация этого важного конституционного права предполагает, с одной стороны, создание государством соответствующих политических, юридических и иных гарантий, а с другой - активную гражданскую позицию самого человека, его желание принимать участие в рассмотрении и решении государственных дел.
Применительно к сфере жилищных отношений данный вопрос нашел закрепление в Законе "Об основах федеральной жилищной политики". В ст. 5 Закона устанавливается, что "граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций".
Таким образом, в ст. 5 Закона содержится довольно широкая законодательная база для участия граждан, неправительственных организаций и других лиц в управлении жилищным фондом. Формы участия граждан и других лиц в управлении жилищным фондом, обеспечении его сохранности, улучшении его эксплуатации весьма разнообразны. Это домовые, уличные, квартальные, сельские комитеты и советы граждан, добровольные ремонтные дружины и другие органы местного (общественного) самоуправления, осуществляющие защиту жилищных прав граждан, оказывающие им другую необходимую помощь.
В городах и иных поселениях создаются и иные общественные, неправительственные организации, имеющие главной задачей вовлечение населения в управление жилищным фондом, защиту прав владельцев и пользователей жилыми помещениями.
Так, в Москве и ряде других городов созданы особые общественные организации - фонды защиты прав владельцев недвижимости, которые проводят юридические консультации по вопросам совершения сделок с жилыми и нежилыми помещениями, уччствуют в нотариальном оформлении необходимых документов, переводе их с иностранных языков и т. п.
В жилищной сфере получают распространение такие общественные организации, как ассоциации и гильдии риэлтеров, комитеты защиты прав нанимателей, собственников жилых помещений и др.
Московской городской Думой принят в 1996 г. Закон "О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве", согласно которому граждане кварталов, улиц, домов вправе избрать свои комитеты (советы), назначить старосту на учредительном собрании или сходе жителей. Закон закрепляет за комитетами (советами) самоуправления полномочия представлять в органах власти интересы жителей, защищать их права, участвовать в поддержании общественного порядка на своей территории^.
Важнейшей формой участия граждан в управлении жилищным фондом, защите жилищных прав граждан, обеспечении сохранности жилищного фонда и его ремонте являются товарищества собственников жилья, образуемые для обеспечения эксплуатации многоквартирных домов, пользования квартирами и их общим имуществом. Образование таких товариществ предусмотрено Законом РФ "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев (собственников жилых помещений) для совместного управления и обеспечения эксплуатации жилого ''дома и других объектов недвижимого имущества, связанных с ним. В Законе определены, в частности, порядок образования товарищества, права и обязанности его членов, порядок деятельности товарищества и многие другие вопросы (см. гл. 12).
freepapers.ru
Управление жилищным фондом — курсовая работа
По формулам (1-10) производятся расчеты экономической эффективности экспресс - методом, условно считая, что строительство осуществляется в течение одного года, в стабильных экономических условиях и при едином источнике финансирования строительства.
Недостаток бюджетных (муниципальных) средств не позволяет зачастую профинансировать в оптимальные сроки план проведения строительных работ, и строительство вынужденно затягивается. Привлечение дополнительных инвесторов позволяет сократить сроки получения конечной продукции - жилья для населения.
При сравнении конкретных проектов реконструкции и строительства нового дома, в которых закладываются новые современные технологии, социальные стандарты, объемно-планировочные и архитектурные решения, цены на 1 кв. м общей площади квартир принимаются конкретно в зависимости от рыночной стоимости жилья.
Экономическая эффективность на этом этапе рассчитывается для каждого варианта проекта с учетом разной рыночной стоимости продаваемых квартир.
Чем выше устанавливается цена за 1 кв. м продаваемых квартир, тем больше риск возможности 100 процентной их реализации.
Дополнительные средства для городского бюджета может дать коммерческая продажа части построенного жилья.
При недостатке средств городского бюджета и дотаций, выделяемых из федерального и областного бюджетов, развитие жилищного строительства в п.Чамзинка может осуществляться лишь за счет привлечения средств населения.
Строительство новых кварталов для массового переселения жильцов из подлежащего реконструкции жилищного фонда города может рассматриваться только в том случае, если оно обеспечивается платежеспособным спросом населения.
При отсутствии в настоящее время в городском бюджете достаточного количества финансовых ресурсов для развития жилищного строительства и низкой покупательной способности местного населения, единственным способом сохранения существующего жилищного фонда и его прироста является реконструкция, обеспечивающая быструю оборачиваемость вкладываемых средств с относительно меньшим риском, чем в новое строительство.
3. Совершенствование управления эксплуатацией жилищного
фонда в современных условиях
3.1. Проблемы совершенствования управления жилищным фондом
Организация эксплуатации жилищного фонда требует формирования эффективной системы управления, позволяющей обеспечить содержание жилья на требуемом уровне.
Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. В составе жилищного фонда страны в последние годы значительно повысилась доля частной собственности.
Значительная часть этого фонда приходится на приватизированные квартиры в многоэтажных домах, хотя подавляющее большинство многоэтажных жилых домов остается в муниципальной собственности города. Поэтому фактически городской жилищный фонд продолжает оставаться доминирующим по сравнению с домами других форм собственности, что требует от городских властей громадных усилий и средств на его содержание и ремонт. Но при существующей системе управления и финансирования эксплуатации жилья необходимых средств на эти цели в большинстве местных бюджетов просто нет. Отчисления из региональных и федерального бюджетов также явно недостаточны.
В результате городские органы власти должны самостоятельно организовать систему эксплуатации громадного массива жилья и обеспечить ее эффективным управлением в условиях крайнего дефицита ресурсов. Как показал практический опыт эксплуатации жилищного фонда, в течение многих лет и десятилетий сделать это местному руководству в подавляющем большинстве городов страны не удается. Попытки повысить эффективность системы управления эксплуатацией жилищного фонда в рамках жилищно-коммунальной реформы также не привели пока к позитивным результатам.
Рассмотрим данную проблему более детально и наметим пути выхода из сложившейся ситуации.
Ведущей отраслью, обеспечивающей эксплуатацию жилищного фонда города, является жилищное хозяйство, которое призвано выполнять комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до населения и других потребителей. Жилищное хозяйство ввиду преобладания городского жилищного фонда и сложившейся системы хозяйственных связей является, по существу, монополистом в области эксплуатации жилья со всеми вытекающими из этой ситуации негативными моментами для потребителей.
Основными участниками процесса эксплуатации жилищного фонда являются жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации, администрация города в лице соответствующих служб и ведомств, а также жители городского жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации обеспечивают весь комплекс работ по техническому и санитарному содержанию жилья, его ремонту и модернизации. Более крупные и объемные работы выполняются специализированными строительными и ремонтно-строительными предприятиями.
Однако в большинстве городов страны, особенно крупных, уровень развития жилищного хозяйства остается низким и не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на него задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной мере влияет на снижение качества жизни населения. Жилищное хозяйство испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, низкой квалификацией кадров, недостаточной проработанностью социально-экономических и правовых основ деятельности жилищных организаций в части их взаимоотношений с потребителями и органами власти.
Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами города, остается дотационным, а его содержание ложится тяжелым бременем на городской бюджет.
Применяемый до сих пор сугубо административный механизм регулирования жилищной сферы, использование преимущественно бюджетных источников финансирования, отсутствие экономической заинтересованности жилищно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности, нарушение нормальных экономических взаимоотношений с производителями работ и услуг привели к серьезным негативным последствиям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации, а жители так и не получили реальных рычагов воздействия на жилищную систему.
Данная система управления носит административный характер. Она характеризуется использованием преимущественно распорядительных рычагов управления, жестким централизованным характером взаимоотношений между вышестоящими и нижестоящими звеньями управления и предприятиями, отсутствием альтернативных форм управления и хозяйствования.
В результате формируется система ведомственного монополизма, которая решает вопросы эксплуатации жилья, соблюдая ведомственные интересы.
Потребители в этой системе не имеют голоса в решении своих эксплуатационных проблем и могут лишь воспользоваться правом жаловаться, причем без надежды на положительный результат, так как контроль и регулирование взаимоотношений с потребителями переданы в руки жилищного ведомства. Справедливости ради отметим, что некоторые жители применяют особый рычаг воздействия на жилищную систему – отказ от платы за проживание и коммунальные услуги. Но эта мера носит протестный характер и, как правило, не дает положительных результатов ни для одной из сторон конфликта. В то же время ее распространение имеет значительный негативный эффект, так как нарушает установившиеся взаимоотношения сторон и препятствует становлению нормальных экономических взаимоотношений.
Все это и определяет необходимость реформирования жилищной системы. Поэтому и возникает необходимость поиска новых форм и методов управления эксплуатационным процессом на четкой экономической основе.
3.2. Перспективы развития управления жилищным фондом
В соответствии с жилищной реформой, предлагают отказаться от ведомственного монополизма в жилищном хозяйстве и перейти на альтернативную систему целевого управления, основанную на сочетании экономических, организационно-распорядительных и правовых методов.
В данной системе предусматривается формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса
Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде. Кроме того, в качестве участников могут выступать также различные специализированные службы, лицензионные структуры, банки, страховые компании и ряд других.
Основу хозяйственных взаимоотношений в данной системе составляют договорные обязательства, размещаемые на конкурентных началах.
Организация управления эксплуатацией жилищного фонда города на договорных и конкурентных началах должна повысить качество обслуживания зданий и наладить нормальные экономические взаимоотношения между всеми участниками хозяйственного процесса. В конечном счете, она будет выгодна всем сторонам, так как снимет значительную часть забот с администрации, создаст условия для экономического развития подрядных организаций и позволит повысить качество предоставляемых работ и услуг для потребителей.
Важнейшей функцией службы заказчика является обеспечение надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда при наименьших затратах. Для реализации этих функций служба заказчика заключает договоры на обслуживание жилищного фонда с подрядчиками, контролирует ход выполнения договорных обязательств и принимает выполненные работы.
Подбор подрядчиков проводится на конкурсной основе. Оплату работ по договору подряда служба заказчика осуществляет путем аккумуляции на своем счету платежей населения и прочих потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также дотаций из городского бюджета на содержание жилищного хозяйства.
Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компании. При этом осуществляется передача функции управления жилищным фондом частным компаниям с правом доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма осуществляет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.
Такой вид управления широко распространен за рубежом и может использоваться в условиях России в процессе управления эксплуатацией коллективного и частного жилищного фонда, так как далеко не все владельцы жилья могут выступать в роли эффективных управленцев и непосредственно вступать в договорные взаимоотношения с производителями работ. Конечно, при этом происходит отчуждение средств, направляемых на выполнение функций управления, но эти потери могут с лихвой компенсироваться за счет повышения эффективности управленческих функций, выполняемых более профессионально. Но в любом случае у владельцев жилья есть выбор в отношении целесообразности подключения управляющих компаний, и этот выбор они должны реализовать с позиций эффективности и целесообразности.
Частные фирмы по управлению собственностью в будущем могут составить серьезную конкуренцию муниципальным (государственным) службам заказчика. Помимо выполнения традиционных функций эти фирмы могут предоставлять владельцам и жильцам риэлтерские услуги, уход за квартирой и ее охрану в отсутствие хозяина, сбор и хранение корреспонденции и т. п.
Важной формой развития жилищной системы является расширение коллективных форм владения жилищным фондом. Массовая приватизация квартир в многоэтажных домах определила потребность более эффективного управления этой собственностью, которая в настоящий момент представляет не очень удачное сочетание частной собственности квартир и государственной или муниципальной собственности дома в целом. Чаще всего приватизирована только часть квартир в таких домах, а остальные квартиры остаются в собственности города. Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для выражения и защиты своих интересов. Материальной формой такого объединения становится кондоминиум, а организационно-правовой формой – товарищество собственников жилья. В соответствии с российским законодательством (Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»), под кондоминиумом понимается комплекс недвижимого имущества, включающего земельный участок, расположенное на нем здание и другие объекты, в котором находятся помещения в собственности физических или юридических лиц, а общее имущество (места общего пользования здания и участок с прочими постройками) находится в долевой собственности владельцев жилья. Управление кондоминиумом может осуществляться непосредственно домовладельцем, муниципальной службой заказчика или товариществом собственников жилья (ТСЖ). В свою очередь ТСЖ – это юридическое лицо, представляющее объединение домовладельцев для совместного управления и эксплуатации дома. Оно является некоммерческой организацией, задача которого заключается не в получении прибыли, а в содержании объектов кондоминиума в соответствии с нормативными требованиями и пожеланиями участников товарищества.
myunivercity.ru
Органы управления жилищным фондом | Бесплатные курсовые, рефераты и дипломные работы
Жилищный фонд в России входит в качестве составной части в более широкую отрасль народного хозяйства — жилищно-коммунальное хозяйство. Жилищно-коммунальное хозяйство включает помимо жилищного фонда также санитарно-техническое, энергетическое, газовое, водопроводное, теплофикационное, канализационное хозяйство и др. Управление отраслью жилищно-коммунального хозяйства подчинено задаче обеспечения удовлетворения жилищно-коммунальных нужд населения. Одной из важных особенностей управления данной отраслью является децентрализация; в этой сфере широкими правами наделены органы местного самоуправления
Согласно Закону Российской Федерации "Об основных принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 28 августа 1995 г. … № 154-ФЗ (ст. 29) органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью, в состав которой входит, в частности, муниципальный жилищный фонд. Права собственника в отношении жилищного фонда, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации и уставами муниципальных образований, — население непосредственно. Органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов (см. п. 3 ст. 29 указанного Закона). Вместе с тем ряд управленческих и организационных функций, связанных с общим руководством жилищным фондом, коммунальными предприятиями, сосредоточен на региональном (субъектов Российской Федерации) и федеральном уровне.
Центральным органом управления жилищно-коммунальным хозяйством, в том числе жилищным фондом, является Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике[101], в составе которого функционируют департаменты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и по жилищной политике[102] (Госстрой РФ). Основными задачами департамента жилищно-коммунального хозяйства являются: государственная поддержка органов местной исполнительной власти с учетом региональных особенностей и условий перехода к рыночным отношениям; развитие конкуренции и акционирования; обеспечение приватизации объектов муниципального хозяйства с целью повышения качества системы жизнеобеспечения и сферы обслуживания населения. В сферу управления департамента входят: жилищный фонд, тепло- и энергоснабжение, водообеспечение и водоотведение, инженерная защита, внешнее благоустройство и осуществление других функций[103].
На нижестоящем уровне (в субъектах Российской Федерации) функционируют соответствующие жилищные (жилищно-коммунальные) органы управления, которые ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по месту их жительства; осуществляют выдачу ордеров на вселение в жилое помещение и т. д.
При органах местной администрации создаются специальные управления (отделы) жилищного хозяйства, основной функцией которых является организация надлежащей эксплуатации жилищного фонда и всего жилищно-коммунального хозяйства города, района и т. д.
Согласно ст. 17 ЖК РСФСР управление ведомственным жилищным фондом осуществляется соответствующими министерствами, государственными комитетами и другими органами управления, предприятиями, учреждениями, организациями. В указанных организациях для этих целей создаются специальные жилищно-эксплуатационные подразделения — жилищно-коммунальные конторы (управления домами и т. п.).
Для рассмотрения межотраслевых и межрегиональных вопросов существует Межведомственный совет по вопросам архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Одной из важных функций жилищных органов управления в настоящее время является реализация положений Закона о приватизации жилищного фонда, создание товариществ собственников жилья как организационной формы добровольного объединения домовладельцев для совместного управления кондоминиумом.
При органах местной администрации имеются специальные жилищные и коммунальные органы, которые осуществляют руководство деятельностью коммунальных предприятий (водоснабжения, энергетики и т. д.), а также контроль за строительством и содержанием ведомственных коммунальных предприятий. В некоторых крупных городах образованы специализированные управления по отдельным отраслям коммунального хозяйства, которые, так же как и предприятия, действуют на основе особых положений и уставов.
refac.ru
Управление жилищным фондом Российской Федерации — курсовая работа
2.2 Государственный жилищный фонд РФ
Государственный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации). Государственный жилищный фонд состоит из двух частей: 1. ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности 2. фонд, находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности. Важной особенностью владения и управления государственной собственностью является то, что Российская Федерация и субъекты Российской Федерации могут выступать одновременно и как собственники жилья, и как субъекты, которые могут в определенных пределах устанавливать правила поведения, наделять себя правомочиями, т. е. как носители государственно-властных полномочий. Субъекты права государственной собственности определяют порядок и условия распределения жилых домов и жилых помещений, входящих в государственный жилищный фонд, могут устанавливать структуру органов управления этим фондом; им как собственникам принадлежат права владения, пользования и распоряжения жилищным фондом. Важнейшей особенностью в реализации указанных правомочий является то, что фактическое пользование жилыми домами и жилыми помещениями, принадлежащими государству, осуществляют не органы государства, а отдельные граждане на основе найма либо по другому основанию. Более того, жилые дома возводятся с одной целью — обеспечения граждан жильем. Дома ведомственного жилищного фонда предназначены для обеспечения жилищных потребностей работников предприятий, учреждений, организаций, министерств, ведомств. Также в домах ведомственного жилищного фонда пользуются жилыми помещениями и граждане, оставившие работу на данном предприятии (в учреждении, организации) в связи с уходом на пенсию. Кроме того, из ведомственного жилищного фонда могут обеспечиваться жилой площадью работники медицинских, культурно-просветительных и других учреждений, непосредственно обслуживающих трудовой коллектив данного предприятия. В домах ведомственного жилищного фонда могут проживать и некоторые другие категории, граждан, получившие жилые помещения в соответствии с установленным порядком (инвалиды Великой Отечественной войны, семьи погибших и др.)·
2.3 Муниципальный жилищный фонд РФ
Муниципальный жилищный фонд — это жилые дома и жилые помещения в других домах, находящийся в собственности соответствующего муниципального образования (района, города, сельского поселения и др.), а также ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений. Муниципальный жилищный фонд имеет главной задачей обеспечение жилыми помещениями населения, проживающего на территории республики, края, области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также работников тех государственных предприятий и учреждений, которые находятся в управлении и подчинении органов субъектов Российской Федерации. Муниципальный жилищный фонд имеет некоторое сходство с государственным жилищным фондом, но в то же время представляет собой самостоятельный вид жилищного фонда В ст. 130 Конституции РФ сказано, что местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. Также согласно ст. 132 Конституции РФ, органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью. Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами и т. д.) и находятся в их владение, пользование и распоряжение в соответствии с правилами, установленными ГК РФ.
3. Управление жилищным фондом РФ
Специально уполномоченным государственным органом на федеральном уровне в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда являлось Министерство строительства Российской Федерации (Положение о Министерстве утверждено Постановлением правительства РФ от 04.10.94 №1170). Указом Президента РФ: «О структуре федеральных органов исполнительной власти» от 17.08.99 №1062 образован государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, на который возложены указанные вопросы.
Основными задачами и функциями этого органа исполнительной власти являлись:
- Разработка и обеспечение реализации государственной политики в области строительства, архитектуры, градостроительства, и жилищно-коммунального хозяйства, разработка системы форм и методов государственного регулирования в этих сферах, адекватных новым экономическим условиям, содействие формированию и развитию рыночных отношений, социального партнерства, система государственных гарантий работниками в инвестиционно-строительной и жилищно-коммунальной деятельности;
- Координация деятельности органов управления по архитектуре, строительству, градостроительству и жилищно-коммунальному хозяйству субъектов Российской Федерации;
- Проведение научно-технической политики, разработка системы нормативных документов (нормы, правила, стандарты и др.) в строительстве, градостроительстве, инженерных изысканиях, проектировании, а также в области эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства;
- Разработка федеральной жилищной политики и участие в ее реализации, подготовка предложений по формированию программ развития социальной сферы и коммунальной инфраструктуры;
- Разработка политики структурной перестройки базы строительной индустрии и промышленности строительных материалов и содействие ее реализации;
- Осуществление практических мер по совершенствованию градостроительства и системы расселения, повышению качества архитектурно-планировочных и архитектурно-художественных решений зданий, сооружений и предприятий при застройке городов и других поселений в целях создания полноценной среды для жизнедеятельности населения.
Наряду с государственными органами в частном жилищном фонде его управление должно осуществляться непосредственно собственником, либо уполномоченным им органом.
Собственники, либо уполномоченные ими органы вправе заключить договоры на управление жилищным фондом соответствующими организациями. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья вправе самостоятельно управлять домом или нанимать управляющего, а также заключать договор с соответствующим управляющим организации. Управление жилищным фондом должно осуществляться с соблюдением требований Кодекса, законодательных и иных нормативных актов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, решений органов местного самоуправления.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда имеет свои задачи обеспечить соблюдение всеми министерствами, государственными комитетами, ведомствами, государственными, кооперативными и другими общественными предприятиями, учреждениями, организациями, жилищно-строительными кооперативами, должностными лицами и гражданами порядка распределения жилой площади, и предоставление гражданам жилого помещения, а также приобретение в собственность жилых помещений в домах государственного муниципального жилищного фонда, правил пользования жилищным фондом и содержания его в технически исправном состоянии.
Управление жилищным фондом - это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями. Объектом управления является многоквартирный жилой дом или совокупность жилых домов.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Современная тенденция в управлении жилищным фондом - постепенная передача этой функции от органов местного самоуправления к собственникам и их объединениям. В то же время доля домов, в которых созданы жилищные или жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья, является крайне незначительной. Собственники помещений практически не могут оказывать влияние на качество и стоимость жилищно-коммунальных услуг и выступать в роли заказчиков на ЖКУ.
Согласно Жилищному кодексу РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление через ТСЖ жилищным либо иным потребительским кооперативом;
- управление с помощью привлечения управляющей организации.
Управление через ТСЖ или кооператив предполагает наличие в его руководстве квалифицированных специалистов, знающих строительные, технологические, сметные и другие нормы и способных привлекать на договорной основе обслуживающие организации.
Наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом является привлечение квалифицированной управляющей организации, которая, в свою очередь, будет привлекать для оказания отдельных видов услуг специализированные жилищно-эксплуатационные, коммунальные, ремонтные, строительные и другие организации. При этом способе управления происходит полное разделение функций собственника, управляющей организации и исполнителей жилищно-коммунальных услуг, создается конкурентная среда и система договор и отношений.
Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен ими в любое время. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений. Если собственниками помещений в течение года не выбран способ управления домом или если принятое решение не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке установленным Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. При этом многоквартирный дом может управляться только одной организацией. Собственники помещений обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса. После завершения указанных процедур орган местного самоуправления снимает с себя функции управления многоквартирными жилыми домами и передает их управляющим организациям.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (объединения собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется самостоятельно или с привлечением специализированных организаций оказывать услуги собственникам и пользователям помещений в таком доме, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет.
Органы местного самоуправления обязаны создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами. С этой целью они:
- обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
- могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, жилищным и иным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
- содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и оказывают помощь в организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Важную роль в управлении жилищным фондом играет общественное участие и общественный контроль. Через систему старших по домам и подъездам, домовых и квартальных комитетов, органов территориального общественного самоуправления осуществляется конструктивное взаимодействие жителей и жилищных объединений с управляющими и обслуживающими организациями. Органы местного самоуправления объективно заинтересованы в таком участии и контроле.
Одним из основных компонентов управления многоквартирными домами является организация системы оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наниматели жилых помещений в государственном или муниципальм жилищном фонде вносят плату за пользование жилым помещением (за наем), плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения и общего имущества дома, включая расходы по управлению многоквартирным домом. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме производится за счет собственника.
Собственники жилых помещений в многоквартирных жилых домах в отличие от нанимателей не вносят плату за наем, но оплачивают расходы по капитальному ремонту общего имущества дома, а также облагаются уплатой налога на имущество.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- плату за коммунальные услуги.
В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование в соответствии с законодательством.
Собственники жилых домов несут расходы по их содержанию и ремонту, a также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
myunivercity.ru
|
|
..:::Счетчики:::.. |
|
|
|
|
|
|
|
|