Контрольная работа: Договор аренды. Договор аренды контрольная работа

Контрольная: Договор аренды - Контрольные работы - Банк рефератов

Вид работы: Контрольная работа

Тема: Договор аренды

Дисциплина: Правоведение

Скачивание: Бесплатно

Дата размещения: 19.10.10 в 21:11

Содержание. Введение. 1. Общие положения о договоре аренды 1.1Понятие договора аренды. 1.2Элементы договора аренды. 1.3Форма, срок и цена договора аренды. 2.Содержание договора аренды. 2.1 Права и обязанности арендодателя. 2.2 Обязанности арендатора 3. Прекращение и возобновление договора аренды. 4. Виды договоров аренды. Заключение. Список литературы

Введение

Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.[2, 6стр]

Одно из самых значительных и, вместе с тем, одно из самых "незамеченных" событий этого десятилетия - принятие и введение в действие нового Гражданского кодекса России. Новый Гражданский кодекс возвращает наше общество от сомнительных и опасных экспериментов в области экономических отношений к испытанным веками методам и способам регулирования имущественного оборота, к продуманным и стабильным правилам поведения его участников.

Понятие договора дано в ст. 420 ГК РФ. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор является разновидностью сделки, для него характерны все признаки сделки как родового понятия.

В отличие от сделки, договор всегда представляет собой согласованное волеизъявление двух или более сторон, направленное на порождение гражданско-правовых последствий .Правовое регулирование договора как сделки осуществляется также правилами главы 9 ГК РФ о двух- и многосторонних сделках. Правовое регулирование договора как обязательства осуществляется в первую очередь правилами об отдельных видах договоров, затем общими положениями о договоре, а затем общими положениями об обязательствах.[7, 75стр]

Договор занимает центральное место в  правовом регулировании имущественного оборота, который можно себе представить в виде совокупности всех гражданско - правовых сделок, совершаемых как гражданами, так и организациями. А как известно, двух- или многосторонняя сделка и является договором. [2,2стр]

Широкое применение и возможности договора обусловлены тем, что как правовая форма он соответствует характеру регулируемых гражданским правом имущественных отношений рынка, когда необходимы самостоятельность и инициатива участников экономического оборота и, следовательно, определенная свобода (диспозитивность) правового регулирования. Эти основополагающие начала договорного права в условиях рыночной экономики закреплены в ст. 421 ГК «Свобода договора» (подробно далее).

Юридические преимущества договорной формы взаимоотноше-ний проявляются в ее универсальности, простоте и гибкости. [3,349стр]

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров.[4, 87стр]

1.Общие положения о договоре аренды

1.1 Понятие договора аренды

С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие.

Понятие договора аренды определено в ст. 606 ГК как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные.[4, 87стр]

Договор аренды является консенсуальным, т.е. он считается заключенным с момента, когда стороны пришли к соглашению (консенсусу), взаимным, т.е. обе стороны договора имеют права и несут обязанности, и возмездным, т.е. за аренду одна сторона уплачивает другой стороне арендную плату.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен Русской правды. Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч. 1т. X). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30—40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922 г. и 1964 г. Напротив, ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

 Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора.[6, 167стр]

 Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Право пользования арендатора имеет вещно-правовую защиту и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.[1]

1.2 Элементы договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).[6, 172стр]

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. ст.608ГК РФ[9] Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, то, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.ст209 ГК РФ.

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены законом или собственником соответствующими полномочиями. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения – государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда сдавать в аренду имущество они могут только с согласия собственника или по его распоряжению. [8,4]

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не в праве сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, которое приобретено им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению предпринимательской деятельности, которая в свою очередь должна осуществляться на основании и в соответствии с учредительными документами предприятия.ст 298ГК [9]

Государственное имущество, относящееся к собственности субъекта РФ, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, который правомочен сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Что же касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование, и  никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.

Предмет договора — любая телесная непотребляемая вещь, по-скольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.[5,175]

Непотребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.

Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблю-дением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, например согласно ст. 666 ГК предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды — не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК)[9].

Законодательное требование об индивидуализации объекта арен-ды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество.[4, 73СТР]

1.3 Форма, срок и цена договора аренды

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано.

В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества .[6, 177 -178стр]

Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК).[4,75стр]

Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса)

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

В то же время для отдельных видов договора аренды срок — существенное условие. Следовательно, несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным (ст. 432 ГК). В частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33 Лесного кодекса)

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом другую сторону.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК)[4,75 стр]

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое иму-щество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества

Если конкретная форма арендной платы договором не преду-смотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически — в зависимости от срока договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать соответственного умень-шения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4ст. 614 ГК)[9].

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установ-ленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК).[6,187-189стр]

2. Содержание договора аренды

Содержание договора аренды образуют права и обязанности.

2.1 Права и обязанности арендодателя

Основная обязанность арендодателя — своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК)[9].

Таким образом, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок передачи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по правилам (ст. 314 ГК.) Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам (ст. 398 ГК) потребовать: а) либо принудительной передачи ему договорного имущества и взыскания убытков, причиненных просрочкой его передачи; б) либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК)[9].

Во-вторых, имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором.

В-третьих, арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества с недостатками (ст. 612 ГК) [4, 77стр]

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично.[6,181стр]

При обнаружении недостатков, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уве-домлением об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК)[9].

Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основании закона или договора (ст. 613 ГК)[9]

Обязанность арендодателя не чинить препятствий в пользовании сданным в аренду имуществом. После передачи имущества арендодатель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору.

Обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта. Исходя из принципа возложения на собственника обязанности содержать имущество (ст. 210 ГК) и учитывая временный характер арендного пользования, закон установил диспозитивное правило, обязывающее арендодателя производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет (ст. 616 ГК).[4, 77-81стр]

2.2 Обязанности арендатора

Основные обязанности арендатора связаны с порядком пользования арендованным имуществом.

Во-первых, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК)[9].

Во-вторых, по общему правилу арендатор должен лично пользоваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя.

Наиболее распространенным способом передачи права пользо-вания является субаренда. Правоотношение субаренды по своей юридической природе аналогично арендному обязательству и направлено на передачу имущества во временное возмездное пользование другому лицу. Поэтому к отношениям субаренды применяются нормы, регулирующие аренду. Специфика субаренды в том, что это — вторичная аренда. Арендатор по основному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды.

В-третьих, арендатор обязан:

а) поддерживать имущество в исправном состоянии, т.е. совершать действия, которые необходимы для предотвращения ухудшения состояния арендованного объекта, препятствующего использованию его согласно договору

б) нести расходы на содержание имущества, т.е. такие расходы, которые необходимы не для поддержания надлежащего технического состояния имущества, а для оплаты работ (услуг и т.д.) третьих лиц, требующихся для его договорного использования

в) производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества.

г) производить капитальный ремонт арендованного имущества, если это предусмотрено нормативными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК)[9].

Обязанность по внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Договор аренды — возмездный, и обязанность по своевременному внесению арендной платы является одной из основных обязанностей арендатора. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы также обычно определяются в договоре аренды.

Обязанность возвратить арендованное имущество. Прекращение договора аренды влечет обязанность вернуть арендодателю полученное имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо воз-вратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК)[9]. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил: в полной сохранности, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами.[4, 81-89стр]

3. Прекращение и возобновление договора аренды

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК)[9]. В случае смерти арендодателя -физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

Что же касается ликвидации юридического лица — будь то арендодатель или арендатор — договор аренды в этом случае безо-говорочно прекращается (ст. 419 ГК)[9].

По требованию арендодателя договор аренды может быть дос-рочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора, существенно ухудшает арендованное имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.[6,195-197стр]

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК)[9].

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК)[9].      Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.[6,198-199стр]

4. Виды договоров аренды

Виды договора аренды — это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2—6 главы 34 ГК. Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме само-стоятельных параграфов не урегулирована. Деление аренды на виды в ГК не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат — исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского — для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках, и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

ГК специально урегулировал пять видов договора аренды:

1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга).

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).[6, 201стр]

В силу  договора аренды транспортных средств, арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК).[4, 99стр]

Договор аренды здания или сооружения представляет собой обязательство, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (ст. 650 ГК).[4,103стр.]

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).[6,223стр.]

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет лизинга) у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).[6,228стр.]

Заключение

В заключении хотелось бы  сказать, что значение договора аренды нельзя переоценить. Это  один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Договор аренды – самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Список литературы

1.Берг О.В. Организация арендных отношений: вопросы теории и практики. – М., 1991 г.

2.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997.- 682 с.

3.Садикова О.Н., Гражданское право: Учебник. Том I  — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. — 493 с.

4.Садикова О.Н., Гражданское право: Учебник. Том II — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. — 608 с.

5.Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Гражданское право : учеб. : в 3 т. Т. 1. — 4-е изд., — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. - 773 с.

6. Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Гражданское право : учеб. : в 3 т. Т. 2. — 4-е изд., — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. - 848 с.

7.Чаусская О.А., Гражданское право: Учебник., Дашков и К.,2008.-183с.

8.Щенникова Л.В., Вещные права в гражданском праве России. - М., 1997,

9.Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2

Чтобы полностью ознакомиться с курсовой, скачайте файл!

Не подходит Контрольная работа? Вы можете заказать у наших партнеров написание любой учебной работы на любую тему.

Заказать новую работу

+3

Чтобы скачать бесплатно Контрольные работы на максимальной скорости, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь на сайте.

Важно! Все представленные Контрольные работы для бесплатного скачивания предназначены для составления плана или основы собственных научных трудов.

Расскажите другим о работе:

Если Контрольная работа, по Вашему мнению, плохого качества, или эту работу Вы уже встречали, сообщите об этом нам.

Похожие бесплатные Контрольные работы:

studrb.ru

Контрольная работа - Договор аренды

                  Северо – Кавказкая  АкадемияГосударственной службы

                                     Адыгейский    филиал

          Курсовая работа

попредмету: «Гражданское право» 2 часть.

натему:  Договор аренды.

                                        Студент  группы: 6 – ю – 99

                                             Князев Н.А.

                                                                г.Майкоп  2002г.

                                                            ПЛАН

Введение

1.Понятие и элементы договора аренды.

1.1 Понятие договора аренды.

1.2Элементы договора аренды.

2. Форма и содержание договора аренды.

2.1 Форма и государственная регистрация договорааренды.

2.2<span Times New Roman"">        

2.3<span Times New Roman"">        

3. Отдельные виды договоров аренды.

Заключение.

Список используемой литературы.

Приложение.

Введение.

         Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношенияодними из первых. Прежде всего встал вопрос о расширении круга объектов аренды.Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и немогли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К нимотносятся предприятия, и иные производственно – хозяйственные комплексы,земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участниковотношений, предоставление им большей свободы как в выборе партнеров, так исогласований условий аренды, снятие ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г.в значительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались в пересмотре.

         В1989 году были приняты Основы законодательства СССР и союзных республик обаренде.<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family:«Times New Roman»; mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[1]Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, выводящихгражданско – правовые отношения из-под жесткого государственного контроля и административного воздействия.

         Общиеподходы и принципы в регулировании договора аренды в условиях рыночнойэкономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства  СССР и республик, принятых в 1991 г. идействовавших в РФ с 3 августа 1982г.

         Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об арендеявляется принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенный в действие с1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского кодекса, регулирующий аренду, множествоновелл: 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов ирегламентации этих отношений, в главе 34 выделен комплекс общих норм, действиекоторых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормыспециального регулирования отдельных видов арендных отношений. Дифференциацияосуществляется главным образом по предмету ( объекту) аренды, но учитываютсядругие моменты: сфера  применениядоговора и специализация арендодателей – по договору проката, особый характеротношений — при лизинге и пр.

         Общие правила  параграфа 1 гл. 34Гражданского кодекса носят универсальный характер и полностью регулируют тевиды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование– их немало, — а также распространяются на договоры, выделенные в отдельныевиды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальныминормами, относящимися к соответствующему виду отношений.

          Новое законодательство об аренде отражает новые экономические отношениясложившиеся в государстве.

3.<span Times New Roman"">     

     Пункт 1ст. 607 обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переданы варенду. Применяя содержащиеся в нем правила следует обратить внимание на рядобстоятельств:

а) земельные участки могутбыть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от.25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно — правовыми актамиПрезидента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ.Следует подчеркнуть,  что нормыземельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданскогокодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормахсамого ГК.

б) другие обособленныеприродные объекты – это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – всеестественного происхождения, а также искусственные объекты ( парки, рыбныепруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК даноопределение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектомдоговора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральныхсвойств в процессе использования, реально сохраняются ( компьютер, земля,самолет).

     Непотребляемые вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном актеиспользования сохраняются в натуре. Износ (амортизация) упомянутогооборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства обухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиальноважное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества,сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.

     Ограничение и запреты на сдачу в аренду относятся прежде всего кимуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность  которого ограничена (п.2 ст.129 ГК).Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов.Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться  в пользование на основании лицензий,выдаваемых уполномоченными государственными органами.3-4

     Участкилесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основании лицензий.5

     В законеподчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. Приневыполнении данного требования считается, что условия об объекте подлежащемсдаче в аренду, сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся  заключенным. Эта сделка ничтожна, и подлежитприменению правила ст. 168 ГК « недействительность сделки, не соответствующейзакону или иным правовым актам».

2.1 Форма и государственная регистрация договорааренды.

               Договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом, как в отношениизданий и сооружений ( п.2 ст. 651 ). При этом регистрации подлежит правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения ) правасобственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна отрегистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. Такинтересно некоторое мнение юристов:

          «Если формально юридически – подходить к толкованию текста Закона о регистрацииправ, то он однозначно предусматривает, с одной стороны, договор арендынедвижимого имущества, с другой стороны, права аренды. Так в ст.4 Закона орегистрации прав говориться, что «… наряду с государственной регистрациейвещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежитограничения (обременения) прав на него, в т.ч. сервитуты, ипотека,доверительное управление, аренда.» Т.е. право аренды, подлежащее регистрации всоответствии с Законом о регистрации прав, рассматривается как ограничение(обременение), «стесняющее  как сказано вст.1 Закона о регистрации – правообладателя при осуществлении правасобственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества»В п.1 ст. 26 Закона о регистрации прав также говориться о регистрации именноправ аренды. Проведенная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредствомсовершения специальной регистрационной подписи на документе, выражающейсодержание сделки (т.е., как правило на договоре аренды недвижимого имущества).В данном случае речь идет именно о договоре аренды как сделки.

         Каким же образом соотнести регистрациюдоговора и права и можно ли в данном случае отождествить регистрацию договорааренды и права аренды? На наш взгляд нельзя.

         В проведении различия между этимипонятиями вовсе нет игнорирования связи такого права и договора, как считаютнекоторые юристы, просто не стоит путать две «ипостаси» договора: договорсделку и договор правоотношения.

             Договор как сделка – юридическийфакт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей. Онподлежит регистрации в силу общего требования к форме сделки с недвижимымимуществом, установленного ст.164 ГК РФ.

             В данном случае подлежитрегистрации именно договор аренды, возникшее из договора – сделки, причемрегистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности ииных вещных прав на недвижимое имущество.

             «Обременительный» характер правасделки, прежде всего, с такими его особенностями ( характерным прежде всего,для вещных прав), как право следования, состоящее в том, что при сменесобственника сданного в аренду имущества права арендатора на это имуществасохраняется и по отношению к новому собственнику; и, по сути дела, вещно –правовой характер защиты владения арендатора ( поскольку он является титульнымвладельцем) против всех нарушений такого владения третьими лицами, в т.ч. ипротив собственника (ст. 305 ГК РФ). Именно в этом автор настоящей статьивидится разница между подлежащим государственной регистрации договором аренды иправом аренды.»6

           Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход впоследующем права собственности на это имущества к арендатору (ст. 624 ГК),заключается в форме, установленной для договора купли – продажи такогоимущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения кдоговору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованногоимущества.

            Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и егогосударственной регистрации.

      2.2 Срок договора аренды. Возобновление арендныхотношений.

            Срок договора аренды определяется нормами ст. 610 ГК:

       «1.Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

         2.Если срок аренды договором не определен, договор аренды считается заключеннымна неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое времяотказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за один месяц, а при аренде недвижимогоимущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срокдля предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного ненеопределенный срок.

        3.Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а также дляаренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договорене определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истеченияпредельного срока, установленного законом, договор по истечении предельногосрока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающийустановленный законом предельный срок, считается заключенным на срок равныйпредельному.»

      Каквидим, сторонами по договору аренды предоставлено право самим  определять срок аренды. Однако стороныопределяют эти сроки с учетом ограничений, предусмотренных в законе, иныхправовых актах,  действующих всоответствии с Гражданским кодексом РФ.

     Определённый срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотреннымист. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считаетсязаключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе влюбое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за одинмесяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

       Закономили договором может быть установлен и иной срок предупреждения опрекращении  договора аренды,заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2Ст. 610 ГК). Отказ от договорааренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностьюсторон.

      Если ниодна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний  может длиться сколько угодно долго. В данномслучае речь идет о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, абез указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора поинициативе любой из сторон.

      Закономмогут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельныхвидов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях,если срок договора не определен и ни одна из сторон не отказалась от договорадо истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечениипредельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок,превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным насрок, равный предельному (п.3 ст. 610).

       Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многихслучаях стабильный характер по истечении срока договора нередко возобновляется.В п.1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора навозобновления арендных отношений на новый срок и определены условия, прикоторых оно может быть реализовано. Их три:

              1.Соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащимобразом исполнял свои обязанности по ранее закрепленному договору,  — использовал имущество по назначению, недопускал имущественного ухудшения его состояния, регулярно и своевременновносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим признать арендатораненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, которыерассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора потребованию арендатора ( ст. 619 ГК). Данный перечень не является исчерпывающим.

              2.   Готовность арендатора заключить договор наусловиях, равных                     предлагаемым  другимипретендентами на аренду ( во всяком случае не худших),  что выражено в словах « при прочих равныхусловиях». Это может касаться размера арендной платы, готовность арендаторапринять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

 3. Третье условие является новым: арендатор, желающий продлить     арендные отношения, обязан письменноуведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там неопределен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумныйсрок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора напоследующий период.

         ВГражданском кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том,  что при заключении договора на новый срокусловия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любымусловиям, в том числе и к размеру арендной платы. Норма п.3 ст. 614 ГК РФ овозможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случаеприменяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей впериод действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаныусловиями прежнего.

       Правоарендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебномпорядке. Высшей Арбитражный Суд РФ разъяснил: « Если известно, что арендодательнамерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновлениядоговорных  отношений с прежнимарендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендаторазаключить договор на новый срок, в том числе сделать это в судебном порядке.Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению только втом случае, если арендатор не намерен сдавать имущество внаем.»7

      Новеллой является ч.1 п.1 ст. 621 ГК,предусматривающая дополнительные способы защиты прав и интересовдобросовестного арендатора: « Если арендодатель отказал арендатору в заключениидоговора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора сним  заключил договор аренды с другимлицом, арендатор в праве по своему выбору потребовать в суде перевода на себяправ и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков, причинённыхотказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение таковыхубытков.»           

  « Если арендодатель продолжает пользоватьимуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороныарендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенныйсрок (ст. 610)», — так гласит п.2 ст.621. Но каждая из сторон вправе в любоевремя отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, апри аренде недвижимого имущества – за три месяца. Арендодатель в любой формезаявивший о том, что он не намерен возобновлять арендные отношения, будетизбавлен от необходимости следовать п.2 ст. 621 ГК.

2.4<span Times New Roman"">        

 Статья 611 ГК РФ регламентирует предоставлениеимущества арендатору:

       «     1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в            состоянии, соответствующим условиямдоговора аренды и назначения имущества.

         2. Имущество сдается в аренду вместесо всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом,сертификатом качества и т.п), если иное не предусмотрено договором. Если такиепринадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствиис его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправерассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления емуарендодателем таких принадлежностей и документов или расторгнуть договораренды, а также возмещение убытков.

               2.  Если арендодатель не предоставил сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоретакой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него этоимущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещение убытков,причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора ивозмещение убытков, причиненных   егонеисполнением.»

    Следовательно, документы и принадлежностидолжны быть переданы арендатору в любом случае, если в договоре нет оговорки отом, что имущество должно быть передано без них. В свою очередь, арендаторытоже по своему выбору вправе потребовать предоставление нужных документов влюбой форме, в плоть до расторжения договора, но он вправе требовать возмещенияпонесенных убытков, вплоть до упущенной выгоды (ст. 15, 393 ГК РФ).

Упомянутое вышетребование могут быть удовлетворены только при условии, что арендатор не могпользоваться имуществом в соответствии с его назначением.

Со своей стороны,согласно ст. 612 ГК, « 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в арендуимущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если вовремя заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении такихнедостатков арендатор вправе по своему выбору:

-<span Times New Roman"">         

-<span Times New Roman"">         

-<span Times New Roman"">         

   Арендодатель, извещенный о требованияхарендатора или его намерении устранить недостатки имущества за счетарендодателя, может промедления произвести замену предоставленного арендаторуимущества другим аналогичным имуществом, находящимся в нормальном состоянии,либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворениетребований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков изарендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправепотребовать возмещение непокрытой части убытков.

2. Арендодатель неотвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговореныили были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаруженыарендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности  при заключении договора или передачи в арендуимущества в аренду.»  

 Наделение арендатора правом истребовать отарендодателя не переданное в установленный договором срок сданное в наемимущества свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающеговплетение в ткань обязательственно – правовых отношений элементов вещных прав.

«Наделение арендатораправом требования отобрание по суду у арендодателя сданного внаем имущества,хоть и несколько ухудшает теоретическую концепцию обязательственно – правовогоправоотношения и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.» 8

Что же касаетсяарендодателя, то ему предоставляется единственная возможность избегатьотмеченных негативных последствий, получив соответствующее уведомлениеарендатора об имеющихся недостатках, заменить предоставленное арендаторуимущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездноустранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Обязанности арендаторавытекают из договора аренды. Во – первых, арендатор должен пользоватьсяарендованным имуществом в соответствии с договором или назначением его, чтобы врезультате  отрицательных последствийневыполнения этих условий не повлекло за собой расторжения договора ивозмещение убытков ( п.3 ст. 615 ГК). Арендатор обязан в процессе использованиеимущества поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт инести расходы на содержание арендованного имущества (п.2 ст.616 ГК).

Арендатор можетпользоваться арендованным имуществом или нет. Но есть особые правомочия,вытекающие из права пользование арендованным имуществом, которые арендаторможет реализовать лишь с согласие арендодателя. Речь идет об особыхправомочиях, использования которых может иметь результатом распоряженымарендованным имуществом, к их числу относятся следующее право: сдаватьарендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права иобязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлятьарендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендное право взалог, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал  хозяйственных объектов, складочный капитал,паевой взнос. Очевидно, что согласие арендодателя в данном случаетребуется,  т.к. реализация арендаторомназванных прав может привести  к утратеарендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду.

Вторая основнаяобязанность арендатора – своевременное внесение арендной платы за пользованиеарендованным имуществом (ст. 614 ГК). Гражданский кодекс предусматривает целыйряд вариантов установления в договоре арендной платы, что выгодно отличает егоот Основ законодательства об аренде. Гражданский кодекс позволяет устанавливатьформу оплаты за аренду даже такую, которая не предусмотрена ГК РФ. Гораздо менежестким по сравнению с Основами законодательства об аренде являетсярегулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера аренднойплаты. Такие изменение происходят на основе договора, но не чаще раза в год.

При возникновении споровАрбитражный суд принимает во внимание то, как стороны урегулировали порядокизменения арендной платы при заключении договора арендной платы.9 

Ёще одной из основных обязанностейарендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока арендыили прекращении договора аренды по другим основаниям (ст. 622 ГК). При неиспользовании указанной обязанности арендодатель вправе потребовать вернутьсвое имущество в принудительном порядке.10

Судьба произведенныхарендатором улучшений арендованного имущества определяется Гражданским кодексомв зависимости от их характера (ст. 623 ГК). Всё отделимое от арендованногоимущества – собственность арендатора, неотделимое улучшение – арендодателю.Стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя,подлежат возмещению арендодателем, а также если улучшения произведены за счетамортизационных  отчислений от этогоимущества.

Согласно ст. 624 ГК,возможен выкуп арендованного имущества, но для этого: « 1. В законе илидоговоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходитв собственность арендатора после истечения срока аренды или до его истеченияпри условии внесения арендатором выкупной цены.

2.<span Times New Roman"">     

3.<span Times New Roman"">     

Наиболее широкоераспространение выкуп приобрел при аренде объектов государственнойсобственности. В ст. 15 Закона о при

www.ronl.ru

Договор аренды — контрольная работа

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального  образования

Сибирская государственная  автомобильно-дорожная академия

(ФГБОУ ВПО  СибАДИ)

Кафедра «Общая экономика и право»

Контрольная работа

на тему:

 «Договор аренды»

Выполнил: студент 2 курса

заочной формы  обучения

группы ПМБ-11Z1

   Шифр-11-10

Саенко А.Л.

Проверил: доцент, к.ю.н

Семенов А.К.

Омск 2013

СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………………………....3

1. Общая характеристика  договора аренды………………………………………...4

2. Исполнение договора аренды………………………………………………….…7

3. Виды договора аренды…………………………………………………………...10

Заключение………………………………………………………………………….18

Список использованной литературы………………………………………………20

ВВЕДЕНИЕ

договор аренда

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг). Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

Аренда в своих проявлениях  разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических  лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Целью контрольной работы является исследование договора аренды.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

1 Общая характеристика договора аренды

В действующем законодательстве РФ дается следующее легальное определение  договора аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК)). Как видно, законодательство отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда».

По юридической природе договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору, возмездным, взаимным (исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору) и двусторонним (сторонами являются арендодатель и арендатор).

За исполнение арендодателем  обязанности по передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование арендатор должен выполнить встречную обязанность по внесению арендной платы, из чего следует, что договор аренды является возмездным.

Согласно ст. 607 ГК в  аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (не потребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные не потребляемые вещи, подлежащие возврату. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, т.к. по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и  недвижимое имущество. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в  аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги и т.п..

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущество  в аренду (ст. 608 ГК). К последним  относятся, например, лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого  имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. По п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Если выкупу будет подлежать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст.ст. 158-162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется требованиям ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК.

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого  договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пп. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Поэтому закон (ст. 606 ГК) и говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут устанавливаться  предельные сроки договора для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, максимальный срок договора проката  в силу указания ст. 627 ГК не может превышать года. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Итак, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

2 Исполнение  договора аренды

Из договора аренды как  консенсуальной сделки вытекает обязанность  арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Так, если берется напрокат автомобиль с большим пробегом, то требования, предъявляемые к нему, при условии его техисправности, должны быть не как к новому, а как к подержанному с учетом его износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующего необходимую безопасность.

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим  условиям договора аренды и своему назначению, если в нем отсутствуют  обычные или обусловленные договором  качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию (материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению, например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта и т.д.; юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя - сервитута, право залога и т.д.). Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этого дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК). При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК.

Согласно ст. 619 ГК суд  может досрочно расторгнуть договор  аренды по требованию арендодателя в  случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки - в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК суд  может досрочно расторгнуть договор  аренды по требованию арендатора, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Приведенный выше перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество  в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации. При досрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор здесь имеет право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).

При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог  права аренды, обязательственные  отношения, возникшие в связи  с внесением права аренды в  уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок). При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

yaneuch.ru

Контрольная работа: Договор аренды

УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ

«Могилевский колледж Министерства внутренних делРеспублики Беларусь»

Зачетная книжка № 77

Вариант № 9

Контрольная работа

по гражданскому праву РБ

на тему

«Договор аренды»

слушателя 4 курса

Могилевского колледжа МВД Республики Беларусь

Лаврова Михаила Владимировича

ПЛАН

ВВЕДЕНИЕ 3

1. Понятие и признаки договора аренды 4

2. Форма договора аренды. Субаренда 7

3. Ответственность за неисполнение или надлежащее исполнение договора аренды 10

Возможно вы искали - Курсовая работа: Договор аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 13

ЗАДАЧА 14

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 15

Введение

Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Для отдельного субъекта такое приобретение невыгодно, потому что омертвляются на долгое время затраченные на это средства. Для общества в целом это невыгодно, потому что приходится производить определенные вещи в большем количестве, чем нужно. Они морально устаревают задолго до полного износа, а на их хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительные средства. Иногда и утилизация такого имущества требует больших расходов. Удовлетворение потребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды в силу особенностей имущества, которым они удовлетворяются.

Сдача имущества в аренду привлекательна и для собственника имущества. Она обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество.

Похожий материал - Дипломная работа: Договор аренды

Целью данной работы является раскрытие сущности аренды в гражданско-правовых отношениях. Для достижения поставленной цели является целесообразным достижение следующих задач:

- Раскрыть понятие и признаки договора аренды, такие как: предмет, срок, арендная плата;

- Привести классификацию видов аренды;

- охарактеризовать формы договора аренды;

- раскрыть понятие и сущность субаренды;

Очень интересно - Курсовая работа: Договор аренды

- показать ответственность за неисполнение или надлежащее исполнение договора аренды.

1. Понятие и признаки договора аренды

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть и физические, и юридические лица, и само государство, и административно-территориальные единицы. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено право распоряжаться имуществом, принадлежащим Республике Беларусь или административно-территориальным единицам.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Они могут постепенно изнашиваться, но сохраняют сою форму в течение всего срока аренды. Эта особенность предмета договора аренды объясняется тем, что по прекращении договора аренды арендодателю арендатором возвращается то же имущество, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК). Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом договора аренды.

Предмет договора аренды по общему правилу является единственным его существенным условием[[1] ].

Примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды, дан в ст. 578 ГК. Им могут быть: земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи.

Вам будет интересно - Курсовая работа: Договор аренды

Цена, как правило, не является существенным условием договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату а пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а в случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 585 ГК). Однако в договоре аренды здания или сооружения существенным условием является цена (арендная плата). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 625 ГК).

Срок также не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Правда, законодательством или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 ГК). Такой договор может длится до первого предъявления требования одной из сторон о прекращении договора[[2] ].

Многие отношения владения и пользования чужим имуществом за вознаграждение обладают специфическими особенностями, например, отношения аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. В связи с этим тип договора аренды делится на виды, каждому из которых посвящен отдельный параграф главы 34 ГК, им предшествует параграф, содержащий общие положения об аренде. Гражданский кодекс различает пять видов аренды:

- Прокат;

- Аренду транспортных средств;

Похожий материал - Контрольная работа: Договор аренды

- Аренду зданий и сооружений;

- Аренду предприятий;

- Лизинг.

По каждому из видов имеются специальные акты законодательства, поэтому регулирование договорных отношений аренды осуществляется по принципу «закон специальный отклоняет закон общий» - сначала применяются правила специальных актов законодательства, затем правила соответствующего параграфа главы 34 ГК «Аренда» и только потом применяются правила параграфа 1 главы 34 ГК «Общие положения об аренде».

2. Форма договора аренды. Субаренда

cwetochki.ru

Смотрите также

• Контрольные работы по антропологии
• Медицинское страхование контрольная работа
• 
  Контрольный диктант лесной ручей
• 
  Контрольные уровни облучения персонала
• Конек горбунок контрольная работа
• Антикризисное управление контрольная работа
• 
  Заговор на контрольную работу
• 
  Контрольная работа по конфликтологии
• 
  Мониторинг входных контрольных работ
• 
  Контрольная работа по гидравлике
• Муниципальное право контрольная работа